Kol vieni ekspertai pabrėžia, kad dėl šio žingsnio daugiau žmonių galės įsigyti savo būstą, tuo metu kiti atkreipia dėmesį į rizikas – būsto kainų augimą ir didesnę finansinę riziką.
LB atnaujinus Atsakingojo skolinimo nuostatus (ASN) – nuo kitų metų rugpjūčio mėn. bus taikomi švelnesni reikalavimai pirmą būstą įsigyjantiems asmenims, taip esą suteikiant jiems daugiau galimybių įžengti į būsto rinką.
Siekiantiems antros ir paskesnės būsto paskolos, reikalavimai sugriežtinami, taip pat keičiasi paskolos įmokos ir pajamų santykio reikalavimai.
Taigi ko dėl šių pokyčių kitąmet galima tikėtis Nekilnojamojo turto (NT) rinkoje?
Gyventojų laukia didesnė finansinė našta?
„Žinių radijo“ laidoje Lietuvos bankų asociacijos (LBA) prezidentė dr. Eivilė Čipkutė svarstė, kad numatyti pokyčiai kelia rizikas tiek gyventojams, tiek sistemai.
Anot jos, kyla rizika, kad gyventojams padidės finansinė našta, o paskolų vertė taps didesnė nei turto.
„Rizikas matome ir individualiu, ir sisteminiu požiūriu. Kuo didesnis pradinis įnašas, tuo mažesnė mėnesinė įmoka ir tuo mažiau reikia paskolos. Tai reiškia, kad jei pradinis įnašas sumažės, žmonėms finansinė našta bus didesnė. Pavyzdžiui, jei ECB padidintų palūkanų normas, šiems žmonėms labiau pasijaustų mėnesinių įmokų didėjimas.
Be to, tai gali padidinti ir sisteminę riziką, nes yra didesnė tikimybė, kad paskolų vertė taps didesnė nei įkeisto nekilnojamojo turto. Pavyzdžiui, jei nekilnojamojo turto kainos kristų esant krizei“, – nurodė ji.
Toje pačioje laidoje dalyvavusi LB Finansinio stabilumo departamento vadovė Nijolė Valinskytė tokiems argumentams nepritarė ir pažymėjo, kad pirmojo būsto pirkėjai, kaip tik yra mažesnės rizikos grupė.
„Nematome, kad tai sukeltų didelių pokyčių klientų rizikai. Pirmo būsto pirkėjai, remiantis duomenimis ir kitų šalių praktika, dažniausiai patenka į mažesnę riziką, nei antro ar trečio būsto pirkėjai, nes jiems labiau rūpi būsto išlaikymas“, – dalijosi N. Valinskytė.
Ji pridėjo, kad riziką taip pat reguliuoja esamas paskolos įmokos ir pajamų santykio ribojimas.
Tai reiškia, kad pirmajam būstui skolintis net ir su mažesniu pradiniu įnašu galės tik tie, kurie turi pastovias ir pakankamas pajamas.
Anot N. Valinskytės, jaudintis dėl rizikos gyventojams nėra ko, nes LB atlikti skaičiavimai rodo, kad pradinio įnašo sumažinimas 5 proc. įmokų dydį pakoreguos tik keliasdešimt eurų.
„Jei yra vidutinio dydžio paskola, perkant vidutinės vertės būstą, tai 10 proc. pradinis įnašas paskolos įmoką gali padidinti keliasdešimt eurų. Galbūt 40–50 eurų, kas nėra labai didelė suma“, – dalijosi ji.
Būstas taps labiau prieinamas net didmiesčiuose
Tuo metu Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovas Mindaugas Statulevičius dalijosi, kad tokius LB inicijuotus pokyčius palaiko.
Anot jo, asociacija pernai atliko būsto įperkamumo tyrimą Lietuvoje, kurio metu klausė žmonių, kas jiems yra pagrindinė kliūtis įsigyti būstą.
Duomenys parodė, kad net 70 proc. žmonių, kurie nuomojasi būstą, bet norėtų įsigyti nuosavą, atsakė, kad pagrindinė kliūtis jiems yra pradinio įnašo neturėjimas.
Pasak M. Statulevičiaus, valstybė būstą įsigyti šiuo metu padeda tik socialiai remtinoms ir mažas pajamas gaunančioms šeimoms, tuo metu norintys persikelti į didesnį miestą, jokios paramos gauti negali.
„Būtent toms šeimoms, kurios nori kelis į miestus ir didmiesčius, kur yra aktyvus socialinis gyvenimas bei daugiau darbo vietų, jokios paramos įsigyti pirmąjį būstą nėra. Yra socialiai remtinoms šeimoms, mažas pajamas gaunančioms šeimoms, kurios turi nemažai iššūkių. Jiems yra suteikiamos sąlygos, bet jie nėra didžioji masė, kuri dalyvauja NT rinkoje.
Kita parama yra būstams regionuose, eliminuojant didmiesčius, tai reiškia, kad darbingo amžiaus žmonėms, norintiems gyventi didesniame mieste, jokios pagalbos nėra“, – atkreipė dėmesį LNTPA vadovas.
Būtent todėl LNTPA tokius pokyčius vertina teigiamai, nes dėl mažesnio pradinio įnašo pirmasis būstas taps labiau prieinamas net ir didžiuosiuose šalies miestuose.
Kainų augimo išvengti nepavyks
Kadangi būtent pradinis įnašas dabar tampa vienu didžiausių iššūkių namus įsigyti norintiems gyventojams, jo sumažinimas turėtų pastebimai išauginti būsto paklausą, pastebėjo NT plėtros bendrovės „Kaita Group“ pardavimų vadovė Rita Demskytė.
