Ne vienas lietuvis nekilnojamąjį turtą (NT) laiko ne tik galimybe turėti nuosavą kampelį, bet ir investicija ateičiai. O tai pastebi ir ne vienas ekonomistas.
Vis dėlto retas kuris gyventojas turi galimybę NT įsigyti ilgai netaupęs.
O pastangos susitaupyti išsirinktam būstui ar kitam NT objektui rūpi ne visiems turto pardavėjams.
Rinkos ekspertai ir teisininkai įspėja – laiku nesupratus, kur kišate nagus, vėliau teks taupyti iš naujo.
Pirkėjai nusvilo paskubėję
NT rinkoje galima surasti ne vieną pavyzdį, kai dėl nesąžiningų būsto pardavėjų veiksmų gyventojai lieka ir be savo pinigų, ir be namų.
Taip nutiko ir skandalingai nuskambėjusio „Baltų projekto“ atveju, kai gyventojai būstą pirko iš brėžinių.
Vis tik didžioji dalis pirkėjų, patikėję šio NT projekto vystytojų pažadais, iki šiol nėra atgavę savo įneštų pinigų, o savo išsvajoto būsto taip ir neišvydo.
Naujienų portalo tv3.lt laidoje „Dienos pjūvis“ bendrovės „Home Deals“ vienas iš įkūrėjų Laurynas Boguševičius sakė, kad, kaip ir automobilių pardavimuose, taip ir NT rinkoje – sukčiavimo atvejų pasitaiko ne vienas.
„Tačiau žmonės turi visas galimybes nuo tokių atvejų apsisaugoti. Lygiai taip pat, kaip ir būna parduodant automobilius, NT rinkoje, galioja tokia taisyklė: jeigu dalykas atrodo per daug gerai, kad būtų tiesa, jūsų galvoje turėtų užsidegti visos įmanomos raudonos vėliavėlės.
Aš nesakau, kartais būna taip, kad pasiseka. Bet tos raudonos vėliavėlės turėtų kiekvieną žmogų priversti padaryti visus įmanomus patikrinimus prieš perkant būstą ir pervedant pinigus“, – dėmesį atkreipė pašnekovas.
Tuo metu advokatų kontoros „CEE Attorneys“ vyresnioji teisininkė Lina Liogė, kad minėtu atveju dėl „Baltų projekto“ didžiausia klaida, kurią padarė pirkėjai, buvo skubėjimas.
Pasak teisininkės, tąkart pirkėjai susiviliojo gražiomis vizualizacijomis, o nuvykę į objektą pamatė dalį pradėtų darbų, kas tarsi suteikė pasitikėjimo įspūdį.
Vis tikgyventojai, pasak pašnekovės, paskubėjo priimti galutinį sprendimą ir pasirašė sutartis visko neįvertinę iš anksto. Esą pirkėjai pamatė gražų vaizdą vizualizacijose, panaršė interneto puslapyje, nuvyko į objektą, lyg ir kažkas buvo pastatyta.
„Ir patikėjus brokerio istorijomis, kad reikia greičiau apsispręsti dėl sutarties pasirašymo, nes jau yra kitas susidomėjęs klientas, kuris nori šiandien sumokėti avansą būtent dėl šio turto įsigijimo, gyventojai tiesiog pasiryžo pervesti pinigus net detaliai nepatikrinus, kokį objektą perka.
Taip pat neįvertino ir to, kad šio projekto atžvilgiu, kad yra pasirašoma ne preliminari perkamo turto pirkimo-pardavimo, bet jungtinės veiklos sutartis“, – kalbėjo teisininkė.
Pasak L. Liogės, tai jau turėjo būti pirmoji „raudona vėliavėlė“, kad reikėtų susimąstyti, jog kažkas su šiuo parduodamu objektu nėra gerai.
Teisininkės vertinimu, perkant NT objektą, įprastai tokie dokumentai nebus vadinami nei jungtinės veiklos, nei rangos sutartimis.
„Reikėtų susimąstyti, ar tikrai jūs norite pirkti tą turtą ir ar reikia pasirašyti sutartį čia ir dabar, nepatikrinus, kam priklauso turtas ir ar yra išduotas statybų leidimas, ar nėra kažkokių ginčų su tuo pačiu pardavėju dėl kvartalo, kur yra statomas būstas.
