Pirkti būstą dabar ar laukti? Atsakė tiesiai šviesiai

Apie tai naujienų portalo tv3.lt laidoje „Dienos pjūvis“ diskutavo ekonomistės Indrė Genytė-Pikčienė ir Jonė Kalendienė.

TAIP PAT SKAITYKITE:

Medžių lajų tako paunksnėje riedslidžių sezoną baigę Lietuvos slidininkai jau braižo žiemos maršrutus

Liviu Antalis baigs profesionalo karjerą: sekmadienį – paskutinės jo rungtynės Vilniuje

Naujausia žinia: po Maroko piliečio pabėgimo iš teismo bus galimai sprendžiama ir dėl pareigūnų veiksmų

Būsto kainų augimas Lietuvoje

Ar Lietuva labai išsiskiria iš visos Europos pagal būsto kainas?

I. Genytė-Pikčienė: Tikrai nesame ta šalis, kuri išsiskiria pagal būsto kainą. Mes galbūt išsiskiriame pagal būsto kainų kilimo tempą. Tai reiškia, kad pats kainų augimas Lietuvoje išties yra įsibėgėjęs ir šiemet stebina, matyt, ne vien tik gyventojus, bet ir ekonomistus. Tačiau, palyginus su kitomis šalimis, būsto kainų lygis, ypač miestuose, vis dar yra gerokai žemesnis.

Tokiuose didmiesčiuose kaip Paryžius, Londonas, Kopenhaga ar Amsterdamas per gerokai ilgesnį rinkos ekonomikos laikotarpį būsto kainos yra užkopusios į gerokai aukštesnį lygį. Lietuvoje turėjome gerokai trumpesnį laikotarpį, todėl natūralu, kad kainų lygis vis dar yra žemesnis. Bet ekonomistus neramina tai, kad pastaraisiais metais stebime pakankamai aktyvią nekilnojamojo turto rinką.

Paklausa tiek pernai, tiek šiemet yra itin intensyvi. Pagal sandorių skaičių rinka kone aktyviausia per pastarąjį dešimtmetį. Aktyvesnę rinką stebėjome tik 2021 metais, per tą netvarų popandeminį būsto rinkos bumą, kurį Lietuva išgyveno. Tuo metu nekilnojamojo turto kainos taip pat pašoko labai reikšmingai. Dabar irgi pagal įvairius rodiklius matome, kad būstas brangsta dviženkliais tempais.

Jeigu Registrų centras fiksuoja apie 15–16 proc. metinį būsto kainų indekso augimo tempą, tai Lietuvos banko pasikartojančių sandorių indeksas rodo dar spartesnį, net penktadalio, būsto kainų kilimo tempą. Tai išties neramina, nes būstas šiemet brangsta sparčiau, negu kyla gyventojų pajamos, ir tai jau gresia nepalankia būsto įperkamumo tendencija.

Tai reiškia, kad gyventojas už vidutinę metinę algą gali įpirkti vis mažiau kvadratinių metrų. Ir tai nėra tinkama tendencija. Labai sveika būsto rinkos raida yra tokia, kai būsto kainos kyla lėčiau arba bent jau tokiu pačiu tempu, kaip kyla gyventojų pajamos.

Kas perka būstus – gyventojai ar investuotojai?

Sakėte, kad paklausa sparčiai auga. Tai kas perka būstus – gyventojai sau ar labiau investicijoms?

I. Genytė-Pikčienė: Jeigu pernai daugiausia dominavo pirmojo būsto pirkėjai, sau būstą norintys įsigyti gyventojai, tai šiemet vaizdas šiek tiek pasikeitęs. Didžiuosiuose miestuose, Vilniuje, Kaune, vis didesnę dalį sudaro ir investicinio būsto pirkėjai. Lietuvos bankas metų pradžioje pastebėjo, kad tokių sandorių gali būti iki 40 proc. Tai tikrai reikšminga dedamoji, ir tam, matyt, įtakos turi daugelis aplinkybių.

Viena vertus, įsibėgėjusios infliacijos akivaizdoje natūralu, kad gyventojai, norintys apsaugoti savo pinigus nuo infliacijos, galvoja, kur juos įdarbinti, kur investuoti. Tai gali paskatinti atsigręžti į gyvenamojo nekilnojamojo turto rinką.

