Lietuvos banko (LB) duomenimis, 2026 metų pavasarį būsto kainos kilo 12–17 proc. metiniu tempu. Sandorių buvo 10–15 proc. daugiau nei įprastai, tačiau jų skaičius jau nebedidėjo.
Būstas brango maždaug dvigubai sparčiau nei atlyginimai „į rankas“, kurie per metus padidėjo 8 proc. Be to, kas trečias būsto sandoris šalyje buvo susijęs su investicija. Vadinasi, dėl būsto varžosi ne tik žmonės, ieškantys namų sau.
Kodėl kainos nenukrito?
Artėjant investuotojų konferencijai „Financial Freedom Forum“, surengtame vebinare apie artimiausių 5 metų ekonomikos tendencijas M. Dubnikovas prisiminė, kokiomis nuotaikomis pastaraisiais metais gyveno būsto pirkėjai.
„Paskutiniai 5 metai iš tikrųjų rodė, kad didelė dalis rinkos dalyvių tikėjosi, kad kainos kris, ir čia buvo daug pagrįstų tam argumentų. Vienas dalykas – pandemija, pandeminis laikotarpis. Tada buvo karas, geopolitinė rizika“, – pasakojo ekonomistas.
Per pandemiją net buvo prognozuojama, kad žmonės masiškai paliks miestų centrus ir rinksis didesnius namus. Tačiau gyventojai grįžo į miestus, darbus ir kavines.
„Pandemija nesugriovė mūsų įprastų gyvenimų“, – pridūrė M. Dubnikovas.
2008-ųjų pamoka buvo skaudi. Sprogus nekilnojamojo turto kainų burbului, 2009 metais būsto kainų indeksas per metus smuko 33 proc. Tad kuo pastarieji metai skyrėsi nuo tuometės krizės?
„Dėl ko nepigo? Dėl to, kad mūsų vystytojai išmoko labai didžiulę pamoką 2008 metais, kad nereikia gaminti daikto, kurio nereikia. Tai yra, vasarą slides pardavinėti nėra labai gera idėja. Tai išmoko, gražiai sumažino pasiūlą, amortizavo rinkos vyravimus, nesubankrutavo per visą šitą laiką ir viskas labai gražiai susistovėjo“, – šypsojosi jis.
Taigi, rinkoje neatsirado neparduotų butų kalnas, todėl jų nereikėjo bet kokia kaina išparduoti.
Pasiūla auga, bet raktų dar teks palaukti
Dabar naujų būstų pasiūla jau didėja. 2026 metų birželį didžiųjų miestų pirminėje rinkoje buvo siūloma apie 10 tūkst. būstų – ketvirtadaliu daugiau nei prieš metus.
Tačiau daugiau skelbimų dar nereiškia, kad tiek pat butų jau galima apžiūrėti ir juose apsigyventi. LB skaičiuoja, kad 70 proc. Vilniuje siūlomų naujų būstų statybos dar nebaigtos.
Didžiausio jau pastatytų būstų pasiūlos augimo laukiama tik 2027 metų antroje pusėje. Tuomet pirkėjai galėtų turėti daugiau pasirinkimo, o pardavėjams tektų labiau dėl jų konkuruoti. Tai galėtų sulėtinti kainų augimą, tačiau savaime dar negarantuotų jų kritimo.
„Todėl sunkiai įsivaizduoju kažkokį drastišką pigimą ar pabrangimą. Kartais pasižiūri, kai Vilniuje gali rasti 7+ tūkst. už kvadratą, o Nidoje visai neseniai įvyko sandoriai po 20 tūkst. už kvadratą, tai, na, kyla klausimų, ar čia jau labai gali kažkur tai didėti, nes kažkoks vargšas Ciurichas prekiauja po 23 tūkst. už kvadratą.
Tai šitoje vietoje brangimas gali stabilizuotis. Bet kad judėjimas į viršų gali išlikti – faktas. Ta prasme, pajamos didėja, pinigų masė auga, mums sekasi su verslu, tai jeigu neįvyks apokalipsė kažkokia, tai turime potencialą“, – tikino jis.
