2006 metais visoje šalyje turėtų būti pastatyta net trečdaliu daugiau būstų nei pernai. „Lietuvoje investicijų į nekilnojamąjį turtą populiarumas nuolat auga – pirmiausia dėl tokios investicijos vertės augimo ir investicijos prieinamumo“, – sako Jūratė Gumuliauskienė, banko „Hansabankas“ Būsto finansavimo departamento direktorė.
Vasario 8 d. Vilniuje vyksiančioje „Baltijos vadovų konferencijų“ organizuojamoje konferencijoje „Kaina ir vertė“ kartu su kitais finansų ir ekonomikos ekspertais ji apžvelgs Lietuvos gyventojų požiūrį į nekilnojamąjį turtą, šios investicijos pelningumo ir saugumo perspektyvas bei nekilnojamojo turto ir būsto kreditų rinkos raidą.
Šiuo metu mūsų šalyje vienam gyventojui vidutiniškai tenka tik 23,5 kv. metro naudingo gyvenamojo ploto ir tokią padėtį nulėmė dar sovietinės ekonomikos palikimas. „Mažas gyventojui tenkantis gyvenamasis plotas būdingas daugeliui buvusio sovietinio bloko šalių. Anksčiau daugumos žmonių gyvenimo lygis buvo maždaug vienodas: dauguma laukė valstybės butų, kurių dauguma buvo neerdvūs, tik nedaug gyventojų išgalėjo statytis didesnius kooperatinius butus. Estija, kurioje vienam gyventojui tenkantis plotas viršija 28 kv. metrus, labiausiai priartėjusi prie Europos Sąjungos šalių penkioliktuko vidurkio, nes būsto rinka čia atgijo anksčiausiai Baltijos trejetuke“, – teigia ekspertė. ES vienam gyventojui vidutiniškai tenka 40 kv. metrų naudingo gyvenamojo ploto.
Lietuva – pradiniame plėtros etape
Lietuvos posovietinėje ekonomikoje būta daug lūžių, o būsto rinkos plėtra kurį laiką buvo visai sustojusi. Sąstingio laikotarpis prasidėjo 9-ojo dešimtmečio pabaigoje ir tęsėsi iki 2000-2001 metų. Šiuo metu rinka atsigauna, bet vis dėlto net 2004-aisiais naujų būstų pastatyta 4 kartus mažiau nei 1989 metais. Šiandien gyventojų būsto poreikis ir noras investuoti į nekilnojamąjį turtą rinką gerokai išjudino, auga naujų statybų apimtys, o būsto kreditavimas leidžia vis daugiau žmonių įsigyti būstą.
„Jaunoms šeimoms ar finansinę nepriklausomybę įgijusiems žmonėms turėti nors ir mažą, bet atskirą būstą yra svarbiausias prioritetas. Todėl Lietuvoje šiuo metu paklausiausi nedideli – dviejų kambarių butai“, – komentuoja J. Gumuliauskienė. Šia tendencija maždaug trejais metais atsiliekame nuo Estijos, kur šiandien vidutinis naujų įsigyjamų butų plotas siekia apie 80 kv. metrų.
Taigi galima išskirti du būsto rinkos plėtros etapus: Lietuva kol kas yra pirmajame, kai daugelis investuotojų į nekilnojamąjį turtą patenkina „pirmojo būtinumo“ poreikius: įsigyja pirmąjį būstą, stato jį arba plečia ir renovuoja. Tuo tarpu Estijos gyventojai jau antrajame etape – jau turėdami būstą, toliau gerina savo gyvenimo sąlygas ir investuoja.
Daugelio ekspertų nuomone, Lietuvos ekonomika vystosi gana greitai, kad per 3-5 metus mūsų būsto rinka pasiektų Estijos lygį. Drąsioms prognozėms yra keletas prielaidų: Lietuvoje gerokai daugiau gyventojų. Be to, kitaip nei Estijoje, aktyvios gali būti ne vien sostinės, bet ir kitų didesniųjų miestų gyvenamosios statybos rinkos. Jau dabar ryškėja regionų plėtra: nauji būstai statomi ne tik Klaipėdoje ir Kaune – pradeda atgyti Šiauliai, Panevėžys.
Kol kas didžioji dalis Lietuvoje įsigyjamo būsto yra senos statybos, tačiau lietuvių gyvenamąsias erdves išplės pirmiausia naujos statybos. Nors seniau statytų butų ir namų rinkoje yra pokyčių – pamažu įsibėgėja daugiabučių renovacijos programos, gyventojai atnaujina turimus pasenusius būstus, – bet čia sąlygos keičiasi tik kokybės, o ne kiekybės prasme.
Kodėl lietuviui patraukli investicija į nekilnojamąjį turtą?