Kita vertus, yra susiformavęs savotiškas, tikrai nedėkingas FOMO efektas – baimė, kad jeigu dabar nenusipirksiu, tai ateityje neįpirksiu. Tai išties nėra palanki tendencija, nes ji skatina karštligišką pirkimą. Atitinkamai tada labai sunku atrasti paklausos ir pasiūlos balansą, kuris leistų kainoms vystytis tvariai.

Ar egzistuoja tinkamiausias laikas pirkti būstą?

Dažnai kalbame apie gerą laiką pirkti nekilnojamąjį turtą, bet ar apskritai toks egzistuoja?

J. Kalendienė: Aš visą laiką sakau, kai manęs paklausia, ar pirkti būstą dabar, ar kažkada vėliau. Jeigu radai tinkamą būstą, jei turi tam pakankamai pajamų, pirk šiandien, nes rytoj jis gali būti brangesnis. Gali nebeįpirkti. Ta baimė prarasti galimybę yra tikrai didelė. Bet kai kalbame apie būstą, tarkime, antrą, trečią, kažkur miesto centre, tada skaičiavimų turėtų būti daugiau.

Žmonės skaičiuoja, kad jeigu būstas brango pernai ir užpernai, palyginus su dar ankstesniais metais, tikėtina, kad ir toliau brangs. Ar galime savo taupymu pasivyti tas kainas? Kaip reikėtų ieškoti išeities?

J. Kalendienė: Galbūt viena iš problemų yra ta, kad mes, lietuviai, tikrai esame linkę savo pinigus sudėti į nekilnojamąjį turtą. Tai, žinoma, gal net neproporcingai išpučia nekilnojamojo turto kainas. Net neieškome kitų alternatyvų, nors atsipirkimo klausimas yra tikrai nemažas. Turbūt reikėtų pagalvoti ir pasimatuoti, kur tas santaupas sudėti yra prasmingiausia.

Kai kalbame apie būsto įperkamumą šiandien, visų pirma turime galvoti, kaip padėti įsigyti būstą žmonėms, kurie jo neturi arba gyvena nepakankamai komfortiškai. Apie investicinius sandorius turbūt reikėtų galvoti kiek mažiau. Tie žmonės, kurie neįperka būsto investicijai, turbūt nėra mūsų pirmasis interesų ratas.

Ar Lietuvoje dar įmanoma įsigyti būstą be paskolos?

Žmonės svarsto, ar dar įmanoma įpirkti būstą be paskolos. Paskaičiavus atrodo, kad reikėtų taupyti labai ilgus metus. Ar galime teigti, kad Lietuvoje geresnį būstą jau galima įsigyti tik su paskola? Ar yra kitų variantų?

J. Kalendienė: Tikrai ne. Yra žmonių, kurie tikrai perka būstą be paskolos. Man rodos, praėjusiais metais maždaug pusė naujai įsigyjamų būstų buvo perkami už grynuosius, pavadinkime, pinigus, be paskolos.

Tai reiškia, kad žmonės turi daug santaupų. Ta pati statistika apie tai, kiek lėšų laikoma bankų einamosiose arba taupomosiose sąskaitose, irgi iliustruoja, kad yra žmonių, kurie tikrai gali įpirkti būstą ir be banko paskolos.

I. Genytė-Pikčienė: Iš tikrųjų reikėtų akcentuoti dar vieną aspektą. Nemaža dalis sandorių įvyksta pardavus turimą nekilnojamąjį turtą. Apskritai, pasižiūrėjus Eurostato statistiką ir palyginus Lietuvą su kitomis Europos Sąjungos šalimis, esame viena iš tų šalių, kur būsto savininkų proporcija yra didžiausia.

Tai reiškia, kad gyventojai turi santykinai daugiau nekilnojamojo turto negu Vakaruose. Vakaruose nuomos rinka yra gerokai labiau išplėtota. Natūralu, kad pardavus turimą nekilnojamąjį turtą ir kažkiek pataupius atsiranda galimybių įsigyti naują būstą. Yra įvairių sprendimų, sakykime, augant šeimai, kai namų ūkis nebetelpa ir reikia kraustytis į kitą būstą. Toks sandoris ne visada reikalauja būsto kredito.

