Apie tai laidoje kalbėjo „Demus Asset Management“ vadovas Mindaugas Liaudanskas.
Kiek pinigų reikia norint investuoti į būstą?
Kiek vidutiniškai dabar Vilniuje reikėtų turėti pinigų, kad investuotum į būstą? Vienas dalykas, kiek reikia turėti pinigų, kad galėtum per investicinį fondą ateiti į investiciją?
M. Liaudanskas: Labai geras klausimas. Man atrodo, kad mūsų regionas tokio produkto neturi, neturėjo. Mes dabar turime tokį produktą, kurį siūlome rinkai. Vienas iš kriterijų, kuomet sprendėme, kokio dydžio minimali investicija turi būti, mes būtent ir atkreipėme dėmesį į tą galimybę žmonėms rinktis.
Ar aš noriu investuoti į vieną būstą, ar noriu investuoti į investicinį fondą, kuris turi ne vieną, o daug būstų? Tai prieinamumas, jeigu taip imti statistiškai, namų ūkis perka 45–50 kvadratų būstą, už kurį reikia įmokėti 15 proc. Tai mes gauname apie 30–35 tūkst. eurų. Tai yra pradinė investicija, kurią žmogus turi turėti, norėdamas investuoti į būstą, pirkti būstą.
Man atrodo, šiandien mes turime tokį produktą. Manau, kad ilgainiui atsiras ne vienas toks produktas, kuris suteiks galimybę su tokia pinigų suma investuoti ne į vieną, bet į krepšelį būstų, kurie generuoja tiek nuomos pajamas, tiek kapitalo prieaugį.
Nekilnojamojo turto rinka šiandien
Kokia ta nekilnojamojo turto rinka, pagal jus, yra šiandien? Konkrečiai jūsų sferoje, tai yra gyvenamojo būsto, kaip ją apibūdinti? Čia burbulas, čia išsileidimas, čia pakilimas? Kas vyksta?
M. Liaudanskas: Aš sakyčiau, kad nuo šių metų pradžios mes atėjome į subalansuotą rinką. Kad ir kaip tai skambėtų žmonėms, kurie galbūt negyvena šia tema kiekvieną dieną, mes esame subalansuotoje rinkoje.
Subalansuota rinka, mano pasakymu, reiškia, kad pirminėje rinkoje, aš kalbu apie Vilniaus būsto rinką, sandėlis, kurį turime šiandien, siekia apie 6 tūkst. su trupučiu vienetų. Tai yra pasiūla Vilniuje. Paklausa tą sandėlį šiandien realizuotų per maždaug 13 mėnesių.
Subalansuota rinka yra, kai paklausa sandėlį realizuotų per 9–15 mėnesių. Tai yra tas rodiklis, kuris pasako, kad ta rinka nėra nei pirkėjų, nei pardavėjų. Jeigu sandėlį didiname, o paklausą mažiname, tada gautume rinką, kuomet vystytojai turėtų galvoti apie kažkokias nuolaidas, akcijas – pirk butą, gausi sandėliuką ir „parkingą“, ir taip toliau.
Šiandien mes, be abejo, matome, kad sandėlis pirminėje būsto rinkoje Vilniuje yra didėjantis, bet tuo pačiu matome, kad sandorių skaičius, kuris vyksta kas mėnesį, yra, sakykime, kaip pavyzdys, buvo 700, dabar yra arčiau 500. Tai ta paklausa yra šiek tiek mažėjanti.
Tai, be abejo, mus visus rinkoje šiek tiek neramina, nes pagal vadovėlį, pasiūlai didėjant, o paklausai mažėjant, negali būti taip, kad būsto kainos tiesiog auga toliau. Mes manome, kad ateinančių 12 mėnesių perspektyvoje tos kainos turbūt labiau nekris, o išsilaikys tokios, kokios yra.
Jos neturės tokio augimo, kaip, sakykime, pernai – 13 proc., ar šiemet iki dabar yra 8–9 proc. Toks pokytis turbūt net nesitikimas kitais metais, bet kad tos kainos kris, nėra labai stiprių fundamentų. Vienas iš jų yra tai, kad statybų savikaina – tikrai nėra prošvaisčių tai savikainai mažėti.
