„Ober-Haus“ tv3.lt pateikė 2026 metų sausio–rugsėjo skelbimų analizę. Ji sudaryta pagal portale „Aruodas.lt“ nurodytas butų pardavimo kainas. Vadinasi, tai yra pardavėjų prašomos, o ne galutinės sandorių kainos.
Duomenys suskirstyti pagal oficialias seniūnijų ribas. Jos ne visada sutampa su vilniečiams įprastais rajonų pavadinimais. Net toje pačioje seniūnijoje vieni butai gali būti nauji ir brangūs, o kiti – seni ir gerokai pigesni.
„Be to, vienos seniūnijos viduje gali būti labai skirtingų būstų ir lokacijų, todėl vidutinės kainos turėtų būti vertinamos kaip orientacinis rinkos rodiklis, o ne konkretaus buto vertė“, – paaiškino „Ober-Haus“ Vilniaus gyvenamojo nekilnojamojo turto skyriaus vadovė Laura Mažintienė.
Pigiausia – Salininkuose
Mažiausia vidutinė kaina užfiksuota Salininkuose – 2 284 eurai už kvadratinį metrą. Pagal šį vidurkį 50 kv. metrų butas kainuotų apie 114,2 tūkst. eurų, o už 100 tūkst. eurų būtų galima nupirkti maždaug 43,8 kv. metro.
Beveik tokios pat kainos yra Naujojoje Vilnioje ir Grigiškėse. Naujojoje Vilnioje už kvadratinį metrą vidutiniškai prašoma 2 326 eurų, o Grigiškėse – 2 329 eurų. Taigi, 50 kv. metrų būstas šiose vietose kainuotų atitinkamai apie 116,3 tūkst. ir 116,5 tūkst. eurų.
Ketvirtoje pigiausių vietų sąrašo vietoje yra Žemieji Paneriai. Čia vidutinė prašoma kaina siekia 2 712 eurų už kvadratinį metrą, tad 50 kv. metrų butas kainuotų apie 135,6 tūkst. eurų.
Toliau rikiuojasi Fabijoniškės, kur kvadratinio metro vidurkis siekia 2 900 eurų, o tokio pat ploto būstas kainuotų apie 145 tūkst. eurų. Tačiau konkretaus buto kainą lemia ne vien rajono vidurkis, bet ir namo statybos metai, būklė, plotas, gatvė ir net aukštas.
„Šiose teritorijose dviejų kambarių butų senuose daugiabučiuose prašomos kainos prasideda maždaug nuo 100–110 tūkst. eurų. Svarbu ir tai, kad šie rajonai keičiasi: tvarkoma aplinka, gerinama infrastruktūra, atsiranda naujų projektų.
Dėl to kainų lygis juose jau yra gerokai aukštesnis nei prieš kelerius metus, tad įsivaizdavimas, kad miesto pakraštyje vis dar galima lengvai rasti itin pigų būstą, ne visuomet atitinka realybę“, – komentavo L. Mažintienė.
Ką galima nupirkti už 100 tūkst. eurų?
Pagal vidurkius už 100 tūkst. eurų penkiose pigiausiose vietose būtų galima nupirkti maždaug 34,5–43,8 kv. metro. Tačiau realiai pasirinkimas bus siauresnis – geriau įrengtas, naujesniame name ar patogesnėje vietoje esantis butas kainuos daugiau.
„Už tokį biudžetą pigesnėse Vilniaus teritorijose dažniausiai galima dairytis nedidelio vieno ar dviejų kambarių buto senesnės, sovietmečio statybos daugiabutyje. Tai gali būti tvarkingai įrengtas mažesnio ploto butas arba dviejų kambarių būstas bendrabučio tipo name.
Didesnio ploto butai už panašią sumą dažniau turės kompromisų dėl būklės, namo tipo ar konkrečios lokacijos“, – aiškino pašnekovė.
Didžiausias skirtumas tarp penkių pigiausių vietų matyti lyginant Salininkus ir Fabijoniškes. Pagal vidurkius Salininkuose už 100 tūkst. eurų išeitų apie 43,8 kv. metro, o Fabijoniškėse – apie 34,5 kv. metro. Skirtumas siekia daugiau nei 9 kv. metrus – maždaug tiek, kiek nedidelis kambarys.
„Vien pagal kambarių skaičių vertinti pasiūlymo nereikėtų. Du kambariai gali reikšti ir kompaktišką, ir gerokai erdvesnį būstą, todėl svarbu įvertinti bendrą plotą, išplanavimą, namo būklę bei tai, kiek papildomai reikės investuoti į įrengimą“, – pabrėžė pašnekovė.
Kodėl vienuose rajonuose būstas pigesnis?
Mažesnė kaina neatsiranda be priežasties. Jei tolimesnė vieta pirkėjui patogi, toks butas gali padėti sutaupyti. Tačiau kartais mažesnė kaina reiškia daugiau kasdienių nepatogumų arba būsimų išlaidų.
„Mažesnę kainą paprastai lemia kelių veiksnių visuma. Tai gali būti didesnis atstumas iki pagrindinių darbo vietų, mažiau patogus susisiekimas, senesnis ir neretai nerenovuotas būsto fondas, mažiau išplėtota paslaugų bei laisvalaikio infrastruktūra.
