Kritikai vis garsiau kalba, kad palūkanų kėlimas nebesprendžia pagrindinės problemos – infliaciją šiandien kursto ne perteklinis vartojimas, o brangstanti energetika ir pasiūlos trūkumas. Vis dėlto ekspertai mano, kad ECB trauktis nebeturi kur.
Apie tai, kas laukia pirkėjų ir miesto gyventojų, naujienų portalo laidoje „Dienos pjūvis“ diskutuoja „Citadele“ banko ekonomistas Aleksandras Izgorodinas ir „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Ar matote, kad sprendimas didinti palūkanų normas iš esmės neturi pakankamai svertų sustabdyti infliaciją?
A. Izgorodinas: Gal pradėkime nuo to, kad tas sprendimas praktiškai jau yra priimtas. ECB atstovų komunikacija spaudoje praktiškai pasako, kad birželio mėnesį bazinės palūkanos tikrai bus padidintos 25 baziniais punktais – nuo 2 iki 2,25 proc.
Vienintelis dalykas, kuris galėtų sustabdyti tą didinimą, būtų stebuklas – jeigu karas visiškai netikėtai pasibaigtų ir į tai žaibiškai sureaguotų naftos kainos.
Rinka šiuo metu mato praktiškai tris palūkanų didinimus – birželį, liepą ir rugsėjį. Aš asmeniškai matyčiau tik vieną didinimą birželio mėnesį, nes reikia suprasti, kad euro zonos ekonomika šiuo metu yra labai silpna, o darbo rinka – nusilpusi.
Manau, kad euro zonos ekonomikai būtų gana sunku atlaikyti didesnį palūkanų normų didinimų skaičių.
Tačiau matau du pagrindinius argumentus, kodėl ECB vis tiek didins palūkanas. Pirmasis – politinis. COVID-19 laikotarpiu ECB buvo kritikuojamas dėl pernelyg lėtos reakcijos į infliaciją ir dėl to, kad per vėlai pradėjo kelti palūkanas.
Antras argumentas – prevencija. ECB didins palūkanas norėdamas užkirsti kelią kainų spekuliacijoms.
Visą „Dienos pjūvio“ laidą kviečiame žiūrėti vaizdo įraše, esančiame teksto pradžioje.
Kodėl lietuviams vis sunkiau įpirkti būstą?
Tuo metu „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Greta Ilekytė pranešime žiniasklaidai komentavo, kad būsto pirkėjų aktyvumas nekilnojamojo turto (NT) rinkoje išlieka aukštas. Visgi, toks aktyvumas pirkėjams atneša ir mažiau norimų šalutinių veiksnių – toliau lyg ant mielių augančias būsto kainas, kurios stiebiasi dviženkliu tempu visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Gyventojų pajamoms augant lėčiau nei kyla būsto kainos, galimybės įpirkti būstą šiemet jau yra prastesnės nei buvo pernai.
Visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose šiais metais toliau stebimas itin aukštas pirkėjų aktyvumas NT rinkoje. Rezervacijų skaičius Vilniaus pirminėje rinkoje gerokai viršija ilgalaikį istorinį vidurkį, o sandorių skaičius antrinėje rinkoje jau matuojasi 2021 metų aukštumas.
Aktyvumą būsto rinkoje pastaraisiais metais skatino ne tik mažesnės palūkanų normos, bet ir sparčiai augusios pajamos bei didėjantis gyventojų skaičius. Paklausą taip pat kaitino ir lūkesčiai, kad daliai gyventojų nusprendus atsiimti II pakopoje sukauptas lėšas, pirkėjų NT rinkoje šiemet bus dar daugiau. Prie išaugusios paklausos prisideda ir į NT investuoti norintys gyventojai – skaičiuojama, kad net kas trečias būsto sandoris Vilniuje yra sudaromas ne dėl pirmojo būsto.
