Nuosavo būsto besižvalgantys gyventojai ne visada suranda jų suplanuotam biudžetui tinkamą ar jų poreikių atitinkantį variantą.
Todėl gyventojai neretai ryžtasi būstą pirkti iš vadinamųjų brėžinių. Kitaip tariant, avansas sumokamas už dar nepastatytą būstą, kuris matomas tik iš paveikslėlių, esančių statybų projekte.
Parduodant tokį būstą pardavėjai, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto (NT) vystytojai, pirkėjus bando suvilioti kalbomis apie tai, kad buto ar namo išplanavimą galima keisti pagal jų poreikius.
Pasitaiko ir tokių atvejų, kai iš brėžinių perkamas būstas parduodamas gerokai pigiau nei rinkos kaina.
Ši praktika NT rinkoje nėra nauja. Tačiau būsto pardavimų istorijoje yra ir tamsių šešėlių, kuomet pirkėjai nusvyla pirkdami butą ar namą tik iš „paveikslėlių“.
Ir net ne staiga pasikeitęs būsto išplanavimas ar statomo pastato dizainas gali tapti pirkėjo galvos skausmu. Didžiausia rizika – sumokėti avansą ir netekti visko. Taip, kaip atsitiko daliai kvartalo „Baltai“ pirkėjų atveju.
Todėl specialistai įspėja – kol įstatymiškai didesnės kontrolės nėra, pirkimą iš brėžinių kiekvienu atveju reikėtų įvertinti itin kritiškai, t. y. patikrinti net menkiausią detalę, kad vėliau neprarastumėte savo santaupų.
Advokatė patarė, į ką atkreipti dėmesį pirkėjams
Naujienų portalo tv3.lt aktualijų laidoje „Dienos pjūvis“ advokatų kontoros „CEE Attorneys“ vyresnioji teisininkė Lina Liogė komentavo, kad būsto pirkimą iš brėžinių galima išskirti į tam tikrus etapus.
Pavyzdžiui, kai būstas perkamas iš brėžinių, bet jo statyboms dar nėra išduotas statybos leidimas. Taip pat, kai yra išduotas statybos leidimas, bet darbai dar nėra pradėti. Arba tada, kai pardavėjas pateikia tik parduodamo objekto (pvz., buto ar namo) vizualizaciją.
Tuo atveju, kai būstas parduodamas be statybos leidimo, pasak L. Liogės, iškart „turėtų užsidegti raudona vėliavėlė“, kad iškart sumokėti avansą (ypač tada, kai prašoma didelės avanso sumos) pardavėjui – nevalia.
Advokatės vertinimu, pirkėjui būtų kur kas saugiau palaukti iki to laiko, kol parduodamam būstui bus išduotas statybos leidimas.
„Tai, ką matote iki statybos leidimo išdavimo, nebūtinai bus patvirtinta, t. y. nebūtinai bus pritarta tokiam projektui.
Vadinasi, vėliau gali nutikti taip, kad gausite ne tai, ko tikėjotės už sutartą būsto pirkimo kainą“, – apibendrino advokatė.
Jei pirkėjai iš tiesų mano, kad neturi jokio kito pasirinkimo ir avansą žūtbūt reikia sumokėti būsto pardavėjui, tokiu atveju advokatė pataria pardavėjui sumokėti simbolinę sumą, pavyzdžiui, 1 tūkst. eurų.
„O likusią avanso dalį sumokėti po to, kai bus išduotas statybos leidimas. Tokiu būdu šiek tiek sumažinsite galimą riziką“, – kalbėjo L. Liogė.
Vertėtų koreguoti įstatymus?
Vertinant niūrius būsto pardavimų pavyzdžius, kiek anksčiau viešojoje erdvėje pasigirsdavo ir svarstymų, ar būsto rinka negalėtų būti labiau prižiūrima ir stebima, o galbūt pardavimai iš brėžinių išvis turėtų būti uždrausti.
L. Liogė sako, kad iki šiol būsto pirkimo-pardavimo sutartys užpildomos laisva valia, t. y. tiek pirkėjas, tiek pardavėjas nusprendžia, ar sudaryti sutartį ir prisiimti galimas rizikas.
Vis tik alternatyvų, kaip pirkėjas galėtų būti apsaugotas tais atvejais, kai žadėtas būstas nėra pastatomas, avansas neatgaunamas, nes įmonės atstovai bankrutuoja ir esą neturi, iš ko sugrąžinti pinigų pirkėjams, advokatės vertinimu, yra.
„Kaip alternatyva pasvarstymui galėtų būti kažkas panašaus, kaip draudimo bendrovių laidavimo raštas.
Suprantama, tokiu atveju turėtų atsirasti nauji teisės aktai, nauja draudimo rūšis, tarkime, avanso grąžinimo užtikrinimo tikslais, kai pardavėjas nemokumo ar bankroto atveju negrąžina avanso“, – galima idėją, siekiant užtikrinti pirkėjo interesus, kalbėjo L. Liogė.