Anot jos, šis pokytis leis gyventojams nuosavus namus įsigyti anksčiau.
„Mažesnis pradinis įnašas, tikėtina, reikšmingai augins būsto paklausą: būtent nuosavos lėšos yra vienas iš didžiausių iššūkių savo namus įsigyti nusprendusiems naujakuriams. Nemažai daliai pirkėjų sutaupyti reikiamą sumą prireikia 2 ar daugiau metų, o jauniems žmonėms, dar tik pradedantiems profesinę karjerą, tai užtrunka dar ilgiau.
Šios kartelės sumažinimas atvers galimybę iš nuomojamo būsto persikelti į nuosavus namus anksčiau“, – pažymėjo R. Demskytė.
Ekspertės teigimu, lengvinant sąlygas įsigyti būstą, labai logiškas ir kitas tuo pat metu priimtas sprendimas griežtinti atsakingo skolinimosi sąlygas.
„Iki šiol, vertinant žmogaus galimybes gauti būsto paskolą, buvo tikrinama, ar jis galėtų, skirdamas ne daugiau nei pusę savo pajamų, mokėti paskolą jos palūkanoms išaugus iki 5 proc. Nuo šiol riba bus procentu didesnė: paskolą galės gauti tie naujakuriai, kurie galėtų saugiai mokėti paskolą šios palūkanoms pasiekus 6 proc.
Per pastaruosius keletą metų įsitikinome, kad toks scenarijus – įmanomas. Gyvename itin nestabilios ekonomikos sąlygomis, todėl griežtesnis vertinimas leis naujakuriams jaustis saugiau dėl įsipareigojimų bankui“, – pastebėjo ji.
Visgi „Kaita Group“ pardavimų vadovė neslepia, kad auganti paklausa beveik visuomet lemia ir kainų augimą.
„Šiuo metu išgyvename kiek ramesnį laikotarpį: pastaruosius metus itin sparčiai augusios kainos, panašu, nusistovėjo: stebime itin aukštus būsto įperkamumo rodiklius, sandorių skaičius grįžo į tą lygį, kurį prieš pandemiją, visuotinį karą Ukrainoje bei ekonomines turbulencijas buvome įpratę laikyti normaliu.
Tačiau matome ir tai, kad būsto pasiūla didžiuosiuose miestuose, ypač – Vilniuje, vis dar nepasiveja paklausos. Šis neatitikimas skatina plėtotojus kelti būsto kainas, todėl visiško stabilumo tikėtis neverta. Sumažėjęs pradinis įnašas ir dėl to kitąmet augsianti paklausa šią skirtį tik dar labiau gilins <...> Tad būsto kainų augimo kitąmet išvengti tikriausiai nepavyks“, – dalijosi R. Demskytė.
Tuo metu M. Statulevičius pabrėžė, kad kainų klausimu spekuliuoti nereikėtų, nes jas labiausiai lemia pasiūla.
„Kainas labiausiai veikia pasiūla. Pastarieji keli metai tikrai yra nelengvi gaunant statybos leidimus, įgyvendinant naujus infrastruktūros ir žemės įstatymų bei miestų savivaldybių reikalavimus. Šis procesas užtrunka ir būtent pasiūlos trūkumas gali kelti kainas“, – pabrėžė jis.
NT nebebus patraukli investicija?
Visgi tai ne visi LB numatyti pokyčiai. Gyventojams, norintiems pasiskolinti antrajam ar trečiajam būstui, pradinis įnašas sieks 30 proc. būsto kainos. Kai kurie ekspertai pažymi, kad toks pradinio įnašo didinimas gali atbaidyti gyventojus nuo investavimo į NT.
Pavyzdžiui E. Čipkutė pažymėjo, kad LBA nemato jokio poreikio griežtinti reikalavimus imantiems antrąją ar trečiąją paskolą.
„Jei ima antrą arba paskesnę paskolą, tai rodo, kad šeimos finansinė situacija leidžia tokią paskolą paimti, o finansinė rizika tokiu atveju yra mažesnė.
Atrodo, kad norime pasakyti, kad antrojo būsto įsigijimas tarsi kažkoks prestižas. Bet galbūt tą požiūrį reikėtų keisti, nes reikia pripažinti, kad lietuviai mėgsta investuoti į NT. Neretai tą antrą būstą žmonės įsigyja regionuose“, – dalijosi ji.
Pasak „Kaita Group“ pardavimų vadovės, šis apsunkinimas ir galimai sumažėsianti grąža iš buto nuomos, gali kiek sumažinti paklausą antram ir trečiam būstui.
„Skolinantis antram ar trečiam būstui, privalu turėti 30 proc. būsto kainos siekiančią sumą nuosavomis lėšomis. Tačiau iki šiol nemažai gyventojų galėjo pasinaudoti išimtimi: jei jų pirmojo būsto vertė buvo daugiau nei dukart didesnė už likusią neišmokėtos paskolos dalį, pradinis įnašas antram ar vėlesniam būstui buvo 15 proc.
Nuo kitų metų taisyklės keičiasi: lengvatinis pradinis įnašas galios tik tiems gyventojams, kurie jau yra išmokėję daugiau nei pusę ankstesnės paskolos. Tai reiškia, kad nemažai daliai žmonių antrąjį ar vėlesnį būstą įsigyti bus sunkiau: reikės turėti sutaupius 30 proc. jo kainos“, – aiškina R. Demskytė.
LB Finansinio stabilumo departamento vadovė pabrėžė, kad svarbu nepamiršti, kad toks pradinis įnašas būtų taikomas tik tiems kas jau turi paskolą.
Tai reiškia, kad jei žmogus jau turi būstą, tačiau paskolos nebemoka, šis sugriežtinimas jam negalios.
