Nors tipinės statybos butų rinka Rygoje aktyvi, „Latio“ vertinimu, kainų augimas nėra didelis. Bendrovės skaičiavimais, sandorių kainos padidėjo iki 7 proc. Tuo metu Vilniaus gyvenamuosiuose rajonuose vidutinė sovietmečiu statytų butų kaina pasiekė beveik 3 tūkst. eurų už kvadratinį metrą. Tai 2,5 karto daugiau nei už panašų būstą Rygoje ir prilygsta naujos statybos būsto kainoms Latvijos sostinėje.
Lietuvos nekilnojamojo turto bendrovės „Inreal“ ekspertų teigimu, toks kainų skirtumas tarp Rygos ir Vilniaus būdingas būtent sovietmečio tipinės statybos būsto rinkai. Jį lemia gyventojų skaičiaus ir paklausos augimas, naujo būsto trūkumas bei didesnė perkamoji galia.
„Latio“ rinkos analitikė Ksenija Ijevleva prognozuoja, kad Vilniaus scenarijus veikiausiai pasikartos ir Rygoje. Ji atkreipia dėmesį, kad būstas Rygoje šiuo metu yra pigiausias Baltijos šalyse, tačiau, jos vertinimu, tokios žemos kainos neišsilaikys amžinai.
„Tačiau neįmanoma tiksliai prognozuoti, kokiu tempu kainos keisis. Reikės pamatyti, kokius sprendimus dėl būsto politikos priims naujoji vyriausybė, įskaitant tai, kiek lėšų bus skirta pastatų renovacijai ir ar sostinei pavyks pritraukti investicijų“, – sako K. Ijevleva.
„Latio“ pažymi, kad kainų skirtumą iliustruoja buto pardavimo skelbimas Vilniaus Žirmūnų rajone, kurį pagal sovietmečio užstatymą galima palyginti su Rygos Purvciemo rajonu. Žirmūnuose už 60 metų senumo tipinės statybos name esantį 44 kvadratinių metrų ploto dviejų kambarių butą prašoma 145 tūkst. eurų. Panašaus dydžio ir kokybės butą Rygoje galima įsigyti už maždaug 52 tūkst. eurų.
Lietuvos nekilnojamojo turto bendrovės „Inreal“ duomenimis, šių metų trečiąjį ketvirtį vidutinė vieno–trijų kambarių butų tipinės statybos namuose kaina Vilniuje siekė kiek mažiau nei 3 tūkst. eurų už kvadratinį metrą, o Rygoje vidutinė tokių butų kaina buvo 1,2 tūkst. eurų už kvadratinį metrą.
Naujos statybos butų kainų skirtumai
Tuo metu pirminėje naujos statybos būsto rinkoje už miestų centrų ribų kainos skiriasi maždaug tūkstančiu eurų už kvadratinį metrą. „Latio“ duomenimis, naujos statybos būstą Vilniuje galima įsigyti už 3,8 tūkst. eurų už kvadratinį metrą, o Rygoje vidutinė kaina siekia 2,8 tūkst. eurų. Svarbu pažymėti, kad Vilniuje ši kaina paprastai taikoma būstui su daline apdaila, o Rygoje – visiškai įrengtam būstui.
Per pastaruosius metus dviejų ir trijų miegamųjų butų kainos tipinės statybos daugiabučiuose paklausiausiuose Vilniaus rajonuose padidėjo maždaug 20 proc. Dar labiau brango vieno miegamojo butai – jų kainos, palyginti su praėjusių metų trečiuoju ketvirčiu, išaugo 28 proc.
Vis dėlto, „Latio“ vertinimu, Vilniaus būsto rinkoje tendencijos nėra vienareikšmės. Per metus naujos statybos būsto pasiūla padidėjo maždaug penktadaliu, tačiau pirminėje rinkoje parduodama mažiau butų nei 2025 m. Šių metų trečiąjį ketvirtį pirminėje rinkoje parduoti 1 085 butai – maždaug 14 proc. mažiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai.
„Inreal“ investicijų ir rinkos analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas aiškina, kad dėl gyventojų skaičiaus augimo Vilniuje nuolat didėja papildomo būsto poreikis. Pastaraisiais metais naujos statybos būsto pasiūla nepajėgė patenkinti didelės paklausos, todėl spaudimas kainoms jaučiamas ir antrinėje rinkoje, įskaitant butus daugiabučiuose namuose.
T. S. Kvainicko teigimu, kainoms įtakos turėjo ir gyventojų perkamoji galia. 2022–2024 m. būsto paklausa buvo nedidelė, o kainos išliko palyginti stabilios. Dėl to būstas tapo labiau įperkamas, o nuo 2024 m. vidurio pirkėjų aktyvumas pradėjo atsigauti ir pernai paskatino kainų augimą.
Nuomos pajamingumo skirtumų priežastys
„Latio“ duomenimis, šiuo metu Ryga savo pietines kaimynes lenkia tik būsto nuomos pajamingumu. Vilniuje nuomos kainos gerokai atsilieka nuo būsto pardavimo kainų, todėl bendrasis nuomos pajamingumas yra mažesnis. Tipinės statybos butų Vilniaus gyvenamuosiuose rajonuose metinis bendrasis nuomos pajamingumas siekia apie 5,4 proc., o Rygoje – apie 8,4 proc.
„Latio“ aiškina, kad šį skirtumą pirmiausia lemia mažesnės būsto įsigijimo kainos. Vilniuje nuomos kaina yra maždaug pusantro karto didesnė nei Rygoje, tačiau buto įsigijimo kaina – apie 2,5 karto didesnė. Todėl Rygoje metinės nuomos pajamos sudaro didesnę būsto įsigijimo kainos dalį. „Latio“ pažymi, kad toks santykis gali sudominti investuotojus, tačiau faktinis pelnas taip pat priklausys nuo mokesčių, investicijų į būstą, jo priežiūros išlaidų ir laikotarpių, kai butas stovi tuščias be nuomininkų.
K. Ijevleva prognozuoja, kad mažesnės būsto kainos Rygoje ir didesnis galimas investicijų pajamingumas gali pritraukti ne tik vietos, bet ir Lietuvos investuotojų. Vis dėlto, anot jos, prognozes dėl staigaus kainų augimo artimiausiais metais reikėtų vertinti atsargiai, atsižvelgiant į gyventojų pajamų pokyčius, nuomojamo būsto paklausą ir finansavimo pastatų renovacijai prieinamumą.
