Todėl mūsų šalyje, kas tik gali, siekia įsigyti nuosavą būstą, kiti paveldi butus ar individualius namus, treti gyvena su tėvais perpildytuose namuose, o turintys mažiausias pajamas laukia eilėse socialiniam būstui, kurio Lietuvoje itin trūksta.
Visa tai vyksta, nes Lietuva neturi absoliučiai jokios būsto politikos. Mūsų šalyje ypatingai sunku kukliai uždirbant išeiti iš tėvų namų ir be pagalbos pradėti savarankišką gyvenimą, sudėtinga susirasti nuomai padorios kainos būstą, jei šeimoje nutiko smurto atvejis, privatūs būstų nuomotojai nenori priimti šeimų su mažais vaikais ar augintiniais, kreivai žvelgia į kitos rasės ar tautybės žmones.
Tokių sunkumų būtų mažiau, jeigu Lietuvos valstybė taptų aktyvia būsto nuomos rinkos dalyve, mano Lietuvos socialinių mokslų centro Sociologijos instituto mokslininkė Jolanta Aidukaitė.
Tai reiškia, kad tam tikra dalis būstų turėtų būti valstybiniai ir galėtų būti nuomojami gyventojams, taip neleidžiant privačiai būstų rinkai perdėtai padidinti nuomos kainų. Šiuo atveju kalbama apie nuomos pasiūlos didinimą vidutinių pajamų gyventojams. Be to, valstybė turėtų aiškiau sureguliuoti privačią nuomos rinką taip apgindama tiek nuomininkų, tiek nuomotojų teises bei ištraukti šią sritį iš šešėlio.
„Pagrindinis patarimas yra didinti valstybinio būsto fondą. Nebūtinai tik savivaldybės turi statyti, gali susikooperuoti savivaldybės su nepelno organizacijomis, bet tai galėtų būti subsidijuojama iš valstybės. Lietuvoje tai turi didelę stigmą, būtų gerai šią stigmą nuimti, kad žmonės nebijotų nuomotis iš valstybės, ta rinka turi būti didinama. Šiuo atveju kalbu labiau apie valstybinį būstą, ne apie socialinį. Nes būsto reikia ir šeimoms su vidutinėmis pajamomis (nebūtinai tik labai neturtingoms), nes jos dažnai negali įpirkti būsto, todėl turėtų egzistuoti saugi ir ilgalaikė galimybė nuomotis. Ir būtų pravartu labiau apsaugoti nuomininkų teises“, – portalui tv3.lt pasakojo J. Aidukaitė.
Tarptautiniai ekspertai pateikė 4 siūlymus
Neseniai panašias rekomendacijas pateikė ir Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacija, bet šios organizacijos ekspertai pažvelgė dar plačiau. Pirmiausia, pasiūlyta peržvelgti egzistuojančias renovacijos skatinimo schemas, nes apie 80 proc. būstų Lietuvoje yra pastatyti iki 1993 m. bei ir yra energetiškai neefektyvūs, o renovacija vyksta baisiai lėtai.
Antras patarimas buvo susijęs su mažų pajamų gavėjų aprūpinimu būstu: tam pasiūlyta panaudoti valstybinę žemę, aktyviau skatinti privačių būstų savininkus nuomoti būstus mažų pajamų gavėjams bei praplėsti jau egzistuojančią paramą, kaip kad nuomos mokesčio dalies kompensaciją, kai būstas nuomojamas privačioje rinkoje, bet mažų pajamų gavėjui kompensuojama dalis nuomos mokesčio, jei nuomos sutartis yra legali.
Trečia, buvo rekomenduota peržiūrėti subsidijų skyrimą pirmam jaunų šeimų būstui regionuose, nes ši programa yra brangi, todėl siūloma labiau atsižvelgti į didesnius poreikius turinčias šeimas bei geriau panaudoti šiuos pinigus būstų pasiūlai suformuoti. Pavyzdžiui, 2022 m. šiai programai buvo skirta apie 24 mln. eurų, 2021 m. – 22 mln. eurų, 2020 m. – apie 14 mln. eurų.
Ketvirtuoju siūlymu ekspertai patarė sureguliuoti privačią nuomos rinką pasitelkus reguliacines ir mokestines priemones. Kaip rašoma Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos raporte „Politikos veiksmai, skirti užtikrinti prieinamą būstą Lietuvoje“, Valstybinė mokesčių inspekcija darė prielaidą, kad Lietuvoje apie 20 proc. nuomos rinkos glūdi šešėlyje, tuo metu tarptautinių ekspertų kalbinti šios srities profesionalai Lietuvoje pateikė visai kitą įvertį – 80 proc.
Kuo mes skiriamės nuo Vakarų?
Kaip pasakoja mokslininkė J. Aidukaitė, pagrindinė tendencija Europoje, kad paskutinį dešimtmetį būsto įperkamumas ir prieinamumas mažėja, nes daugelis valstybių tam skiria vis mažiau lėšų. Tačiau vertinant bendrai Lietuvoje būsto prieinamumas yra geresnis nei Vakarų Europoje: išlaidos būstui Lietuvoje 2019 m. sudarė apie 15 proc. visų namų ūkių išlaidų, kai Suomijoje, Slovakijoje, Danijoje artėjo prie 30 proc.