Kita vertus, jau pasiekus tam tikrą amžių, kai vaikai išsikrausto iš būsto, atsiranda kitokie poreikiai ir reikia kitokiomis savybėmis pasižyminčio nekilnojamojo turto. Toks pokytis irgi gali puikiai apsieiti be būsto paskolos.

Bet visgi yra tam tikros ilgalaikės demografinės ir urbanizacijos tendencijos, kurios programuoja vis didesnį kredito poreikį ir vis didesnę kredito dalį būsto sandorių statistikoje. Mūsų regionai tuštėja, nekilnojamojo turto kainos regionuose nekyla taip sparčiai, kaip jos kyla miestuose. Miestuose savo ruožtu paklausa yra gerokai didesnė.

Tad nors mūsų gyventojai turi nemažai nekilnojamojo turto, dalis jo brangsta ne taip sparčiai kaip tas nekilnojamasis turtas, kuris yra ten, kur koncentruojasi didžiausia paklausa, kur didžiausias poreikis. Šios disproporcijos irgi mažina gyventojų manevro laisvę ateityje įsigyti būstą be kredito.

Būsto paskolų rūšys

Kokių rūšių būsto paskolų yra? Ar tarp jų yra esminių skirtumų?

I. Genytė-Pikčienė: Būsto paskolos paprastai yra derinamos pagal namų ūkio poreikius. Jeigu tai jauna šeima, paprastai paskolos trukmė yra pakankamai ilga, paskola imama ilgam laikotarpiui. Kitas aspektas – sprendžiama, ar imti paskolą su kintamosiomis, ar su fiksuotosiomis palūkanų normomis. Tai irgi priklauso nuo namų ūkio situacijos gyvenimo cikle.

+23

O kas geriau jaunai šeimai iki 35 metų, kuri turi ne tiek jau daug, bet pakankamai santaupų – kintamosios ar fiksuotosios palūkanos?

I. Genytė-Pikčienė: Iš tikrųjų nėra recepto, kas geriau. Labai priklauso nuo pačios šeimos, paties namų ūkio rizikos tolerancijos, kiek namų ūkis yra linkęs nebijoti palūkanų normų svyravimo. Dabar stebime EURIBOR palūkanų normų kilimo tendenciją dėl to, kad Europoje, euro zonoje, įsisiautėja infliacija.

Ji yra aukštesnė už Europos Centrinio Banko siektinus 2 proc., ir Europos Centrinis Bankas didina palūkanų normas. Natūralu, kad ir tarpbankinė rinka reaguoja – aukštyn kopia tiek trijų, tiek šešių, tiek dvylikos mėnesių EURIBOR tarpbankinės palūkanų normos. Jeigu paskola yra susieta su šiomis tarpbankinėmis palūkanų normomis ir paimta su kintamosiomis palūkanomis, skolos aptarnavimo našta irgi didėja.

Tokiu atveju namų ūkis turi įsivertinti, ar jam geriau mokėti aukštesnes, stabilias palūkanas, fiksuotas tam tikram ilgesniam laikotarpiui, ar jis turi daugiau erdvės manevrui aukštesnių palūkanų normų laikotarpiais ir yra pakankamai jiems atsparus.

Labai gerai, kad Lietuvos bankas Lietuvoje yra įdiegęs atsakingojo skolinimo reikalavimus. Prieš imdami kreditą gyventojai yra patikrinami įvairių mažiau palankių ar nepalankių situacijų aplinkoje.

Tai išties didina gyventojų atsparumą išaugus palūkanų normoms. Atitinkamai leidžiama imti paskolą tik tokiomis aplinkybėmis, kai net ir aukštesnių palūkanų akivaizdoje namų ūkis gebėtų pakankamai komfortiškai susitvarkyti su įsipareigojimais.

LAIDĄ „DIENOS PJŪVIS“ RASITE STRAIPSNIO PRADŽIOJE.

Svarbiausios dienos naujienos, ekspertų ir politikų įžvalgos bei komentarai – kiekvieną darbo dieną laidoje „Dienos pjūvis“ portale tv3.lt ir platformoje TV3 Play.