Kai kuriose teritorijose kainą veikia ir istoriškai susiformavusi pramoninė aplinka ar mažiau patrauklus rajono įvaizdis“, – vardijo L. Mažintienė.
Todėl vien rajono pavadinimo neužtenka. Toje pačioje seniūnijoje gali būti ir sutvarkytų žalių kvartalų, ir mažiau patrauklių vietų.
„Konkreti gatvė, susisiekimas, namo būklė bei aplinka dažnai yra svarbesni už patį rajono pavadinimą“, – sakė ekspertė.
Kada mažesne kaina galite apsigauti?
Pigiau nupirktas butas nebūtinai galiausiai kainuos mažiau. Dar prieš pasirašant sutartį reikia įvertinti ne tik būsto remontą, bet ir galimas viso daugiabučio išlaidas.
„Susigundžius mažesne būsto kaina, svarbu vertinti ne tik patį butą, bet ir viso namo techninę būklę, būsimas šildymo sistemos, namo stogo, fasado, vamzdynų, elektros instaliacijos, lifto atnaujinimo išlaidas. Būtinai pasiaiškinti apie planuojamą renovaciją ir, jei ji jau atlikta, likusias jos įmokas“, – įspėjo ekspertė.
Jos teigimu, mažesnę kainą kartais gali lemti ir netvarkinga kaimynystė ar problematiški kaimynai. Kita vertus, kuklesnė apdaila arba silpnesnis rajono įvaizdis dar nereiškia, kad būstas prastas, jeigu pats namas prižiūrimas, o būsimos išlaidos pirkėjui aiškios.
„Tačiau jeigu nuolaida slepia prastą pastato būklę, dideles šildymo sąskaitas ar būsimus kapitalinius darbus – reiktų būti atsargiems“, – pabrėžė L. Mažintienė.
Brangiausia – Senamiestyje
Kitame kainų sąrašo gale – Senamiestis. Čia už kvadratinį metrą vidutiniškai prašoma 5 938 eurų. Pagal šį vidurkį 50 kv. metrų butas kainuotų beveik 297 tūkst. eurų, o už 100 tūkst. eurų išeitų tik apie 16,8 kv. metro.
Antroje vietoje yra Žvėrynas, kur vidutinė kaina siekia 5 283 eurus už kvadratinį metrą. Trečioje – Naujamiestis su 4 865 eurų vidurkiu. Taigi, tas pats 50 kv. metrų butas Senamiestyje vidutiniškai kainuotų apie 182,7 tūkst. eurų daugiau nei Salininkuose. Na, o skirtumas siekia net 2,6 karto.
Didelis skirtumas matomas ir tarp miestų. Pagal atskirą „Ober-Haus“ butų kainų indeksą, 2026 metų liepą vidutinė kvadratinio metro kaina Vilniuje siekė 3 120 eurų, Kaune – 2 253 eurus, o Klaipėdoje – 2032 eurus. Šie miestų vidurkiai pateikiami tik bendram palyginimui, nes Vilniaus rajonų lentelė sudaryta pagal skelbimuose prašomas kainas.
Kur dar verta žvalgytis?
„Gero kainos ir gyvenimo kokybės santykio taip pat verta ieškoti senesniuose miegamuosiuose rajonuose – Lazdynuose, Karoliniškėse, Fabijoniškėse ir kituose. Jie turi susiformavusią socialinę infrastruktūrą, viešojo transporto tinklą, mokyklas, darželius, prekybos vietas ir žaliąsias erdves.
Dalis namų renovuojama, atnaujinama viešoji infrastruktūra, todėl šios teritorijos gali būti racionalus pasirinkimas tiems, kurie nori patogaus kasdienio gyvenimo, bet nenori mokėti centrinėms miesto dalims būdingų kainų“, – sakė ekspertė.
Dar didesni kainų skirtumai matyti Vilkpėdėje. Bendra vidutinė prašoma kaina čia siekia 4 754 eurus už kvadratinį metrą, tačiau skirtumas tarp skirtingų būstų didelis. Iki 2000 metų statytuose namuose vidurkis siekia 2 928 eurus, o nuo 2015 metų statytuose – 5 326 eurus už kvadratinį metrą.
„Mano vertinimu, įdomų ilgalaikį potencialą turi Vilkpėdė. Joje vis dar nemažai pramoninių teritorijų, vis dėlto atskirose vietose planuojami stambūs konversijos projektai, kuriuose numatoma mišri gyvenamoji ir komercinė plėtra. Rajonas turi palankią geografinę padėtį: vienoje pusėje – miesto centras, kitoje – žaliosios Vilniaus teritorijos.
Jei planuojami pokyčiai bus įgyvendinti, jie gali didinti atskirų vietų patrauklumą, tačiau potencialus kainų augimas nėra garantuotas ir priklausys nuo konkrečių projektų bei bendros rinkos situacijos. Pirkėjui, kuriam konkreti vieta patogi, toks būstas gali pasiūlyti labai gerą kainos ir gyvenimo kokybės santykį“, – apibendrino L. Mažintienė.
