Nepaisant įtemptos geopolitinės situacijos ir iššūkių, su kuriais susiduria šalies ūkis, Lietuvos komercinių patalpų rinkoje ir toliau išsilaiko teigiamos nuotaikos ir tęsiasi nuosaikaus atsigavimo etapas, skelbia nekilnojamojo turto paslaugų bendrovė „Ober-Haus“ naujausioje savo komercinių patalpų III ketvirčio apžvalgoje.
Kaip „Ober-Haus“ ir prognozavo, bendros investicijų apimtys perkant jau išplėtotą komercinį nekilnojamąjį turtą šalyje sparčiai auga. Investicijų proveržis buvo fiksuojamas ir 2013 metais, tačiau šių metų rodikliai yra dar įspūdingesni. Per pirmuosius tris šių metų ketvirčius iš viso Lietuvoje sudaryta 14 investicinių sandorių*, kurių bendra vertė siekia apie 582 mln. litų arba 11% daugiau, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu pernai. Iš viso šiais metais buvo įsigyta 89.100 m2 administracinių, 38.900 m2 prekybinių ir 14.700 m2 gamybinių/sandėliavimo patalpų.
Pagal įsigyto turto vertę šiais metais investiciniuose sandoriuose dominavo švediško kapitalo įmonės (54%). Likusi investicijų dalis sudomino pirkėjus iš Estijos, Nyderlandų, Suomijos, Danijos, Rusijos, JAV ir lietuviško kapitalo įmonių. Sauliaus Vagonio, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo, teigimu, mažėjantys komercinio turto pelningumo rodikliai ir besiplečianti investuotojų geografija signalizuoja apie Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos patrauklumą: „Investuotojai matydami stabilią šalies ekonominę, politinę situaciją bei augančias šio sektoriaus perspektyvas priima sprendimą nukreipti dalį laisvų lėšų iš mažiau rizikingų, tačiau ir mažiau pelningų šalių rinkų, pavyzdžiui Vakarų Europos.“
Užsienio šalių investuotojai, išskyrus investuotojus iš Latvijos ir Estijos, pakankamai atsargiai renkasi projektus ir investicijų prioritetu laiko turtą esantį didžiausiuose šalies miestuose - Vilniuje ir Kaune. Likusiuose šalies miestuose susidomėjimo sulaukia tik prekybinių patalpų sektorius - patys populiariausi prekybos centrai. Tačiau įvertinus realiai įvykdytus sandorius, matyti, kad didžioji dalis investicijų tenka Vilniui ir tik vėliau nagrinėjamos perspektyvos nukreipti investicijas į kitus šalies miestus. „Ober-Haus“ skaičiuoja, kad per pastaruosius 5 metus Vilniui teko net 80% visų investicijų (skaičiuojant investicijų vertę) ir tikėtina, kad artimiausiu metu turėtų išsilaikyti panaši investicijų proporcija.
Situacija biurų rinkoje nenuvilianti. Lūžis galimas nebent antrojoje 2015 m. pusėje „Ober-Haus“ analitikai ypatingas dėmesys kreipia į sostinės biurų rinką, kuri pastaraisiais metais rodo tiek pasiūlos, tiek nuomos kainų itin spartų augimą ir gerai atspindi bendras verslo plėtros tendencijas. „Plėtotojai sėkmingai įgyvendina jau pradėtus projektus ir nežada atsisakyti savo planų bent jau trumpuoju laikotarpiu. Pagrindinė sėkmingos komercinio turto plėtros priežastis yra stabili paklausa, kuri garantuoja gerus komercinių patalpų užimtumo rodiklius bei stabilias turto nuomos ir pardavimo kainas“,- kalba S. Vagonis. „Ober-Haus“ pastebi, kad rinkoje šiuo metu naujų patalpų poreikis yra adekvatus esamai pasiūlai. Nepaisant antrąjį šių metų ketvirtį ūgtelėjusio laisvų biuro patalpų lygio Vilniuje (nuo 4,6% iki 5,2%), trečiąjį ketvirtį vėl fiksuojamas lygio sumažėjimas nuo 5,2% iki 4,7%. Svarbu paminėti, kad šiais metais sostinės rinkai jau buvo pasiūlyti 3 nauji verslo centrai, kurių bendras naudingas biurų plotas sudaro virš 20.000 m2 („Grand Office“, „Atea“ ir „Business Park 4“ paskutinis korpusas). Tačiau smarkiai ūgtelėjusi pasiūla sulaukė susidomėjimo ir bendrieji užimtumo rodikliai nesumažėjo. „Ober-Haus“ duomenimis, per pirmus tris šių metų ketvirčius iš viso Vilniaus verslo centruose buvo išnuomota 33.800 m2, arba net 37% daugiau nei per 2013 m. tą patį laikotarpį.
