Lyginant su kaimyninių Baltijos šalių sostinėmis, Vilnius ženkliai atsilieka modernių biurų statybų sparta.
Be to, itin sugriežtėjusios projektų finansavimo sąlygos bei sudėtingos derinimo procedūros, labai tikėtina, lems, kad ne visi planuojami nekilnojamojo turto projektai bus įvykdyti laiku arba apskritai - net nebus pradedami įgyvendinti.
Todėl šiuo metu nepakankama modernių biurų pasiūla dar labiau sumažės. Beje, griežti bankų reikalavimai neleis rinką perpildyti ekonomiškai nepragrįstais ir nepatraukliais rinkai projektais.
Nekilnojamojo turto bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, 2008-ųjų metų pradžioje Vilniuje vienam miesto gyventojui teko 0,5 m2 modernių biurų ploto. Tuo tarpu Rygoje šis rodiklis sudarė 0,67 m2 , o Taline – du su puse karto daugiau nei Vilniuje, t.y., apie 1,25 m2.
2009 metų pradžioje atotrūkis nuo Rygos ir Talino ne tik nesumažės, bet dar labiau išaugs, nors šiemet ir planuojama Vilniaus rinkai pateikti rekordinį modernių biurų skaičių - apie 80.000 m2 patalpų, beje, panašus kiekis prognozuojamas ir 2009 m. Pagrindinė to priežastis – Latvijos ir Estijos sotinėse planuojami dar įspūdingesni naujų biurų kiekiai: Rygoje - 189.000 m2, o Taline – apie 100.000 m2. Todėl apie šio sektoriaus persipildymą kalbėti per anksti.
„Dar vienas svarbus argumentas, kodėl Vilniaus biurų rinka artimiausius dvejus-trejus metus tikrai nebus persotinta. Deja, kaip rodo praktika, ne visi planuojami nekilnojamojo turto projektai yra įvykdomi laiku arba apskritai nėra pradedami vykdyti dėl įvairiausių priežasčių: pradedant sudėtingomis derinimo procedūromis ir baigiant itin sugriežtėjusiomis projektų finansavimo sąlygomis“, - teigia UAB „Ober-Haus“ Rinkotyros ir vertinimo skyriaus vadovas Saulius Vagonis.
Pasak NT eksperto, labai tikėtina, kad iš prognozuojamų 160.000 m2 modernių biurų 2008 m. ir 2009 m. laiku bus pastatyti ne visi. Tokia įvykių eiga dar labiau sumažintų ir taip šiuo metu nepakankamą modernių biurų pasiūlą.
„Be to, ypač griežtas nekilnojamojo turto plėtros projektų vertinimas Lietuvos bankuose turėtų lemti, kad nemaža dalis 2009-2011 metais planuojamų plėtoti projektų taip ir liks tik brėžiniuose. Bankų reikalavimas plėtotojams turėti atitinkamą kiekį nuosavų lėšų bei išankstines nuomos ar pardavimo sutartis su nuomininkais neleis rinką perpildyti ekonomiškai nepragrįstais ir nepatraukliais rinkai projektais“, - prognozuoja „Ober-Haus“ ekspertas.
Šiuo metu Vilniuje jau veikiančių A ir B klasės biurų užimtumas siekia 99 proc. Todėl šiandien įmonei išsinuomoti modernias biuro patalpas jau veikiančiame verslo centre yra beveik neįmanoma užduotis, o A klasės modernių biurų nuomos kainos siekia iki 70 litų už kvadratinį metrą. Tad norintiems artimiausiu metu Vilniuje išsinuomoti didesnio ploto A klasės biurą tektų rinktis iš labai ribotos pasiūlos.
Per artimiausius dvejus metus iš planuojamų baigti statyti pastatų tik vienas šiandien gali pasiūlyti A klasės biuro patalpas – tai „Vilniaus verslo uostas“ šalia Konstitucijos prospekto. Jo statybų pabaiga datuojama 2008 rugpjūčio mėnesį. Likusiuose pastatuose siūlomos B ir B+ klasės biuro patalpos. Nauji A klasės verslo centrai, geriausiu atveju, duris atvers 2009 metų pabaigoje.
Aukščiausios biurų nuomos kainos tarp Baltijos šalių sostinių - Rygoje: jos apie 10 proc. aukštesnės nei Vilniuje ir apie 15 proc. aukštesnės nei Taline, kuriame biurų kiekis vienam gyventojui yra didžiausias, todėl ir konkurencija – aukščiausia. „Geriausias pavyzdys, kokias aukštumas gali pasiekti biurų nuomos kainos nesant pakankamai pasiūlos – Kijevas, kur biurų nuomos kainos daugiau nei dvigubai aukštesnės nei bet kurioje iš Baltijos valstybių sostinių“, - pastebi UAB „Ober-Haus“ Rinkotyros ir vertinimo skyriaus vadovas S. Vagonis. Ukrainos sostinėje A klasės biurų nuomos kainos siekia 150-190 Lt/m2, o B klasės patalpos dažniausiai nuomojamos už 85-130 Lt/m2.
Beje, prašoma biurų nuomos kaina yra tik vienas iš rinkos aktyvumo indikatorių: „Svarbu pastebėti, kad nuomos paklausos ir pasiūlos santykį labai gerai atspindi ir papildomų nuomininkų išlaidų augimas“, - teigia „Ober-Haus“ specialistas. Lyginant su 2004-2005 metais, kai rinka trumpam buvo persotinta biurų patalpomis, nuomos kainos išaugo apie 20-30 proc.
Taip pat išaugo ir nuomininkų išlaidos: didžioji dalis biuro pastatų savininkų ima papildomą nuomą už automobilių stovėjimo vietas, už pastatų bendrojo naudojimo patalpas, taip pat įpareigoja nuomininkus padengti nekilnojamojo turto, žemės mokesčius, pastato draudimo, eksploatavimo išlaidos.
Be to, didžioji dauguma nuomos sutarčių yra indeksuojamos: patalpų nuomos kainos yra susiejamos su Valstybinio kainų indekso pokyčiais. Todėl nors nominaliai per pastaruosius tris metus modernių biuro patalpų nuomos kainos išaugo iki 20-30 proc., realios nuomininkų išlaidos padidėjo dar daugiau – iki 50 proc.
Daugiau:
