Toks pokytis gali būti ypač svarbus gyventojams, kuriems būtent santaupų pradiniam įnašui sukaupimas iki šiol buvo didžiausia kliūtis įsigyti nuosavą būstą. Vis dėlto mažesnis minimalus pradinis įnašas dar nereiškia, kad kiekvienam būsto pirkėjui bankas sutiks paskolinti likusius 90 proc. būsto vertės.
Be to, kartu pasikeitė ir kitos Atsakingojo skolinimo nuostatos, susijusios su gyventojų pajamų ir paskolos įmokų santykiu.
Apie tai naujienų portalo tv3.lt laidoje „Valdyk savo pinigus“ kalbėjo „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
10 proc. pradinis įnašas – ne visiems automatiškai
Vienas daugiausia dėmesio sulaukusių Atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimų – sumažintas minimalus pradinis įnašas pirmąjį būstą perkantiems gyventojams.
Pasak T. S. Kvainicko, tai pirmiausia gali palengvinti situaciją tiems namų ūkiams, kuriems sukaupti reikiamą sumą iki šiol buvo sunkiausia.
„Atsakingojo skolinimo nuostatai turi daugiau negu vieną dalį. Pirmoji, kuri yra turbūt dažniausiai aptariama, yra pradinio įnašo sumažėjimas. Pradinio įnašo sumažėjimas sprendžia vieną iš problemų. Namų ūkiams, kurie gyvena pavieniui arba turi mažesnę šeimos paramą, yra lengviau susirinkti pradinį įnašą būstui įsigyti“, – kalbėjo T. S. Kvainickas.
Vis dėlto svarbi viena detalė – 10 proc. yra minimali Lietuvos banko nustatyta riba, o ne įpareigojimas kredito įstaigoms visiems pirmojo būsto pirkėjams taikyti būtent tokį pradinį įnašą.
Praktikoje bankas, įvertinęs konkretaus kliento finansinę situaciją ir riziką, gali nustatyti griežtesnes skolinimo sąlygas.
„Jeigu kredito įstaigos praktikoje leis pasinaudoti šia galimybe, nes Lietuvos bankas numato ne mažesnį negu 10 proc., o neprivalomą 10 proc. pradinį įnašą, tai gali būti palengvinimas tiems būsto pirkėjams, kuriems pradinis įnašas buvo pagrindinis barjeras“, – pabrėžė jis.
Pasikeitė ne tik pradinis įnašas
Mažesnis pradinis įnašas – tik viena dalis. T. S. Kvainickas atkreipė dėmesį ir į pasikeitusį pajamų bei būsto paskolos įmokų santykio vertinimą.
„Atsakingojo skolinimo nuostatuose yra pakeičiamas ir pajamų bei būsto įmokų santykis – nuo 40–50 proc. prie 5 proc. palūkanų streso testo iki 50 proc. prie 6 proc.
Tai formaliai sumažina, kiek žmogus gali per mėnesį mokėti už būsto paskolą, bet padidina jo galimybes pasiskolinti daugiau aukštų palūkanų laikotarpiu. Vėlgi, žmogus gali pasiskolinti daugiau, bet jis formaliai gali per mėnesį mokėti mažiau“, – aiškino T. S. Kvainickas.
Vis dėlto, jo vertinimu, šis prieštaravimas nėra esminis, nes kredito įstaigos ir iki šiol galėjo taikyti griežtesnius reikalavimus, nei nustato minimalios Atsakingojo skolinimo nuostatos.
„Tie du dalykai truputėlį vienas kitam prieštarauja. Ten nėra nieko kritinio, bet tą reikėtų irgi turėti omenyje. Tas prieštaravimas yra ganėtinai simbolinis, nes kredito įstaigos paprastai skolina kiek griežtesnėmis sąlygomis, negu numato Atsakingojo skolinimo nuostatai.
Tai reiškia, kad skolintojai dar turi galimybę kompensuoti hipotetinę sumažėjusią paskolos įmoką per mėnesį“, – dalijosi jis.
