Įvertinęs susidariusią situaciją ir kylančią būsto rinkos temperatūrą, centrinis bankas pasiūlė nustatyti ne mažesnį kaip 30 proc. pradinio įnašo reikalavimą antrai ir paskesnei būsto paskolai, jei skolininkas dar nėra grąžinęs reikšmingos pirmosios paskolos dalies ir pirmoji paskola viršija 50 proc. būsto vertės.
Šiuo nuo vasario įsigaliojusiu reikalavimu nuo perteklinio įsiskolinimo esą siekiama apsaugoti ne pirmas paskolas imančius asmenis. Lietuvos banko analizė parodė, kad būtent antros ir paskesnės paskolos yra rizikingesnės ir papildomai kaitina būsto rinką.
Kartu kredito davėjams siūloma taikyti papildomą 2 proc. kapitalo rezervą būsto paskolų portfeliui ir taip didinti jų atsparumą su būsto rinka susijusiai rizikai.
Be kita ko, kai kurie specialistai siūlo labiau apmokestinti ir jau turimus antrą ar paskesnius būstus. Esą tai galėtų padidinti NT pasiūlą.
Rinką atvėsintų tik didesnė pasiūla?
Bendrovės „Hanner“ vadovas Arvydas Avulis abejoja, ar nauja priemonė paveiks rinką ir sako, kad būsto kainas galėtų sumažinti tik didesnė pasiūla.
„Juk kainos didėja dėl nesubalansuotos paklausos ir pasiūlos. Jeigu kainos kyla, reiškia, kad paklausa yra didesnė nei pasiūla.
Lietuvos banko siūlymas didinti pradinį įnašą žmonėms, perkantiems antrą būstą, didelės naudos neatneš. Gyventojai, kurie perka jau nebe pirmą būstą, dažniausiai turi pakankamai pinigų. Apie 40 proc. visų būsto pirkėjų nesinaudoja banko paskolomis“, – pastebėjo A. Avulis.
Lietuvos nekilnojamo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius irgi skaičiavo, kad tik kas ketvirtas butas yra nuperkamas investicijai.
„O iš tų pirkėjų irgi tik kas ketvirtas naudojasi banko ar kita parama, dauguma būstą investicijai perka iš nuosavų lėšų. Tad siūlymas palies tik nedidelę dalį rinkos“, – svarstė LNTPA prezidentas.
Tačiau, anot jo, kitas Lietuvos banko siūlymas didinti investicinio kapitalo rezervą skolintojams palies visus būstų kredito gavėjus.
„Natūralu, kad jeigu bankai turės atsidėti daugiau pinigų rezervui, jiems reikės brangiau skolinti. Todėl gali didėti palūkanų normos. Tai palies visus paskolų gavėjus“, – prognozavo M. Statulevičius.
Per didelė biurokratija
Verslininkas A. Avulis įsitikinęs, kad didinti NT pasiūlą Lietuvoje reikėtų kitais būdais.
„Šiuo metu mums, kaip statytojams ir investuotojams, daugiau statyti būstų neleidžia didelė biurokratija, ypač Vilniaus savivaldybėje, kur projektai stringa, nes neįmanoma gauti statybos leidimų.
Tad perteklinių reikalavimų ir biurokratijos sumažinimas būtų geriausias sprendimas, norint stabdyti būsto kainų kilimą“, – tikino A. Avulis.
LNTPA prezidentas M. Statulevičius prognozavo, kad artimiausiu metu NT kainos augti nesustos.
„Vystytojams trūksta tinkamų sklypų NT vystymui. Tad kol nebus priemonių, kurios pagelbės mažinti biurokratiją ir didinti prieinamumą prie sklypų, tol bus rinkos disbalansas.
Įvairios institucijos turėtų naikinti suvaržymus NT plėtros procesams. Taip jos prisidės prie būsto prieinamumo ir įperkamumo. Žmonių pajamos jau auga lėčiau, nei kyla būsto kainos. Vien per 2021 metus būsto kainos paaugo 20 proc., o atlyginimai augo 10–12 proc. Tad pasiūlos krizė tikrai gali susidaryti ir bus gaila jaunų šeimų, kurios negalės įpirkti būsto“, – teigė M. Statulevičius.
Anot jo, kol kas nėra ir priežasčių, kurios lemtų būsto kainų mažėjimą.
„Statybos medžiagų kainos auga. Taip pat jaučiamas spaudimas darbo rinkoje, auga darbuotojų atlyginimai. Paklausa NT rinkoje irgi nemaža. Konkuruoti mažinant kainas tikslo nėra. Ką vystytojai pastato, tą parduoda“, – komentavo M. Statulevičius.
NT mokesčių per mažai?
NT ekspertas, įmonės „Real Data“ vadovas Arnoldas Antanavičius sakė, kad Lietuvos bankas viską teisingai daro, antraip vargiai sulauktų NT vystytojų kritikos.
Pasak A. Antanavičiaus, rinkos ekonomikoje kainas nustato pasiūlos ir paklausos santykis, o ne statybų savikaina, kaip šiuo metu tvirtina NT vystytojai.