Kalbu labiausiai dėl to, kad statybų sektorius yra užimtas dėl infrastruktūros investicijų, dėl gynybos investicijų šalyje ir visame regione. Čia tada gaunasi, kad turime laiko dedamąją, kuomet vystytojai spręs, ar jiems geriau palaukti ir realizuoti tą turtą už norimą kainą, ar jiems geriau kuo greičiau parduoti ir dėl to greitesnio pardavimo duoti nuolaidą.
Bet aš irgi girdžiu savo aplinkoje: „Tai čia kiek gali kilti? Čia jau viskas.“ Mano nuomone, rinka dabar yra subalansuota ir tiesiog tos kainos turbūt neturės tokio pagreičio, kokį turėjo 2025–2026 metais, bet nematau jokio scenarijaus, kuris sakytų, kad kainos turėtų koreguotis per 20–30 proc.
Kas galėtų lemti būsto kainų kritimą?
Kas turėtų nutikti, kad nekilnojamojo turto kainos pradėtų kristi? Kas tas stiprus veiksnys?
M. Liaudanskas: Vienareikšmiškai. Tai turbūt yra statistiniai kriterijai, kurie yra lengvai suskaičiuojami ir galima paekstrapoliuoti tam tikrą būsimą paklausą. Kalbant apie turbūt elementariausiai suvokiamą dedamąją, tai yra EURIBOR.
Jeigu EURIBOR kyla, vadinasi, namų ūkiai, ypatingai jauni namų ūkiai, kurie, imdami paskolą, rodo savo pajamas, ir tas pajamas kreditorius stresuoja, nuo esamo EURIBOR dar pakelia tą EURIBOR per, kaip pavyzdys, 3–5 proc. ir žiūri, ar galės namų ūkis aptarnauti norimą pasiimti paskolą.
Tai EURIBOR pakilus, teorija sako, kad galimybė pasiskolinti daliai namų ūkių gali sumažėti. Ką tai reiškia? Tai reiškia, kad jeigu galimybė pasiskolinti sumažėja, tai paklausa krenta. Paklausai krentant, kainos krenta. Taip, tai labai lengva įvardyti. Pakilus EURIBOR, turbūt kainos galėtų koreguotis žemyn.
Nuomos kainos Vilniuje
Kokias tendencijas matote nuomos kainose? Ateis vėl nauji metai, vėl nauji studentai, tėvai siųs į Vilnių studijuoti. Ko jie gali tikėtis?
M. Liaudanskas: Nuomos kaina turi cikliškumą, be abejo. Tą cikliškumą ji turi metų periode ir labai teisingai, ją didžiąja dalimi veikia būtent studentų ar naujo sezono rudeninė banga. Kaip taisyklė, liepą, rugpjūtį, net nuo birželio, sakyčiau, prasideda kainų pikas.
Tai tokia nerašyta, visiems žinoma paslaptis, kad jeigu nori užfiksuoti kainas, kurios bus geriausios investuotojams, reikėtų galvoti kontraktus daryti birželį, liepą. Vėliau kainos krenta. Ir, sakykime, dabar sudarinėjant kontraktus, tos kainos yra šiek tiek mažesnės, palyginti su rugsėju. Taip vyksta kiekvienais metais.
Pačios kainos, vidutinė nuomos kaina Vilniuje, yra auganti. Ji auga nuolatos ir turbūt čia yra vėlgi ta pati paklausa. Daugiau ne tai, kad vienišų, bet pavieniui gyvenančių žmonių, daugiau galbūt iš kitų miestų atvažiuojančių žmonių, daugiau verslo koncentruota, daugiau darbo jėgos iš užsienio ir taip toliau. Visa tai kuria paklausą nuomai, nuomos rinkai, ir dėl to ta kaina nuolatos didėja.
Visą „Žinių radijo“ laidą rasite čia:
Kviečiame atrasti naują tv3.lt turinį! Nuo šiol portale jūsų laukia ne tik kasdien nauji testai, bet ir kryžiažodžiai – išbandykite savo žinias, spręskite ir smagiai praleiskite laiką.
