Pasigirsta teiginių, kad gyventojai netrukus „į rinką išleis milijardus“, o būsto kainos dar labiau šoktels.
Vis dėlto toks požiūris neatsižvelgia nei į pensijų sistemos konstrukciją, nei į faktinius kapitalo srautų dydžius, nei į vartotojų elgsenos modelius.
Pensijų reformos kapitalo efektas: realus, bet ribotas
II pakopos pensijų fonduose sukaupta daugiau kaip 9 mlrd. eurų, tačiau į gyventojų rankas patekti gali tik dalis jų – jų pačių įmokos su investicine grąža arba vienkartinė iki 25 proc. dalis. Valstybės įmokos ir „Sodros“ pervedimai nėra išmokami. Dėl to į ekonomiką 2026–2027 m. gali patekti tik apie 200–500 mln. eurų.
Tai reikšminga suma makroekonominiu požiūriu, tačiau per maža, kad galėtų pakeisti visos šalies būsto rinkos kryptį. Metinė nekilnojamojo turto (NT) sandorių apyvarta Lietuvoje siekia apie 6 mlrd. eurų, tad šis srautas sudarytų vos 3–8 proc. apyvartos.
Be to, tik dalis šių lėšų bus skirta būstui, todėl realus poveikis NT sektoriui bus dar mažesnis.
Kur pokyčiai bus jaučiami labiausiai, o kur jų nebus?
Trumpalaikių pokyčių labiausiai galima tikėtis ekonominės klasės naujos statybos projektuose ir antrinės rinkos (senos statybos, renovuotuose) būstuose didmiesčiuose.
Šiuose segmentuose pirkėjų sprendimus dažniausiai stabdo nuosavo įnašo trūkumas. Todėl papildomi 5–15 tūkst. eurų gali kai kuriems namų ūkiams tapti lemiamu veiksniu priimant sprendimą pirkti būstą anksčiau, nei planuota.
Kadangi realios išmokos gyventojus pasieks tik nuo 2026 m. balandžio, didesnio rezervacijų aktyvumo sandoriuose galima tikėtis nuo antrojo ketvirčio, o sandorių pagyvėjimo – nuo metų vidurio.
Labiausiai tai pajus Vilniaus ir Kauno ekonominės klasės projektai ir didmiesčių senos statybos rajonai, kur paklausa jautriai reaguoja net į nedidelius pajamų ir santaupų pokyčius. Poveikis bus koncentruotas ekonominės klasės būsto segmente, o ne visos šalies mastu.
Dėl šios priežasties būtent ši pirkėjų grupė – jauni namų ūkiai, įžengiantys į rinką pirmą kartą – tikėtina, sudarys didžiausią dalį tų, kurie pasinaudos II pensijų pakopos lėšomis. Vis dėlto šie pokyčiai išliks lokalūs ir trumpalaikiai. Jie nepakeis bendros šalies būsto kainų krypties.
Vienkartinės įplaukos gali veikti kaip psichologinis signalas jaunoms šeimoms. Elgsenos ekonomikos tyrimai rodo, kad gyventojai neretai pervertina net nedidelius finansinius pokyčius ir priima didesnius finansinius sprendimus, net jei objektyviai jų santaupų bazė nėra didelė. Tai gali paskatinti tam tikrą perėjimą nuo nuomos prie nuosavo būsto, tačiau šis efektas išliks epizodinis ir netaps pagrindiniu paklausos varikliu.
Prabangaus būsto segmentas reformos praktiškai nepajus – šių pirkėjų sprendimus lemia verslo pajamos, investiciniai portfeliai ir kapitalo prieinamumas. Individualių namų ir sklypų rinka yra pernelyg brangi, kad ją paveiktų tokio masto pensijų lėšų išėmimai.
Investicinio būsto rinka turi kitą logiką: čia svarbiausi veiksniai yra nuomos pajamingumas, palūkanų normos ir mokestinė aplinka.