Anot specialisto, NT kainos kyla, nes daug žmonių tiki tolimesniu būsto kainų augimu, pinigų nuvertėjimu ir galvoja, kad investicija į būstą yra geras sprendimas.
„Jie perka po antrą ar trečią būstą. Šalia situaciją stebi didieji rykliai – instituciniai investuotojai. Jie mato puikią progą ateiti į kaistančią rinką, prisipirkti būsto nuomai ir taip vienu šūviu nušauti du zuikius – paspartinti būsto kainų kilimą ir taip pasididinti savo portfelio vertę arba uždarbį ir apsunkinti galimybes pirmo būsto pirkėjams įsigyti turtą. Šie tokiu atveju taps nuomininkais institucinių investuotojų nusipirktuose butuose“, – pastebėjo A. Antanavičius.
Anot jo, NT perka ne tik profesionalai, bet ir tie, kuriems tai bus pirmas ir galbūt viso gyvenimo pirkinys.
„Jiems būsto kainų kilimas yra ne džiaugsmas, o didelis rūpestis. Taigi, realus sprendimas yra tik vienas – vėsinti investuotojus, būsto akumuliuotojus, kurie šiandien būsto rinką mato kaip lengvo uždarbio terpę. Vėsinimas yra galimas tik per papildomą apmokestinimą. Nori pirkti antrą ir paskesnį NT? Puiku – susimokėk valstybei, pavyzdžiui, sandorio mokestį, kokį turi Didžioji Britanija. Po to tokie pirkėjai turėtų mokėti ir NT mokestį.
O valstybė savo ruožtu surinktas lėšas galėtų nukreipti į savivaldybių būsto statybas, kurie būtų parama jaunoms šeimoms, specialistams ir t. t. Taip žaidimo taisyklės būtų gerokai vienodesnės ir sąžiningesnės, o atmušus kažkam norą pirkti po keletą būstų, rinkos temperatūra vėstų, atsirastų daugiau galimybių ir pirmo būsto pirkėjams“, – svarstė A. Antanavičius.
Lietuvos banko sprendimas
Portalas tv3.lt proimena, kad Lietuvos bankas, įvertinęs būsto rinkos kaitimą ir skolinimo būstui apimties didėjimą, nusprendė iki 30 proc. didinti minimalų pradinio įnašo reikalavimą antrajai ir paskesnėms būsto paskoloms. Išimtis bus taikoma tik tais atvejais, kai kiekvienos ankstesnės paskolos likutis bus mažesnis nei 50 proc. su ta paskola įsigyto būsto vertės
„Šie pakeitimai yra tiksliniai – jie niekaip nepaveiks pirmuosius būstus įsigyti siekiančių žmonių, tačiau paskatins atidžiau įvertinti antros ar trečios būsto paskolos grąžinimo galimybes bei galimas pasekmes finansinei situacijai pablogėjus.
Mūsų atlikta analizė parodė, kad turėdami daugiau kaip vieną būsto paskolą namų ūkiai labiau rizikuoja patirti finansinių problemų ekonominei situacijai netikėtai pasikeitus. Tai kelia ir didesnę riziką finansiniam stabilumui, ypač dabar, kai temperatūra būsto rinkoje yra padidėjusi ir formuojasi stiprėjantys lūkesčiai dalyvauti būsto rinkoje“, – sako Lietuvos banko valdybos pirmininkas Gediminas Šimkus.
Gyventojų, imančių pirmąją būsto paskolą, pakeitimai nepalies – pradinio įnašo reikalavimas liks toks pats kaip ir anksčiau – ne mažesnis nei 15 proc. įsigyjamo būsto vertės.
Didesnis pradinio įnašo reikalavimas – ne mažiau nei 30 proc. – bus taikomas tik antrajai ir paskesnėms kredito sutartims, taip pat jei bus didinama anksčiau paimtų būsto paskolų suma. Išimtys bus taikomos tik tiems gyventojams, kurių kiekvienos ankstesnės paskolos likutis yra mažesnis nei 50 proc. su ta paskola įsigyto būsto vertės – jiems antrajai ir paskesnėms būsto paskoloms bus taikomas didesnis nei 15 proc. pradinio įnašo reikalavimas.
Išimtis taip pat bus taikoma ir tuo atveju, jei pirmąją ir vienintelę būsto paskolą gyventojas pasididins neįkeisdamas papildomo nekilnojamojo turto (NT) arba įkeisdamas jam jau priklausantį NT. Iš esmės tai toliau leidžia didinti vieno turimo kredito sumą remonto, statybų, rekonstrukcijos ar kitais tikslais, tačiau nesuteikia galimybės apeiti griežtesnį antrinių paskolų reguliavimą didinant turimą kredito sutartį turint tikslą finansuoti kito NT įsigijimą.
Iki šiol galiojo reikalavimas antrajai ir paskesnėms paskoloms taikyti mažesnį nei 85 proc. kredito ir įkeisto turto vertės santykį (tai reiškia bent 15 proc. pradinį įnašą), tačiau konkretus limitas nustatytas nebuvo.