Šiuo atveju labai daug žmonių apsigavo, paskubėjo, neįvertino ir brokerio patikimumo, ir dėstomų aplinkybių. Iki šiol yra žinoma, kad iš tiesų dabar procesai yra ilgi, avansai yra neatgaunami, vienas iš susijusių asmenų jau yra nemokus ir išregistruotas iš Registrų centro. Ką tai reiškia? Kad iš esmės jūs to avanso neatgausite“, – dėmesį atkreipė teisininkė.
Kaip taisyklingai pasirašyti sutartį?
Teisininkė L. Liogė įvardijo, kaip reikėtų taisyklingai pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį įsigyjant pasirinktą būstą.
„Reikėtų išskirti, kokios sąlygos turėtų būti taikomos jau pastatyto turto atveju ir kokios sąlygos preliminarioje sutartyje turėtų būti numatytos nepastatyto turto atveju“, – kalbėjo pašnekovė.
Jeigu būstas jau yra pastatytas, pavyzdžiui, įrengtas arba dalnės apdailos (85 proc. baigtumas) ir jam suteiktas unikalus objekto numeris, tokiu atveju teisininkė pataria labai aiškiai apibrėžti, ką perkate ir kas į tokio turto sudėtį yra įtraukiama.
„Jeigu tai jau pastatytas turtas, reikėtų sutartyje įvardyti ir tai, kokie baldai, daiktai yra įtraukiami į būsto pardavimą, pridėti galbūt jų fotonuotraukas ar filmuotą medžiagą, užfiksuoti jų kokybę“, – patarė teisininkė.
L. Liogė taip pat įvardija, kad sutartyje turi būti tiksliai įvardyta ir kita informacija apie parduodamą NT objektą, pavyzdžiui, koks yra būsto plotas, kiek kambarių ir pan.
„Labai svarbu sutartyje įvardyti turto kainą, avanso ir likusios sumos sumokėjimo tvarką. Jei visgi pardavėju nepakankamai pasitikite, nepabijokite pasiūlykite alternatyvą avanso sumokėjimui ne tiesiogiai pardavėjui, bet į notaro depozitinę sąskaitą.
Tokiu atveju pinigai ne iš karto patenka į pardavėjo rankas, bet laikomi notaro sąskaitoje, kol įvyksta tam tikra sąlyga, kokią susitariate. Pavyzdžiui, iki kol sudaroma notarinė pirkimo-pardavimo sutartis“, – dėmesį atkreipė teisininkė.
Nepastatyto turto atveju, pavyzdžiui, kai sklype dar net nėra pradėti darbai, pasak L. Liogės, tai yra itin gera apsauga, ginanti pirkėjo interesus.
Pasak teisininkės, be avanso sumokėjimo sąlygų ir terminų, nustatymo sutartyje, reikėtų numatyti ir turto keitimo tvarką.
„Tai ypač svarbu tada, kai parduodamas objektas dar yra nepastatytas.
Pavyzdžiui, jei statant koreguojasi būsto plotas, reikia sutartyje numatyti, kaip tokiu atveju apskaičiuojama turto kaina, ar ji apskritai yra perskaičiuojama, kokiais atvejais galite reikalauti nutraukti sutartį, jei pasikeičia plotas ir neatitinka to, ko tikėjotės“, – patarė teisės žinovė.
Būtent sutarties nutraukimo sąlygos bei galimos pasekmės (pvz., sumokama bauda), pasak teisininkės, neabejotinai yra svarbus kriterijus, kurį reikėtų taip pat aiškiai įvardyti.
Be to, L. Liogė atkreipia dėmesį, kad jeigu preliminarioje sutartyje nėra numatomas terminas, iki kada notarinė sutartis turi būti sudaroma, tokiu atveju pareiga sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigia praėjus metams nuo preliminarios sutarties.
„Kalbant apie notarinės sutarties pasirašymo terminą, irgi reikia labai aiškiai nurodyti terminą, konkrečią data. Nes dar vis matome praktikoje, kad vis dar yra gudriai apžaidžiamų pardavėjų, kai yra įrašoma, pavyzdžiui, per 30 dienų po statybos darbų užbaigimo.
Tokiu atveju iškyla klausimas, kada tie statybos darbai gali būti užbaigiami. Gali būti ir po metų, ir po dviejų ir po trijų. Todėl geriau įrašyti konkrečią, aiškią datą, tai padės išvengti galimo ginčo su pardavėju“, – patarė L. Liogė.