Šiais metais didesnių projektų nebus atidaryta**, tad galima tikėtis tokio paties aukšto verslo centrų užimtumo lygio iki pat 2014 metų pabaigos. Tuo tarpu ateinantys 2015-ieji metai jau gali atnešti ryškesnių biurų užimtumo pokyčių. Kitų metų viduryje ir antrojoje pusėje Vilniuje bus baigti plėtoti net 4 dideli projektai: „PREMIUM“, „K29“, „QUADRUM“, „UNIQ“. Šiuo metu dar tik statomuose minėtuose pastatuose jau yra pasirašomos išankstinės nuomos sutartys ir didžioji dalis patalpų turėtų būti išnuomota jų atidarymo dieną. „Pažymėtina, kad dalis nuomininkų į naujai pastatytas patalpas keliasi iš senesniuose pastatuose esančių biurų, todėl naujų verslo centrų užpildymas iš dalies vyksta ir vyks senesnių pastatų sąskaita. Todėl, atsidarius naujiesiems, 2015 m. antroji pusė gali tapti lūžio momentu, kuomet pamatysime augantį laisvų biuro patalpų kiekį rinkoje“, - kalba S. Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas.
„Ober-Haus“ duomenimis, per trečiąjį šių metų ketvirtį biurų nuomos kainos augo Vilniuje ir Kaune. Sostinėje A ir B klasės biuro patalpų nuoma vidutiniškai brango 2-3% (apie 1 Lt/m2). Šiuo metu A klasės patalpų nuoma siekia 44-52 Lt/m2, B klasės – 27-40 Lt/m2. Kaune nuomos kainos vidutiniškai ūgtelėjo 3% ir šiuo metu už A klasės patalpas prašoma 32-42 Lt/m2, o už B klasės - 18-25 Lt/m2. Klaipėdoje biurų nuomos kainos išliko nepakitusios: A klasė - 30-40 Lt/m2 ir B klasė – 18-25 Lt/m2.
Naujų sandėlių plėtra – ne prioritetų sąraše
Dabartinę situaciją sandėliavimo patalpų sektoriuje „Ober-Haus“ ekspertas įvardija kaip „atsargiai optimistinę“: „Nors vien tik rinkai plėtojamų projektų nėra daug, tačiau įmonės nesustoja investavusios į sandėliavimo paskirties pastatus, kuriuos dažniausiai naudoja savo reikmėms.“ Per devynis šių metų mėnesius Vilniaus, Kauno ar Klaipėdos regionuose buvo įgyvendinti bent 9 sandėliavimo paskirties objektai: „Transekspedicija“, „Autoverslas“, „Hormann Lietuva“, „Entafarma“, „Limedika“, „Sanitex“, „Osama“, „Vlantana“, „AD REM“. „Ober-Haus“ skaičiuoja, kad bendras šių objektų plotas sudaro apie 87.000 m2. Įgyvendinus šiuos projektus sandėliavimo patalpų bendras plotas Vilniuje ūgtelėjo iki 461.100 m2, Kaune - iki 223.600 m2, Klaipėdoje - iki 174.500 m2. Nepaisant pakankamai aukštų užimtumo rodiklių, sandėliavimo paskirties projektų įgyvendinimas nėra statytojų prioritetų sąraše. Pasak S. Vagonio, per žemas nuomos kainų lygis, specifiniai nuomininkų poreikiai ir bendras viso sektoriaus rizikingumas neleidžia drąsiai pradėti naujų projektų, kurie būtų skirti ne tik savo, bet ir rinkos poreikiams nuomoti arba parduoti patenkinti.
Per trečiąjį 2014 m. ketvirtį sandėliavimo patalpų nuomos kainos Vilniuje išliko stabilios. „Ober-Haus“ duomenimis, šiuo metu naujos statybos sandėliavimo patalpas siūloma nuomotis už 12–18 Lt/m2, o senos – už 5–10 Lt/m2. Kauno ir Klaipėdos regionuose naujos statybos sandėliavimo patalpų nuomos kainos augo atitinkamai 7% ir 4%. Kaune nauji sandėliai nuomojami už 12–17 Lt/m2, seni - 4–10 Lt/m2, o Klaipėdoje - atitinkamai 11–16 Lt/m2 ir 5–9 Lt/m2.