Dalis pirkėjų specialiai laukė rugpjūčio
Pasak T. S. Kvainicko, dalis potencialių pirkėjų jau turėjo pakankamai santaupų, tačiau galėjo sąmoningai atidėti pirkimą ir sulaukti mažesnio pradinio įnašo reikalavimo.
Tokiu atveju anksčiau pradiniam įnašui numatyti pinigai gali likti kitoms reikmėms – būstui įsirengti, finansiniam rezervui sukaupti arba investicijoms.
„Kažkiek žmonių galėjo įsigyti būstą ir anksčiau, bet jeigu jie planavo įsigyti, sakykime, šių metų gegužę, tai palaukti iki rugpjūčio didelės problemos nesudarė. Jie galės tą nuosavą kapitalą panaudoti kažkokiais kitais tikslais – ar geriau įsirengti būstą, ar tuos perteklinius pinigus investuoti, ar juos atsidėti juodai dienai.
Dalis pirkėjų tikėtina buvo atidėję sprendimą įsigyti būstą vien tam, kad pasižiūrėtų, ar jie turės galimybę mažesniam pradiniam įnašui“, – kalbėjo jis.
Tačiau yra ir kita potencialių pirkėjų grupė – žmonės, kuriems ankstesnis pradinis įnašas buvo pagrindinė kliūtis. Būtent jų atsiradimas rinkoje gali padidinti būsto pirkėjų skaičių.
T. S. Kvainickas kartu atkreipė dėmesį į kitą klausimą: jeigu žmogui iki šiol trūko santaupų pradiniam įnašui, svarbu įvertinti, ar jo pajamos bus pakankamos didesnei paskolai aptarnauti.
„Kita dalis – tie, kurie negalėjo įsigyti būsto dėl aukštesnio pradinio įnašo. Jeigu juos riboja tiktai pradinis įnašas, taip, jie ateis į rinką, kažkiek padidins aktyvumą, bet klausimas, ar visi jie galės aptarnauti tas būsto paskolas?“ – svarstė T. S. Kvainickas.
Ar dėl 10 proc. pradinio įnašo dar labiau kils būsto kainos?
Į rinką galint ateiti daugiau pirkėjų, kyla ir kitas klausimas – ar didesnė paklausa nepaskatins dar spartesnio būsto kainų augimo.
T. S. Kvainickas pabrėžė, kad pastarųjų metų kainų augimą lėmė gerokai daugiau veiksnių nei vien pirkėjų skaičius.
„Būsto kainų augimui per paskutinius šešerius–septynerius metus buvo daugybė priežasčių – nuo papildomo apmokestinimo, infliacijos iki pasiūlos ir paklausos disbalanso.
Vieni paskutinių veiksnių, kurie prisidėjo prie būsto kainų augimo, yra konkurencija dėl žemės sklypų, ypač paruoštų statyboms, nes kurį laiką ir galbūt dar dabar kiek sudėtingiau gauti statybos leidimą, ypač centrinėse miesto dalyse. Tai žemės kaina irgi didėja. Yra plėtojama nemažai infrastruktūros projektų, reiškia, rangovai irgi turi kažkokį užimtumą, dėl jų reikia konkuruoti“, – aiškino jis.
Kita vertus, šiuo metu rinkoje yra nemažai statomo būsto. Tai, anot eksperto, svarbu vertinant, ar dėl mažesnio pradinio įnašo atsiradusi papildoma paklausa galėtų sukelti ryškų kainų šuolį.
„Būsto aktyvumas, kuris vyko 2024 metų pabaigoje, 2025 metais, 2026 metų pradžioje – buvo parduota nemažai būsto, bet buvo parduota statomo būsto.
Reiškia, šiuo metu yra didelis kiekis statomo būsto. Tai vėlgi yra tas užimtumas, nepriklausomai nuo to, kad tas būstas jau nebedalyvauja taip ryškiai pirminėje rinkoje.
Šiandien būsto pasiūla yra pakankama. Jeigu mes kalbame apie tuos gyventojus, kurie turėjo problemų su pradinio įnašo surinkimu, tikėtina, mes kalbėsime apie labiau ekonominės klasės segmentą. Ekonominės klasės segmente pasiūla tikrai yra pakankama.
Vėlgi, individualus žmogus galbūt neras to būsto, kurio jis nori, bet vertinant rinkos mastu pasiūla yra pakankama. Tai neturėtų būti kažkokio kardinalaus pokyčio, ypač atsižvelgiant į tai, kad per paskutinius metus tos kainos ir taip pakankamai sparčiai augo“, – pridūrė T. S. Kvainickas.
Regionai tampa vis patrauklesni
„Žinių radijo“ laidoje dalyvavęs Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovas Mindaugas Statulevičius pastebėjo, kad šių metų pirmas pusmetis demonstruoja išaugusį aktyvumą palyginti su praėjusiais metais.
Pasak jo, tai lėmė keli veiksniai.
„Prieš tai turėjome kelis metus trukusį suspaustos spyruoklės atvejį, kai žmonės dėl išaugusių NT kainų ir aukštesnių bankų palūkanų negalėjo įsigyti turto.
Laukė ir įsigijimo sprendimą buvo atidėję. Kai sąlygos tapo palankesnės, t. y. padidėjo pasiūla, pagerėjo finansavimo sąlygos ir išaugo atlyginimai, tai žmonės aktyvavo savo atidėtus sprendimus“, – aiškino M. Statulevičius.
LNTPA vadovas pastebėjo, kad džiugina aktyvumas ir už Vilniaus ribų.
„Taip pat reikėtų kalbėti ne tik apie Vilniaus rinką. Aktyvumą tikrai demonstravo ir Kaunas, ir Klaipėda. Kad anksčiau ten aktyvumas buvo mažesnis lėmė labai ribota pasiūla, t. y. to pasirinkimo nebuvimas.
Visgi atsirado drąsesnių plėtotojų ir vystytojų, kurie naujus projektus ir etapais vysto. Natūraliai žmonės iš karto į tai sureagavo“, – dalijosi pašnekovas.
Jis pridūrė, kad NT kainos dažnai nepriklauso nuo plėtotojų ar vystytojų. Kainas šiuo metu itin koreguoja neramumai užsienyje, medžiagų trūkumas ir išaugę kaštai.
Tačiau jis džiaugiasi, kad išaugusios NT kainos neatbaidė pirkėjų net mažuose miestuose, o tai leidžia ir toliau manyti, kad regionai irgi yra patrauklūs NT plėtrai.
Pasak jo, vis daugiau įmonių ateina į regionus ir artimiausiu metu pasimatys, kad regionuose, kur padidės darbo jėgas poreikis, didės ir poreikis statyboms.
„Mes šiemet apvažiavome per nemažai regionų, kuriuose mūsų plėtotojai vysto projektus ir ten kalbėjomės su merais. Tai tikrai matosi, kad daug kur potencialas stiprus ir kuriasi užimtumo centrai, darbo vietos ir pan. Laimintys regionai bus tie, kurie pritraukia darbo vietas.
Visgi sukurti projektą plėtotojams kainuoja ir Vilniuje, ir kituose miestuose panašiai, kartais netgi brangiau, nes reikia suburti komandas, transportuoti darbuotojus, apgyvendinti ir pan. dėl to dažniau pasirenkami didmiesčiai“, – aiškino pašnekovas.
Visgi, anot M. Statulevičiaus, į regionus NT plėtotojus traukia mažesnė konkurencija.
„Žmonės regionuose tikrai gali gauti paskolas ir gali mokėti už būsto projektą 2,5–3 tūkst. eurų už kvadratinį metrą, kas ilgai buvo negirdėta. O tai sukuria galimybes plėtotojams, kurie nenori spraustis didmiesčiuose, kur konkurencija yra didelė. Didmiesčiuose tikrai reikia siūlyti unikalų projektą ir būti labai patyrusiu“, – nurodė LNTPA vadovas.