Būsto pirkėjai turėtų neužmiršti, kad nepastatyto turto atveju, pasak L. Liogės, įstatymas numatoma ir privalomą sąlygą – pirkėjui suteikiama teisė per 10 dienų atsisakyti preliminarios sutarties.
„Tokia apsauga „Baltų projekto“ atveju galėjo būti panaudota. Pavyzdžiui, kai yra spaudžiama pasirašyti sutartį ir yra nenorima prarasti objekto. Per tas 10 dienų tikrai galima įvertinti rizikas, patikrinti NT išrašus, kam priklauso turtas ir pan.
Tik reikia turėti omenyje, kad, pasinaudojus sąlyga atsisakyti preliminarios sutarties, gali būti atlyginami pardavėjo nuostoliai, bet jų suma negali viršyti 20 proc. turto kainos sumos, numatytos preliminarioje sutartyje“, – sakė teisininkė.
Jei sutartyje yra įtraukiamos kitokios sąlygos ir tokia suma yra didesnė nei 20 proc. turto kainos, pasak L. Liogės, pirkėjai turi teisę, kad suma būtų sumažinta.
Registrų centras: NT sandorių rinka stabiliai auga
Pastarąjį mėnesį Lietuvoje įregistravus 11,6 tūkst. nekilnojamojo turto (NT) sandorių, Registrų centro analitikai sako, kad rinka stabiliai auga.
„Rugpjūtis ir apskritai visa šių metų vasara NT sandorių rinkoje buvo aktyvi. Rinkos augimas yra pakankamai stabilus, be didelių svyravimų. Bendras šių metų rezultatas jau ne pirmą mėnesį yra maždaug penktadaliu didesnis nei praėjusiais metais“, – pranešime cituojamas Registrų centro duomenų analitikas Paulius Rudzkis.
Registrų centro duomenimis, vien tik per šių metų rugpjūtį Lietuvoje buvo įregistruota 11,6 tūkst. NT sandorių – 11,4 proc. daugiau nei pernai rugpjūtį (10,4 tūkst.), bet 4,8 proc. mažiau nei šių metų liepą (12,1 tūkst.).
Per aštuonis šių metų mėnesius visoje Lietuvoje iš viso įregistruota 86,6 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų – 20,9 proc. daugiau nei 2024 metų sausį–rugpjūtį, kai buvo įregistruota 71,6 tūkst. NT objektų pardavimų.
Šiemet visoje šalyje įregistruota 24,3 tūkst. butų pardavimų – 27,9 proc. daugiau nei 2024 metų sausį–rugpjūtį (19 tūkst. sandorių).
Vilniuje šiemet įregistruota 8,6 tūkst. butų pardavimų, arba 37,8 proc. daugiau nei 2024 metų sausį–rugpjūtį, Kaune – 3,3 tūkst. (18 proc. daugiau), Klaipėdoje – 2,1 tūkst. (22,5 proc. daugiau).
Per aštuonis mėnesius Lietuvoje įregistruota ir 8,4 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų – 20,1 proc. daugiau nei 2024 metų sausį–rugpjūtį, kai buvo įregistruota beveik 7 tūkst. namų pardavimų. Vien tik rugpjūčio mėnesį įregistruota 1,3 tūkst. gyvenamųjų namų sandorių, arba 14,1 proc. daugiau nei pernai rugpjūtį ir 2 proc. daugiau nei šių metų liepą.
Šiais metais visoje šalyje taip pat įregistruota 40,3 tūkst. žemės sklypų savininkų pasikeitimų – 17,6 proc. daugiau nei 2024 metų sausį–rugpjūtį, kai buvo įregistruota 34,3 tūkst. žemės sklypų sandorių. Vien tik rugpjūčio mėnesį įregistruota 5,4 tūkst. žemės sklypų sandorių, arba 9,4 proc. daugiau nei pernai rugpjūtį, bet 3 proc. mažiau nei šių metų liepą.
Patiko straipsnis? Užsiprenumeruokite mūsų naujienlaiškį ir gaukite svarbiausias dienos naujienas bei įdomiausius straipsnius kiekvieną darbo dieną 11 val. Tiesiai į Jūsų el. paštą!
