Kaip nekilnojamojo turto rinką pakeis žemės įvertinimas tikrąja, rinkos verte?
Neseniai Vyriausybė paskelbė apie planus peržiūrėti žemės nuomos kainų apskaičiavimo tvarką, pagal kurią sklypas trigubai pigesnis „ant popieriaus“ nei realybėje. Šį žingsnį jau senokai ragino atlikti nekilnojamojo turto specialistai ir pagaliau jie buvo išgirsti. Kokias tiesiogines ir netiesiogines pasekmes tai turės visai nekilnojamojo turto (NT) rinkai, kuri pastaruoju metu Lietuvoje ir šiaip jau yra sunkiai prognozuojama?
Praktinis pavyzdys: Šalia Ukmergės plento besidriekiančio 0,81 hektaro ploto sklypo mokestinė vertė – kiek daugiau nei 1,4 mln. litų. Tiek šis sklypas vertas formaliai ir būtent pagal šią sumą skaičiuojami žemės nuomos bei turto mokesčiai. Tačiau jei norėtumėte įsigyti pastarąjį sklypą, už 1,4 mln. – net negalėtumėte pradėti derybų su savininku. Kodėl? Nes reali jo rinkos vertė šiandien – beveik trigubai didesnė, tad kaina siekia 4 mln…
Paradoksali padėtis susidarė todėl, kad žemės nuomos kainos skaičiavimo metodika iki šiol rėmėsi nominaliomis indeksuotomis vertėmis, grindžiamomis žemės derlingumo kriterijumi. Kitaip tariant, vienas svarbiausių sklypo vertės nustatymo veiksnių buvo jo derlingumas. Tačiau pagal tokią metodiką nustatyta vertė daugeliu atvejų yra stipriai nutolusi nuo tikrųjų verčių, ypač kai kalbame apie žemės ūkio paskirties žemės sklypus, esančius netoli nuo miestų ar net jų teritorijoje. Juk akivaizdu, kad lopinėlis nederlingos žemės netoli didmiesčių gali būti dešimteriopai brangesnis už derlingiausią sklypą kur nors nuošaliame Lietuvos kampelyje.
Taigi toks Vyriausybės sprendimas buvo tik laiko klausimas ir svarstymų, ar jis teisingas, ar ne, apskritai neturėtų būti. Skaičiuoti mokesčius taip pat kaip anksčiau tiesiog netikslu. O kur dar socialinė senosios tvarkos žala – kokios gali būti paskatos iškelti miesto veidą bjaurojančius pramoninius objektus į periferiją, jei verslo kaštai nuo to net nesumažės? Dėl to miestuose dažnai pritrūksta vietos gyvenamųjų namų, modernių biuro patalpų statybai, o niūrioms gamykloms, pilkiems sandėliams jos lieka.
Naująja tvarka bus siekiama ištaisyti „kreivu realybės veidrodžiu“ virtusias žemės nuomos kainas. Kaip ši pertvarka gali paveikti NT rinką, jos dalyvius bei verslą apskritai?
Teigiamas postūmis miestų ir periferijos vystymuisi
Naujosios kainų nustatymo tvarkos poveikis skirsis priklausomai nuo to, kokį modelį pasirinks Vyriausybė – kardinalesnį ar švelnesnį, tai yra kiek dideli bus kainų pokyčiai. Tačiau keletą teigiamų postūmių nekilnojamojo turto rinkoje iš esmės galima prognozuoti bet kuriuo atveju.
Pirma, miestų centre padidėjusi žemės vertė paskatins pramonės iškėlimą iš šių zonų į pigesnes užmiesčio teritorijas. Tai padės atlaisvinti naujus žemės plotus miestų centruose ir juos išnaudoti tinkamiau, pavyzdžiui, vietoje miesto veido nepuošiančių pramoninių objektų vystyti naujus, miestams ir gyventojams aktualesnius, reikalingesnius projektus. Tuo pačiu palengvės miesto teritorijų planavimas ir išaugs galimybės kurti vieningą jų plėtros koncepciją.
Antra, galima prognozuoti, kad šis žingsnis padės mažinti ekonominę atskirtį dažnai vis dar užleistose užmiesčio teritorijose: suteiks impulsą verslo plėtrai ne tik administraciniuose centruose, bet ir periferijoje, skatins naujų darbo vietų kūrimą provincijoje, prisidės prie spartesnio jų vystymosi, plėsis priemiesčių infrastruktūra.
Išjudins visą NT rinką?
Jei, įvedus naująją kainų skaičiavimo tvarką, žemės vertės kainos keisis radikaliai, tuomet reikia laukti dar didesnio sujudimo visoje nekilnojamojo turto rinkoje. Tokiu atveju, Registrų centrui atlikus masinį žemės vertinimą, ženkliai keistųsį NT mokesčių dydis. Daliai savininkų jis gerokai išaugtų. Labiausiai tai pajustų tie, kas turi ne vieną, o daug sklypų.
Žemės savininkai pabrangusį turto išlaikymą spręstų dvejopai. Tie, kurie nuomoja žemę, veikiausiai mėgintų bent dalį padidėjusių išlaidų užkrauti nuomininkams – tai skatintų žemės nuomos brangimą miestų teritorijose. Kita dalis žemės savininkų ją tiesiog parduotų, pagyvindami visą NT rinką, nes nauji žemės plotai – ypatingai miestų centruose – reikštų ir naujus statybų projektus.
Tiksliau prognozuoti žemės nuomos kainų peržiūrėjimo įtaką NT rinkai bus galima tuomet, kai paaiškės, kokią naują metodiką galiausiai nustatys už tai atsakingos Žemės ūkio ir Finansų ministerijos. Tačiau svarbiausia, kad ši metodika leistų iš tiesų objektyviai įvertinti žemės vertę, jos nepervertinant ar, priešingai, nepakankamai įvertinant. Antraip gali pasikartoti jau matyta situacija, kai nepatenkinti NT savininkai ar verslininkai masiškai skųs VĮ Registrų centro nustatytas mokestines žemės vertes. Visgi tikėkimės, kad šįkart to neprireiks.
Arvydas Stankaitis
„ŽIA valda real estate“ Turto vertinimo departamento direktorius