Jūratė Gumuliauskienė konstatuoja, kad kol kas mūsų šalyje žmonių, kuriuos galime vadinti investuotojais į nekilnojamąjį turtą, tėra dar gana mažai: dauguma įsigyja būstą sau, kad turėtų kur gyventi. Tačiau ši investicija vis populiarėja ir jos perspektyvos šalyje labai didelės. „Ko gero, pirmiausia todėl, kad tai gana lengvai suvokiama investicija. Investuoti į vertybinius popierius – akcijas, obligacijas, investicinių fondų vienetus – šiandien taip pat labai patrauklu, tik ši sritis lietuviams dar nauja, čia daugelis dar tik mokosi ir įgauna pirmines žinias, kaip tai daryti ir kokios šių priemonių perspektyvos“, – mano „Hansabanko“ specialistė.
„Paprastai į nekilnojamąjį turtą investuoja atsargesnieji, nes nekilnojamojo turto kainų pokyčiai stabilios ekonomikos rinkose nėra tokie staigūs, net ir mažėjant nekilnojamojo turto kainoms dažniausiai lieka galimybė realizuoti turtą. Be abejo, mūsų sparčiai augančioje rinkoje investuoti į nekilnojamąjį turtą reikia protingai, nes tikrai ne kiekvieno objekto vertė yra vienoda ir ateityje nemažės“, – sako J. Gumuliauskienė.
Dar vienas svarbus dalykas – lietuvio mentalitetas: mums savi namai yra labai svarbūs ir tai taip pat turi įtakos šiandieninei būsto rinkos plėtrai. Todėl Lietuvoje didžioji būstų dalis – net per 80 proc. – yra privati gyventojų nuosavybė.
Pagal šį rodiklį mus Europoje lenkia tik Vengrija, kur po privatizacijos privati nuosavybė sudaro didžiausią dalį gyvenamojo būsto. Vokietijoje mažiausias privačios nuosavybės būstų skaičius, tačiau daugiausiai būstų nuomojama iš privačių asmenų. Net ir Skandinavijoje, lietuviams artimame ir dažnai pavyzdžiu esančiame regione, padėtis labai skiriasi nuo Lietuvos: Švedijoje ir Danijoje privačios nuosavybės būsto tėra apie 55 proc. Olandijoje net per trečdalį būsto fondo nuosavybės sudaro socialinė nuoma (Lietuvoje – vos 4 proc.).
Padėtis būsto rinkoje keisis
J. Gumuliauskienė Lietuvos būsto rinkoje prognozuoja pokyčius, priartinsiančius šalį iki kitų Baltijos valstybių lygio, nes 2005 m. pradžioje iš apie 3 mln. šalies gyventojų vos 50 tūkst. buvo paėmę būsto kreditus. Dabar šis skaičius gali būti apie 80 tūkst. – praėjusiais metais šalies bankai gyventojams būsto kreditus teikė ypač aktyviai. „Vis dėlto dar yra vietos augti, o ir potencialas matyti: darbo užmokestis kasmet padidėja po 10 proc., kuriamos naujos darbo vietos, jaunimui yra vis daugiau galimybių gauti gerai apmokamą stabilų darbą“, – teigia specialistė.
„Hansabanko“ Būsto finansavimo departamento direktorė sako, kad ES lygio link turėtume kilti panašiai, kaip anksčiau Ispanija, Airija ar Malta. Šioms šalims tapus ES narėmis, jų būsto kreditų sąlygos vienodėjo, kaip ir visoje ES. 2004 m. būsto kreditų santykis su BVP Airijoje viršijo 30 proc., o Ispanijoje – 40 proc.; rinkos aktyvumas paskatino kreditavimo augimą. „Panašūs tempai numatomi ir Lietuvoje: po 3-4 metų būsto kreditų ir BVP santykis, tikėtina, sieks apie 25-30 proc. 2004 m. šis rodiklis buvo vos 6 proc., o šiuo metu – truputį daugiau kaip 9 proc.“, – pasakoja J. Gumuliauskienė.
Jau šiandien jaučiamas spartus nekilnojamojo turto kainų kilimas liudija investicijos į būstą perspektyvas. Ateityje augs būsto pasiūla, vis dar gali augti ir likvidaus nekilnojamojo turto kaina, tačiau ekspertė teigia, kad su euro įvedimu Lietuvoje ji nebus susijusi taip stipriai, kaip galbūt tikisi šalies gyventojai.
„Kainos priklauso nuo pasiūlos ir paklausos, o valiutos pokytis čia turi mažiau įtakos. Vis dėlto mūsų žmonių atsargumas šiuo atveju suprantamas – dalis jų finansiškai nukentėjo dėl valiutų pokyčių. Tačiau tai, kad Lietuva tapo ES nare, paveikė rinką ir toliau daro įtaką bendrai šalies gyventojų finansinei būklei, būsto kreditų ir būsto rinkos augimui“, – sako „Hansabanko“ ekspertė.
Jei vėl imtume pavyzdžiu Ispaniją, Airiją ir Maltą, šiose šalyse per 2004 metus būsto kainos didėjo 12-18 proc., o būsto kreditų rinka po metų – apie 20-30 proc. Apibendrinant – bendra valiuta ir bendra Europos būsto rinka naujosioms ES šalims narėms pirmiausia daro įtaką stabilumo, sąlygų vienodėjimo ir būsto pasiūlos augimo prasme.
Rytoj skaitykite dar vieną straipsnį šia tema „Lietuviui be savų namų negerai“.