Tačiau Lietuvoje dėl istorinių aplinkybių susiformavo kai kurie būsto rinkos keistumai. Pavyzdžiui, daugiau kaip 90 proc. būstų Lietuvoje priklauso privatiems savininkams. Taip nutiko, nes 1990 m. atgavus nepriklausomybę prasidėjo masinė būstų privatizacija.
Kadangi privati nuosavybė būsto rinkoje tokia paplitusi, būstų nuomos rinka Lietuvoje yra labai mažytė, o socialinio būsto pasiūla iš viso niekinė. Tai reiškia, kad būsto įsigijimas nuosavybės teise tampa tarsi būtinybe kiekvienai šeimai, nors vidutinių ir mažų pajamų žmonėms tai nėra lengva užduotis – pirmam būstui reikia sukaupti pradinį įnašą, kuris pagal atsakingo skolinimosi taisykles turi siekti ne mažiau nei 15 proc. nuo būsto vertės.
Be to, privati nuosavybė tarsi „prirakina“ šeimas vienoje vietoje, todėl žmonės negali judėti paskui darbo vietas, jeigu kitame mieste atsiranda geras darbo pasiūlymas.
„Būstas įkalina tave. Kai tu nusiperki būstą, jį sunkiau parduoti, tu negali keltis iš vienos regiono į kitą, darbo jėga nėra tokia judri, ji nebenori judėti, nėra dinamikos. O kai lengva išsinuomoti, žmonės gali judėti. Sakykime, Marijampolėje pastatė naują gamyklą. Žmonės galėtų važiuoti ten dirbti ir kurtis. Bet jeigu šeima nusipirko būstą Vilniaus mieste, jau ji neišsikels. Tada vienas regionas plečiasi, viskas telkiasi aplink Vilnių, nėra tolygaus judėjimo po visą Lietuvą“, – sako mokslininkė.
Pastebėtas ir toks reiškinys, kad kuo labiau šalyje paplitusi privati būsto nuosavybė, o ne nuoma, tuo labiau būstai būna perpildyti. Tai būdinga Rytų ir Pietų Europos šalims. „Labiau perpildyti būstai tose šalyse, kur yra daug privačios nuosavybės ir mažai valstybinio būsto. Vadinasi, žmonės nusiperka būstą, galbūt mažą ir tuomet gyvena perpildytuose namuose“, – aiškino pašnekovė.
Štai kaip Vakarų Europoje siekiama mažinti būsto kainas
Kaip pasakoja J. Aidukaitė, Nyderlanduose apytiksliai 40 proc. rinkos sudaro nuomojami būstai ir čia aktyviai veikia valstybė. Geros kokybės valstybinis būstas Nyderlanduose prieinamas nebūtinai neturtingiems žmonėms, tokius būstus mėgsta nuomotis ir vidutines pajamas gaunančios šeimos, o nuomotis valstybinį būstą galima kad ir visą gyvenimą.
Taip vadinamas valstybinis būstas gali priklausyti savivaldybei, nevyriausybinėms ar pelno nesiekiančioms organizacijoms. Tiesa, pastaraisiais metais ir Nyderlanduose būsto nuomos kainos irgi auga, o prieinamumas mažėja, todėl šioje šalyje suaugę vaikai linksta pratęsti gyvenimą su tėvais viename būste.
Tačiau kai rinkoje yra daugiau nuomojamų būstų ir šioje rinkoje dalyvauja valstybė, tuomet privatūs būstų savininkai negali pernelyg stipriai didinti būsto nuomos kainos, nes praloš valstybei, kuri irgi nuomoja būstus gyventojams gana palankiomis sąlygomis.
„Mes galime turėti tokią būsto nuomos rinką, kai nuomojamo valstybinio būsto yra pakankamai daug, bet taip pat egzistuoja ir privatus nuomojamas būstas. Tokia situacija yra Nyderlanduose ar Vokietijoje, kur apie 40 proc. visų būstų sudaro nuomojamas būstas, o visa kita yra privati nuosavybė. Būsto nuomos rinkoje tarpusavyje konkuruoja valstybė ir privatūs nuomotojai, todėl privatūs būstų savininkai negali išnuomoti už pernelyg didelę kainą. Tokiu būdu nuomos kaina krenta arba negali labai išaugti“, – pasakoja J. Aidukaitė.
Negana to, privati nuomos rinka Vakarų Europoje paprastai būna gana griežtai reguliuojama valstybės siekiant užtikrinti tiek nuomininkų, tiek nuomotojų teises. Kai egzistuoja normali konkurencija būsto nuomos rinkoje, kai jos dalyvių teisės ir pareigos yra aiškiai sureguliuotos, tuomet į viršų nešoka ne tik nuomos, bet ir perkamo būsto kainos, nes esant palankioms sąlygoms žmonės mieliau nuomojasi būstus ir vengia pirkti. O kai pirkti vengiama, tuomet būsto kainos nešoka į aukštumas.