Nors II pakopos pensijų lėšų išėmimas nėra pakankamas impulsas investicinio būsto bumui, daliai gyventojų jis gali suteikti paskatą svarstyti tokias investicijas. Tokį elgesį lemia keli veiksniai.
Pirma, Lietuvoje NT kultūriškai suvokiamas kaip saugi ir apčiuopiama turto forma, todėl net ir nedidelis papildomas kapitalas gali paskatinti mąstyti apie ilgalaikę investiciją į nuomą.
Antra, tikėtina, kad palūkanų normos artimiausiu metu išliks panašios kaip dabar, o galimi jų pokyčiai artimiausiu metu greičiausiai bus per maži, kad reikšmingai paveiktų investicinio būsto įperkamumą.
Trečia, gyventojai, gavę vienkartines išmokas iš II pakopos, turės daugiau laisvų pinigų, kuriuos galės skirti pradiniam įnašui ar mažos vertės antram būstui įsigyti, siekiant gauti nuomos pajamas.
Tikėtina, kad investicijos koncentruosis ten, kur būsto kainos žemesnės, o nuomos paklausa – stabili, pavyzdžiui, maži butai didmiesčių mikrorajonuose ar netoli universitetų bei pramonės centrų.
Nors investicinio būsto paklausa neišaugs masiškai, ji gali sudaryti tam tikrą dalį bendro pagyvėjimo, nes būsto įsigijimas išlieka viena iš nedaugelio priemonių, kurias Lietuvos gyventojai laiko patikima ilgalaikės grąžos forma.
Kitų šalių patirtis
Kad II pensijų pakopos reforma nesukels struktūrinių būsto kainų pokyčių, patvirtina Estijos patirtis. Ten 2021 m. gyventojams buvo leista atsiimti sukauptas pensijų lėšas, o pinigus išsiėmė daugiau nei ketvirtadalis dalyvių.
Vis dėlto į NT rinką pateko tik nedidelė dalis lėšų, o didžioji jų dalis virto vartojimu, sukeldama trumpalaikį infliacijos spaudimą.
Būsto kainų dinamika ir toliau priklausė ne nuo pensijų lėšų išėmimų, o nuo palūkanų normų ir pasiūlos trūkumo. Tikėtina, kad Lietuvoje situacija bus panaši: didžioji dalis lėšų nukeliaus į vartojimą, galbūt trumpam padidindama infliacinį spaudimą, o NT kainos gali gali šiek tiek pakilti, tačiau ilgalaikės tendencijos nesikeis.
Kas iš tikrųjų lems būsto kainas?
Tikrasis Lietuvos būsto rinkos variklis 2026–2027 m., tikėtina, bus palūkanų normų ir pajamų stabilumas.
Tyrimai rodo, kad būsto paklausos jautrumas palūkanų normoms yra kelis kartus didesnis nei jautrumas likvidumui.
Net nedidelis palūkanų pokytis turi didesnę įtaką būsto įperkamumui nei bet kuris vienkartinis kapitalo srautas.
Europos centrinis bankas signalizuoja, kad palūkanų lygis artimiausiu metu išliks panašus į dabartinį, o galimi mažinimai bus simboliniai – 0,25–0,50 proc. punkto. Todėl pensijų reforma gali kiek paskatinti aktyvumą atskiruose segmentuose, bet nepakeis visos rinkos krypties.
Galiausiai, ilgalaikės pensijų reformos poveikis bus labiau susijęs ne su būsto rinka, o su gyventojų finansiniu saugumu.
Dalies gyventojų pasitraukimas iš kaupimo reikš mažesnes santaupas senatvėje, silpnesnį finansinį atsparumą ir ribotas galimybes investuoti į būsto atnaujinimą. Šis procesas vyks lėtai, bet ilgainiui gali paveikti gyvenamojo fondo kokybę.