Kainas spaudžia iš dviejų pusių
Viena rinkos pusė kainas stumia aukštyn, kita – stabdo.
„Statybininkams nepavyks pastatyti pigiai ir dėl to kainos spaudimas. Dėl paklausos klausimas. Paklausa buvo labai didelė šiais metais. Aš šiek tiek būčiau linkęs, kad rinka atvės dėl palūkanų augimo“, – pareiškė M. Dubnikovas.
Pirkėjui reikšminga ne tik buto kaina. Jei būstas perkamas su paskola, didesnės palūkanos reiškia ir didesnę mėnesio įmoką. LB skelbiamais duomenimis, vidutinė naujų būsto paskolų palūkanų norma 2026 metų sausį siekė 3,67 proc., o liepą – 4,09 proc.
Pavyzdžiui, skaičiuojant 150 tūkst. eurų paskolą 25 metams, toks palūkanų pokytis mėnesio įmoką padidintų maždaug nuo 765 iki 799 eurų. Tai yra apie 35 eurus per mėnesį arba 415 eurų per metus. Tai supaprastintas skaičiavimas, neįtraukiant kitų mokesčių.
Kita vertus, daliai pirmą būstą perkančių žmonių tapo lengviau sukaupti pradinį įnašą. Nuo rugpjūčio 1 dienos jis gali siekti 10, o ne 15 proc. Tai taikoma žmonėms, kurie per pastaruosius 5 metus neturėjo nekilnojamojo turto. Perkant 200 tūkst. eurų vertės būstą, reikėtų sukaupti 20 tūkst., o ne 30 tūkst. eurų. Tiesa, bankas gali paprašyti ir didesnio įnašo.
Antrai ar paskesnei būsto paskolai paprastai ir toliau reikia ne mažesnio kaip 30 proc. pradinio įnašo, o galimybė jį sumažinti iki 15 proc. tapo griežtesnė. Taigi, naujos taisyklės gali padėti pirmą būstą perkantiems žmonėms, bet pristabdyti dalį norinčiųjų skolintis dar vienam būstui.
Ar paskolą gauti taps sunkiau?
Dar vienu būsto rinkos stabdžiu galėtų tapti problemos pasaulio valstybių ir įmonių skolų rinkoje. Jei bankai pamatytų daugiau rizikos, jie galėtų atsargiau skolinti ir gyventojams.
„Jau dabar yra aštrūs klausimai dėl valstybių skolų. Pasaulis skolinasi ir skolinasi labai stipriai. Ir čia matau didžiausią riziką, tai yra, per artimiausius 12 mėnesių mes turėsime pasitikrinti, ar vis tik esame tvarūs skoloje. Jeigu skolų rinka nors truputį pradės braškėti, mes pamatysime bankų, kreditavimo, žmonių reakciją ir panašiai“, – apibendrino M. Dubnikovas.
Tai galėtų reikšti, kad bankai griežčiau vertintų paraiškas, paskolas teiktų atsargiau arba už jas tektų mokėti brangiau. Tačiau kol kas tai tik galimas scenarijus.
Naujausioje LB apklausoje bankai nurodė, kad 2026 metų pirmąjį pusmetį būsto paskolų teikimo reikalavimai ir sąlygos iš esmės nepasikeitė. Dauguma bankų pokyčių nesitikėjo ir trečiąjį ketvirtį, tačiau taip pat nebenumatė, kad paskolų paklausa toliau augs.
Vis dėlto visi apklausoje dalyvavę bankai tikėjosi tolesnio būsto kainų kilimo. Taigi, rinkos atvėsimas dar nereiškia, kad butai iškart pradės pigti. Pirmiausia gali sumažėti pirkėjų ir sandorių, būstai gali būti parduodami ilgiau, o kainos – kilti lėčiau.
