Į visus šiuos klausimus naujienų portalo tv3.lt aktualių pokalbių laidoje „Dienos pjūvis“ atsakė „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis ir „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis.
Būstas – neįperkamas
Neseniai nuskambėjo jūsų įžvalga, kad Baltijos valstybių sostinėse būstas tapo neįperkamas. Gal galėtumėte praplėsti mintį?
N. Mačiulis: Mes jau daugiau nei 10 metų skaičiuojame būsto įperkamumo indeksą. Jis skaičiuojamas vertinant vidutines šeimos pajamas, vidutinę būsto kainą tame mieste ir būsto įsigyjimą, pasiskolinant 80 proc. to būsto vertės. Jeigu būsto paskolos aptarnavimui reikia skirti daugiau nei 30 proc. šeimos pajamų, mes laikome, kad tai nėra labai tvari situacija, būstas yra neįperkamas.
Ilgą laiką, nuo 2010 metų, situacija buvo gera, o dabar įperkamumas staigiai krito. Pagrindinis veiksnys – padidėjusios palūkanų normos, kita priežastis – per pastaruosius 3,5 metų būstas brango daugiau nei didėjo atlyginimai. Mūsų skaičiavimais, vidutines pajamas gaunanti šeima prieš du metus galėjo nusipirkti 75 kv. m. butą Vilniuje, dabar – 50 kv. m. butą. Tai nėra visiškai neįperkama, bet galimybės sumažėjo.
Pone Avuli, iš to, ką sako ponas Mačiulis, atrodo, kad jūsų potencialių pirkėjų sumažėjo, ar jaučiate tai?
A. Avulis: Be abejo, kad sumažėjo. Būstų pardavimai irgi sumažėjo. Jeigu lygintume su geraisiais laikais, dabar Vilniuje parduodama 3 kartus mažiau būstų. Iš kitos pusės, reikėtų pasižiūrėti, ko siekė Europos centrinis bankas (toliau – ECB) didindamas palūkanas. Jeigu žmonėms šiandien yra sunkiau įpirkti būstą, reikėtų priežasčių ieškoti praeityje.
Pandemijos metais, kai buvo siekiama palengvinti žmonėms gyvenimą, buvo išleista be galo daug pinigų į rinką, o jie sukėlė didžiulę infliaciją. Man atrodo, kad visi procesai vyksta taip, kaip buvo galima numatyti. Infliacija šiuo metu yra pažabota. Dabar jau kalbama apie tai, kad bankų palūkanos pradės mažėti, klausimas tik kada. Akivaizdu, kad kitais metais palūkanos pradės mažėti.
Būsto įperkamumas didės
Vasarą kalbėjome, kad sandorių ženkliai sumažėjo, bet, kodėl tos kainos tada nekrito. Matome įdomią situaciją, kai jos laikosi vienoje linijoje, nei kyla, nei krenta, atrodo, kad vystytojai galėtų šiek tiek nuleisti kartelę.
A. Avulis: Kai prasidėjo karas sugriuvo visi ryšiai, metalas pabrango dvigubai, buvo daug neapibrėžtumo. Dėl to visi užsidėjo rezervus, kad nebankrutuotų. Kainos pakilo visur, ne tik mes sugalvojom jas pakelti.
Dar klausėte, ar jie galėtų pardavinėti pigiau. Taip, visada galima pardavinėti pigiau, bet reikėtų pasitikslinti, ką turėsime galutiniame rezultate. Jeigu turime įsipareigojimus suteikti 5 ar 10 metų garantiją, mes turime tuos metus išsilaikyti. Jeigu rinkos dalyviai pradės dirbti su minimaliu pelnu, labai abejoju, ar jie galės 5 ar 10 metų vykdyti garantijas.
Pone Mačiuli, ar sutinkate, kad vystytojai nelabai galėjo mažinti kainas, nors sandorių – rekordiškai mažai?
N. Mačiulis: Čia yra du svarbūs aspektai. Matau kitų šalių patirtį ir suprantu nekilnojamojo turto vystytojus. Paprastai, kainų mažėjimas būsto rinkoje nepaskatina aktyvumo, nes gyventojai tikisi, kad kainos dar labiau kris, pradeda derėtis, laukti. Todėl kainos nėra sandorių skaičių lemiantis veiksnys.
Kiek matau, ką daro daugelis nekilnojamojo turto vystytojų Lietuvoje, norėdami užkirsti kelią nominalios kainos mažėjimui, siūlo didesnes pridėtines vertes. Tai realiai, jeigu žiūrėtume į statistiką, kainos nesumažėjo, bet reali vertė, kurią gauna pirkėjai, per pastaruosiuos metus padidėjo. Įperkamumas dabar nukrito į dugną, bet, nekylant kainom, įperkamumas savaime didėja, nes didėja atlyginimai. Vien tas laukimas užtikrina, kad kiekvieną ketvirtį galimybės padidės, o kitais metais labai prisidės ir palūkanų normos.
Visą pokalbį rasite straipsnio pradžioje.