„Tada susiformuoja pusiausvyra, rinka neišsipučia, tampa stabilesnė, labiau reguliuojama valstybės ir gyventojai gali laisvai rinktis, ar geriau nuomotis, ar pirkti“, – teigia mokslininkė.
„Tuo metu Lietuvoje dominuoja privati nuosavų būstų rinka. Socialinio būsto nedaug ir jis stigmatizuotas. Tikrai ne prestižas nuomotis socialinį būstą. O privatus nuomos sektorius skendi šešėlyje, tai žmonėms nelieka kitos alternatyvos kaip būstą pirkti. Ir kai tu neturi kitos alternatyvos, dominuoja privati rinka, visos kainos šauna į viršų, niekas negali pristabdyti“, – sako J. Aidukaitė.
Lietuva labiau subsidijuoja nuosavybę
Lietuvoje egzistuoja kai kurios programos, kurios gelbsti gyventojams apsirūpinti būstu, tačiau daugeliu atvejų valstybė remia privačius būstų vystytojus suteikdama subsidijas paskolai. Kitaip tariant, Lietuvoje nekilnojamojo turto vystytojai yra skatinami statyti ir parduoti, bet nėra skatinami statyti ir nuomoti, todėl nuomos rinka išlieka silpna.
Ryškiausiai matoma programa yra parama pirmo būsto įsigijimui jaunoms šeimoms regionuose, kai valstybė gali suteikti 15-30 proc. subsidiją nuo viso būsto kredito. Maksimaliu kreditu laikoma 87 tūkst. eurų suma. Ši priemonė lemia, kad šeimos ima paskolas, perka arba statosi būstus, bet ji tik įtvirtina egzistuojančią padėtį, kai didžioji dalis būstų gyventojams priklauso nuosavybės teise.
Yra ir kitos paramos būstui išsinuomoti ar įsigyti formos, kurios specialiai skirtos mažas pajamas gaunantiems žmonėms ar šeimoms.
Pavyzdžiui, savivaldybės neturtingoms šeimoms gali išnuomoti socialinį būstą, bet jo nuolat trūksta. Šiuo metu socialiniuose būstuose gyvena apie 11,6 tūkst. asmenų ar šeimų, o jų laukia apie 9,1 tūkst. asmenų ar šeimų. Negana to, gyventi socialiniame būste Lietuvoje prilygsta didelei gėdai, todėl kai kada žmonės vengia tokios alternatyvos, nors jų pajamos menkos.
Antra, mažų pajamų gavėjams valstybė gali padengti dalį būsto nuomos išlaidų, kai nuomos sutartis sudaroma ne trumpiau nei metams ir kai ji yra legali. Remiantis Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos informacija, 2022 m. būsto nuoma buvo iš dalies kompensuota 4,7 tūkst. asmenų. Ši priemonė vertinama labai teigiamai, ji po truputį populiarėja, bet dar nepakankamai.
Lietuvoje mažas pajamas gaunantiems žmonėms taip pat įmanoma gauti 15-30 proc. dydžio subsidiją būstui įsigyti, kai maksimali riba, nuo kurios skaičiuojama subsidija, asmeniui be šeimos siekia 53 tūkst. eurų, o dviejų asmenų ar didesnei šeimai – 87 tūkst. eurų. Kitaip tariant, 15-30 proc. subsidija skaičiuojama nuo šių sumų.
Paskutinė priemonė yra susijusi su išperkamosios būsto nuomos mokesčio dalies kompensacija, kai valstybė padengia dalį išperkamosios būsto nuomos, jei sutartis legali ir sudaryta ne trumpiau nei metams, bet šiuo atveju tai irgi parama būsto įsigijimui, o ne nuomai. Be to, tokių paramos gavėjų yra labai mažai – jų 2021 m. buvo visi 37.
„Lietuvoje valstybė remia privačią rinką, remia tuo būdu, kad subsidijuoja paskolas jaunoms šeimoms pirkti būstus regionuose. Taip pat yra galimybės nusipirkti būstą ir mažesnes pajamas gaunančioms šeimoms. Bet ir čia valstybė remia privačią rinką, remia būsto pirkimą ir privačius vystytojus, subsidijuoja paskolas ir skatina privačius statytojus statyti ir parduoti, bet neskatina privačių statytojų statyti ir nuomoti. Tuomet valstybė turėtų kokiomis subsidijomis skatinti privačią nuomos rinką, bet ir tas nevyksta“, – pasakojo J. Aidukaitė.
„Mes tiesiog neturime kitos alternatyvos. Galima nuomotis laikinai, bet niekas negali nuomotis visą gyvenimą. Nuomos rinka yra šešėlinė ir nepalieka kitos alternatyvos. Laikinai būstą nuomojasi studentai, kai kurios šeimos, bet žiūrėdami į priekį visi galvoja pirkti. O jei situacija bloga, tai žmonės gyvena su tėvais ar seneliais. Iškeliaudami Anapilin seneliai kažką palieka vaikams. Žmonės taip ir sukasi“, – pabrėžė mokslininkė.
