Yra įprasta, kad prieš sudarant notarinę NT pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjas ir pardavėjas sudaro paprastos rašytinės formos preliminariąją NT pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią šalys įsipareigoja joje aptartomis sąlygomis, ateityje sudaryti pagrindinę notarinę sutartį, kuria ir bus perleidžiamas būstas. Deja, situacijos praktikoje žymi, kad pirkėjai neretai pernelyg atlaidžiai žiūri į preliminariosios sutarties turinį, dėl ko patiria neplanuotų išlaidų ar netgi yra priversti savo svajonių būsto neįsigyti, sumokėdami netesybas pardavėjui.
Pradėkite nuo žemės sklypo
Prieš pradedant būsto pirkimo įforminimo klausimus, pirmiausia reikėtų išanalizuoti ne tik preliminariosios sutarties tekstą, bet ir informaciją apie žemės sklypą. Pavyzdžiui, jeigu pastatas yra pastatytas ant valstybinės žemės, nenustebkite iš savivaldybės gavę nurodymą sumokėti žemės nuomos mokestį.
Tiesa, šis mokestis yra labiau simbolinis ir gali siekti kelis eurus per metus, o ir dalis savivaldybių yra atleidusios daugiabučių gyvenamųjų namų gyventojus nuo jo mokėjimo. Bet kokiu atveju, šią informaciją išsiaiškinti iš anksto yra vertinga, nes teisinė aplinka nuolat keičiasi, todėl ir valstybinės žemės nuomos kainas prognozuoti yra sudėtinga.
Ar žinome, kokios paskirties patalpas perkame?
Pirkėjai, prieš pasirašydami preliminariąsias NT pirkimo-pardavimo sutartis, turėtų aiškiai suprasti, kokios paskirties patalpas įsigyja. Įstatymų leidėjas, reglamentuodamas statybos teisinius santykius, atitinkamai nustato specialius techninius bei higienos reikalavimus, taikytinus kiekvienai pastatų bei patalpų rūšiai.
Akivaizdu, kad reikalavimai gyvenamosios paskirties patalpoms, kurios yra pritaikytos nuolat gyventi bet kokio amžiaus gyventojams, yra griežtesni nei reikalavimai administracinės, gamybos (kūrybinėms dirbtuvėms – loftams) ar poilsio paskirties patalpoms. Pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties patalpose, lyginant su negyvenamosios paskirties patalpomis yra numatytas didesnis langų plotas bei tiesioginių saulės spindulių patekimo į patalpas (insoliacijos) laikas, aukštesni reikalavimai apsaugai nuo triukšmo, didesnis automobilių statymo vietų skaičius prie pastato ir pan. Tai reiškia, jog detaliai neišsinagrinėję dokumentų ir įsigiję būstą, kuris priskirtas administracinėms ar poilsio patalpoms, galbūt, gausite ir žemesnę patalpų kokybę.
Kita reikšminga aplinkybė, susijusi su negyvenamosios paskirties patalpomis – tokio turto apmokestinimas. Šiuo metu galiojančiame Nekilnojamojo turto mokesčio įstatyme yra numatyta, kad NT mokesčiu nėra apmokestinamas fiziniams asmenims priklausančios poilsio paskirties patalpos, jeigu jų vertė neviršija 220 000 eurų. Kita vertus, administracinės, gamybos paskirties patalpoms ši lengvata nėra taikoma. Atsižvelgiant į tai, kad teisinė aplinka nuolat keičiasi, o būstas įsigyjamas, paprastai, bent dešimties metų laikotarpiui, sudėtinga numatyti, kaip pasikeis teisinis negyvenamosios paskirties patalpų apmokestinimo reglamentavimas, o tai pirkėjus įstumia į tam tikrą nežinomybę.
Paskirtį būtina nurodyti dar preliminariojoje sutartyje
Pirkėjas, norėdamas būti tikru, kad įsigyjamas būstas atitinka visus gyvenamiesiems namams bei gyvenamosios paskirties patalpoms taikytinus reikalavimus, turėtų įsitikinti, kad preliminarioji sutartis numato, būtent, būsimą gyvenamosios paskirties patalpos – buto – įsigijimą, o butas yra gyvenamajame pastate. Jeigu objektas jau yra pastatytas ir įregistruotas viešame registre, informacija apie patalpos ir pastato paskirtį yra kaupiama Nekilnojamojo turto registro duomenų bazėje, iš kur yra pasiekiama kiekvienam vartotojui.