Vis tik advokatė svarsto, kad toks siūlymas taip pat iškelia ir papildomų klausimų, kas sugebėtų ne tik įgyvendinti tokį pakeitimą, bet ir prižiūrėti, ar įstatymo yra laikomasi.
Pirmiausia siūlo pradėti nuo švietimo
Tuo metu bendrovės „Home Deals“ vienas iš įkūrėjų Laurynas Boguševičius svarstė, kad galbūt pirmiausiai vertėtų pradėti ne nuo įstatyminių reguliavimų ir pakeitimų, bet komunikacijos, švietimo, kad pirkėjas suprastų, kaip reikia įvertinti galimas rizikas pirkimo atveju.
„Turbūt yra didžiulis skirtumas tarp Petro, kuris stato savo pirmą kotedžą, o vėliau siūlo tau jį nusipirkti iš brėžinių, ir didelės statybų bendrovės, kuri taip pat siūlo nusipirkti tam tikrą objektą iš brėžinių, bet yra padariusi šimtus projektų“, – pavyzdį pateikė L. Boguševičius.
Pašnekovas akcentuoja, kad vienu atveju pardavėjas turi ne tik jau atliktų objektų pavyzdžius ir žino, kaip statyti būstus, kitu – NT pardavėjo ar vystytojo turima patirtis išlieka neaiški.
Todėl kiekvienu atveju L. Boguševičius pirkėjus ragina įsivertinti galimas rizikas, pavyzdžiui, pardavėjų sukauptą patirtį toje srityje.
„Pirkėjams reikia suvokti, kad galima rizika, vertinant įmonę A, kuri turi šimtus projektus, ir įmonę B, kuri daro savo pirmą projektą, yra visiškai skirtinga“, – dėmesį atkreipė pašnekovas.
Jis taip pat sako, kad vėlesniame būsto pirkimo procese rizikas galima sumažinti ne tik nepervedant viso avanso iškart, bet ir pasinaudojant notaro depozitine sąskaita, t. y. kai avansas pardavėjui pervedamas iš notaro sąskaitos iškart po to, kai būsto pirkimo-pardavimo sutartyje yra įgyvendinamos visos numatytos sąlygos.
Įregistruota beveik 12 tūkst. NT sandorių
Pastarąjį mėnesį Lietuvoje įregistravus 11,6 tūkst. nekilnojamojo turto (NT) sandorių, Registrų centro analitikai sako, kad rinka stabiliai auga.
„Rugpjūtis ir apskritai visa šių metų vasara NT sandorių rinkoje buvo aktyvi. Rinkos augimas yra pakankamai stabilus, be didelių svyravimų. Bendras šių metų rezultatas jau ne pirmą mėnesį yra maždaug penktadaliu didesnis nei praėjusiais metais“, – pranešime cituojamas Registrų centro duomenų analitikas Paulius Rudzkis.
Registrų centro duomenimis, vien tik per šių metų rugpjūtį Lietuvoje buvo įregistruota 11,6 tūkst. NT sandorių – 11,4 proc. daugiau nei pernai rugpjūtį (10,4 tūkst.), bet 4,8 proc. mažiau nei šių metų liepą (12,1 tūkst.).
Per aštuonis šių metų mėnesius visoje Lietuvoje iš viso įregistruota 86,6 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų – 20,9 proc. daugiau nei 2024 metų sausį–rugpjūtį, kai buvo įregistruota 71,6 tūkst. NT objektų pardavimų.
Šiemet visoje šalyje įregistruota 24,3 tūkst. butų pardavimų – 27,9 proc. daugiau nei 2024 metų sausį–rugpjūtį (19 tūkst. sandorių).
Vilniuje šiemet įregistruota 8,6 tūkst. butų pardavimų, arba 37,8 proc. daugiau nei 2024 metų sausį–rugpjūtį, Kaune – 3,3 tūkst. (18 proc. daugiau), Klaipėdoje – 2,1 tūkst. (22,5 proc. daugiau).
Per aštuonis mėnesius Lietuvoje įregistruota ir 8,4 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų – 20,1 proc. daugiau nei 2024 metų sausį–rugpjūtį, kai buvo įregistruota beveik 7 tūkst. namų pardavimų. Vien tik rugpjūčio mėnesį įregistruota 1,3 tūkst. gyvenamųjų namų sandorių, arba 14,1 proc. daugiau nei pernai rugpjūtį ir 2 proc. daugiau nei šių metų liepą.
Šiais metais visoje šalyje taip pat įregistruota 40,3 tūkst. žemės sklypų savininkų pasikeitimų – 17,6 proc. daugiau nei 2024 metų sausį–rugpjūtį, kai buvo įregistruota 34,3 tūkst. žemės sklypų sandorių. Vien tik rugpjūčio mėnesį įregistruota 5,4 tūkst. žemės sklypų sandorių, arba 9,4 proc. daugiau nei pernai rugpjūtį, bet 3 proc. mažiau nei šių metų liepą.
