Jeigu kalbėtume apie pirminę ir antrinę rinką, tai kokia situacija yra pirminėje rinkoje? Kiek sandorių vyksta, kalbant apie naujos statybos būstus?
Vystytojai paskutinius 12 mėnesių parduoda apie 200 butų per mėnesį Vilniuje, kituose miestuose atitinkamai mažiau. Jeigu įdėtume į perspektyvą, Vilniuje vystytojai buvo pripratę bent jau po 350–400 butų pardavinėti, 2021 m. vidurkis buvo apie 500 butų per mėnesį, gal net šiek tiek daugiau.
Iš fiskalinės politikos, iš pinigų kiekio didinimo, ką kalbėjo, tai žmonės ieškojo, kaip greitai įdarbinti (žmones – aut. past.) ir uždirbti, tai dabar vystytojų pardavimai yra 40–50 proc. prastesni nei jie norėtų. Ir tai atsispindi jų reklaminėse akcijose. Praktiškai bet kurio projekto pardavėjas ir taip būtų linkęs derėtis, bet dauguma projektų skelbia įvairias akcijas, nuolaidas, dovanas.
Dovanoja buitinę techniką, pasiūlo saulės elektrinę, kad nusipirkus būstą nebekainuotų elektra. Ieškoma įvairių priemonių ir tai akivaizdžiai rodo, kad vystytojai norėtų geresnių pardavimų. Galima sakyti, kad tos nuolaidos ar dovanos yra tam tikras kainų pamažėjimas. Čia kalbant apie vystytojų rinką.
Apie antrinę rinką – ten situacija geresnė. Visgi, tai sumiškai pigesni pirkiniai, jei kalbame apie butus. Lyginant su praeitais metais, pardavimai yra apie 10–15 proc. mažesni, su nuosavais namais pardavimai šių metų pirmo pusmečio yra prastesnis apie 25–30 proc. Čia galima atsiliepti į palūkanų normas – sumiškai brangesni pirkiniai, todėl sunkiau nupirkti, šeimos ne visos gali ar drįsta sau leisti daug skolintis ir pirkti tokį būstą, gal laukia, kol bus geresni laikai.
Minėjote dovanas, bet ar vystytojai nemąsto apie kainų mažinimą, kai matome, kad žmonės sunkiau įperka būstą ir per pusę sumažėjo sandorių?
Tas procesas po truputį matosi vis ryškiau. Vystytojai dažniausiai nėra linkę iš karto pradėti nuo kainų mažinimo, nes tai gali pasėti mintį, kad galima dar palaukti, gal dar mažės kainos. Labiau einama marketingo skatinimo keliu ir jei tai nebepadeda arba tai tampa nebeužtektina priemone, tada atsiranda nuolaidų.
Be abejo, ir dabar yra naujos statybos projektų, kur yra anonsuojamos 5 ar 7 tūkst. eurų nuolaidos vienam ar kitam butui, kotedžui – 15 tūkst. ir panašiai. <...> Negali to pavadinti kainos sumažinimu – kai kurie vystytojai praeitais metais buvo neadekvačiai užkėlę kainas virš rinkos vidurkio ir dabar daro kardinalius perskaičiavimus, ir 10 ar net kiek daugiau procentų pakoreguoja kainas.
Tai nėra rinkos kainos sumažėjimas, bet tai yra neadekvačių lūkesčių atgal sugrąžinimas į realybę. Jau vystytojai tą daro ir galbūt stengiasi, kad taip plačiai nebūtų matoma, kad nepasėtų rinkai neigiamų minčių. Bet kuriuo atveju, tiems, kam būsto reikia, dažniau yra linkę sudaryti sandorį, pasiderėti, susitarti kainą ir daryti.
Vystytojai žaidžia savo žaidimą, po truputį kainų mažėjimas matosi, jei toliau tokie pardavimai tęsis, tai, manau, bus dar dažnesnis reiškinys ir kainos dar turi pamažėti, kad pirkėjai su išaugusiais skolinimosi kaštais būtų pajėgūs ir pasiskolinti reikiamą sumą, ir norėtų būstą nusipirkti.
Kiek laiko vystytojai dar stebės tą situaciją? Ar mes kalbame, kad tas ryškesnis mažėjimas arba plačiau matomas mažėjimas bus šių metų pabaigoje ar kalbame jau apie kitus metus?
Čia vyksta balansavimas, nes vystytojai gali neskubėti projektų paleisti į rinką, truputį valdyti pasiūlos kreivę. Iš kitos pusės, mes turime tokį kompensacinį mechanizmą ir algų perspektyvos, kurios vis dar pakankamai sparčiai didėja, vystytojams dar leidžia išlaukti savo pirkėjų, kurie gal po kelių mėnesių jau ateis su perkamąja galia, kurios neturi šiandien. Bet su sąlyga, kad Europos Centrinis Bankas nebekels palūkanų normų, būsto kaina užfiksuojama dabartiniame lygmenyje, o po trijų mėnesių galbūt kažkam pakilus atlyginimui atsiranda geresnės galimybės pasiskolinti arba tiesiog jau ateina nusiraminimas.
Iki tol dalis pirkėjų lūkuriavo nes nežinojo, kad gal dar šiandien galiu pasiskolinti, bet po metų palūkanos sieks 10 procentų? Na čia jau mistinis scenarijus, bet o jei kartais taip bus, tai nebepabėgsi iš tos paskolos.
Dabar, esant ramybės atmosferai, manau, kad rudenį gali padaugėti sandorių, tai galbūt ir vystytojams nebebus poreikių peržiūrėti kainodaras. Bus balansavimas, kiekvieną mėnesį ieškos, kur yra balansas, kad paklausa ir pasiūla atitiktų, o kol tęsis, kiekviena pusė darys savo veiksmus.
Visą pokalbį išgirskite vaizdo įraše straipsnio pradžioje.