Visgi, jeigu preliminariojoje NT pirkimo-pardavimo sutartyje ateityje įsigyjamas objektas yra įvardijamas kaip gyvenamosios paskirties patalpa – butas, o atvykus sudaryti pagrindinę notarinę NT pirkimo-pardavimo sutartį, paaiškėja, kad objektas yra kitokios paskirties, pirkėjas turi teisę atsisakyti sudaryti tokią pirkimo-pardavimo sutartį. Atitinkamai, pirkėjas turi teisę reikalauti pardavėjo grąžinti pirkėjo sumokėtą avansinę įmoką, reikalauti sumokėti netesybas (baudą), jeigu tokia yra numatyta preliminariojoje sutartyje, bei reikalauti iš pardavėjo atlyginti pirkėjo patirtus nuostolius, viršijančius pagal sutartį mokėtinas netesybas.
Viskas svarbu, bet svarbiausia - objektas
Daugiausia praktinių problemų kyla tada, kai sudarant pagrindinę sutartį ar net įsikrausčius į naujai įsigytą būstą, paaiškėja, kad būstas ne toks, kokį įsivaizdavo pirkėjas, sudarydamas preliminariąją sutartį dar vykdant pastato statybas. Gerokai paprasčiau, kai įsigyjamas jau pastatytas būstas, kurį pirkėjas prieš tai galėjo fiziškai apžiūrėti, įsitikinti jo kokybe bei apdaila. Tokiu atveju, pakanka aiškiai ir detaliai aptarti kartu su būstu perleidžiamus kilnojamuosius daiktus (baldus, buitinę techniką, šviestuvus ir pan.).
Būtinas detalus apdailos lygio aprašymas
Kur kas atidžiau turėtų būti sudaromos preliminariosios sutartys, jeigu planuojama įsigyti dar nepastatytą NT objektą. Būsimojo NT preliminariojoje pirkimo-pardavimo sutartyje būtina itin detaliai ir aiškiai aptarti būsto apdailos lygį ir pardavėjo atliktinus darbus iki pagrindinės sutarties sudarymo. Pavyzdžiui, jeigu ketinama įsigyti būsimąjį individualų gyvenamąjį namą, turėtų būti įvertintas elektros instaliacijos, inžinerinių sistemų įdiegimo lygis bei jų prijungimas prie tiekėjų inžinerinių tinklų. Pirkėjas, nenorėdamas nusivilti pamatęs, pavyzdžiui, lauko duris ar langų kokybę, turėtų įtraukti į sutartį jiems taikomus reikalavimus ar net konkrečius gamintojus bei modelius.
Preliminariojoje sutartyje šalims neaptarus tam tikrų būsto apdailos darbų ar nenumačius konkrečių apdailai taikomų reikalavimų, pardavėjas turi teisę šiuos darbus atlikti savo nuožiūra. Suprantama, kad visi darbai privalo atitikti taikytinų statybos techninių reglamentų ar kitų teisės aktų reikalavimus, tačiau pirkėjas negalės reikšti pretenzijų pardavėjui, dėl sutartyje neaptartų būsto įrengimo darbų neatlikimo ar prastesnės, nei tikėtasi, kokybės medžiagų naudojimo.
Profesionalūs nekilnojamojo turto rinkos dalyviai sutartyse numato, kad pirkėjui atsisakius sudaryti pagrindinę notarinę pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjo sumokėta avansinė įmoka, paprastai siekianti 5-15 proc. turto kainos, lieka pardavėjui, kaip netesybos už sutarties pažeidimą. Todėl pirkėjai, vertindami savo laiką bei pinigus, privalo skirti reikšmingą laiko dalį preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties turiniui apibrėžti, nes pakitus aplinkybėms būtent ji padės jums atgauti sumokėtą avansą be papildomų nuobaudų.
Šarūnas Neniškis, advokatų kontoros TRINITI asocijuotas teisininkas