Deja, bet aukštas aktyvumas atneša ir mažiau norimų šalutinių pasekmių – sparčiai augančias būsto kainas. Lietuvos banko skaičiuojamas pasikartojančių sandorių indeksas rodo, kad per metus butai Kaune brango daugiau nei 20 proc. Toks spartus būsto kainų augimas jau nedaug atsilieka nuo rekordinių 2021 metų. Kituose didžiuosiuose miestuose būsto kainos augo nuosaikiau, bet augimas vis tiek siekė dviženklį tempą – Vilniuje apie 13 proc., Klaipėdoje 11 proc. Būsto kainų augimui jau viršijant atlyginimų augimą, gyventojų galimybės įpirkti būstą menksta.
Neigiamą įtaką darys ir aukštesnės palūkanų normos
„Swedbank“ skaičiavimais, būsto kainų augimui jau viršijant atlyginimų augimą, gyventojų galimybės įsigyti būstą šiemet sumenko visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Vidutines pajamas gaunantys vilniečiai šiuo metu gali įpirkti kiek daugiau nei 61 kv. m. dydžio butus, o per ketvirtį jų įperkamas plotas sumažėjo daugiau nei dviem kvadratiniais metrais. Kaune galimybės įpirkti būstą krito dar labiau – 8 kv. m., tačiau vis dar išlieka gerokai didesnis nei sostinėje ir siekia kiek mažiau nei 78 kv. m. Tuo metu Klaipėdoje įperkamumas taip pat mažėjo, bet vis dar išlieka aukščiausias tarp didžiųjų Lietuvos miestų ir siekia daugiau nei 85 kv. m.
Šiais metais būsto įperkamumui neigiamą įtaką toliau darys sparčiai augančios būsto kainos. Situaciją blogins ir Europos Centrinis Bankas, kuris, prognozuojame, bazines palūkanų normas šiemet didins du kartus. Tai reiškia, kad gyventojų galimybės įsigyti būstą ir toliau blogės, o prastesnės galimybės retins pirkėjų gretas.
Negana to, nors lietuviams investicija į gerai pažįstamą, matomą ir rankomis apčiuopiamą turto klasę išlieka vienu pirmųjų pasirinkimų, jos patrauklumas menksta. Pastaraisiais metais butų pardavimo kainos augo gerokai sparčiau nei nuomos kainos, kurios kyla nuosaikiau ir labiau atspindi fundamentalią paklausą. Dėl to nuomos grąža visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose toliau mažėja ir išlieka maždaug vienu procentiniu punktu mažesnė už istorinį vidurkį. Šis rodiklis parodo, kokią būsto kainos dalį sudaro metinės jo nuomos pajamos. Šiuo metu Vilniuje nuomos grąža siekia vos 4,5 proc. ir yra žemiausia per pastaruosius penkiolika metų. Kaune ir Klaipėdoje nuomos grąža taip pat mažėjo ir vos viršija 5 proc. Taigi, norintiems investuoti gyventojams, vis patrauklesnės tampa ir finansų rinkos, kur galima rasti nemažai įmonių siūlančių ir stabiliai didesnę dividendų grąžą.
Šiemet NT rinka išliks aktyvi, tačiau augimo tempas lėtėja
Nepaisant prastėjančio įperkamumo, NT rinka šiemet ir toliau išliks aktyvi – tam impulsą suteiks dalies gyventojų išsiimti II pakopos pinigai bei pasikeisiantis pradinio įnašo reikalavimas pirmąjį būstą perkantiems. Vis dėlto, jau matosi pirmieji sandorių augimo tempo lėtėjimo ženklai.
Prastėjančios demografinės tendencijos, aukštesnės palūkanų normos ir lėtėjantis atlyginimų augimas - priežasčių, kodėl aktyvumas būsto rinkoje turėtų lėtėti, toli ieškoti nereikia. O silpnesnė paklausa turėtų slopinti ir būsto kainų augimą.
