Taigi, ko galima tikėtis artimiausiu metu?
Būsto rinka aktyvi, bet rekordų nemuš
Registrų centro duomenimis, būsto sandorių skaičius antrą šių metų ketvirtį buvo 6 proc. didesnis negu prieš metus ir antras didžiausias tokį ketvirtį per pastaruosius dešimt metų.
Visgi, anot SEB banko vyriausiojo ekonomisto Tado Povilausko, pirmo pusmečio duomenys rodo, kad šiemet viršyti 2021 metų sandorių skaičiaus piko visgi nepavyks.
„Reikėtų pastebėti, kad būsto sandorių skaičiaus augimui nemažą teigiamą įtaką daro registruoti naujos statybos butų sandoriai Vilniuje ir yra praėjusiais metais pirminėje rinkoje fiksuoto šuolio pasekmė.
Ne naujos statybos butų sandorių skaičius Vilniuje antrą ketvirtį buvo truputį mažesnis negu praėjusių metų atitinkamą laikotarpį“, – pastebėjo jis.
Pasak ekonomisto, vienas iš svarbiausių praėjusiais metais augusios paklausos būsto rinkoje veiksnių – kurstomi lūkesčiai dėl galimos lėšų, atsiimtų iš II pakopos pensijų fondų, įtakos būsto rinkai.
„Gegužės ir birželio rinkos duomenys rodo, kad tų didesnių negu tikėtasi atsiimtų iš pensijų fondų įtaka visai rinkai nebuvo didelė ir buvo juntama labiau mažesnėse savivaldybėse. Būtent jose gegužę ir birželį butų ir namų sandorių pokytis buvo didesnis negu didžiuosiuose miestuose“, – aiškino T. Povilauskas.
Tai, kad sandorių skaičius pirmą pusmetį augo minimaliai, leidžia teigti, kad rinka yra pasiekusi aktyvumo piką ir dar didėti sandorių skaičiui antrą pusmetį daug galimybių nėra, pažymi pašnekovas.
„Pagrindinė priežastis – mažėjančios galimybės įpirkti būstą dėl to, kad būstas pastaraisiais ketvirčiais brangsta kur kas sparčiau negu auga gyventojų pajamos“, – pridūrė SEB
Regionai tampa vis patrauklesni NT plėtrai?
„Žinių radijo“ laidoje dalyvavęs Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovas Mindaugas Statulevičius pastebėjo, kad šių metų pirmas pusmetis demonstruoja išaugusį aktyvumą palyginti su praėjusiais metais.
Pasak jo, tai lėmė keli veiksniai.
„Prieš tai turėjome kelis metus trukusį suspaustos spyruoklės atvejį, kai žmonės dėl išaugusių NT kainų ir aukštesnių bankų palūkanų negalėjo įsigyti turto.
Laukė ir įsigijimo sprendimą buvo atidėję. Kai sąlygos tapo palankesnės, t. y. padidėjo pasiūla, pagerėjo finansavimo sąlygos ir išaugo atlyginimai, tai žmonės aktyvavo savo atidėtus sprendimus“, – aiškino M. Statulevičius.
LNTPA vadovas pastebėjo, kad džiugina aktyvumas ir už Vilniaus ribų.
„Taip pat reikėtų kalbėti ne tik apie Vilniaus rinką. Aktyvumą tikrai demonstravo ir Kaunas, ir Klaipėda. Kad anksčiau ten aktyvumas buvo mažesnis lėmė labai ribota pasiūla, t. y. to pasirinkimo nebuvimas.
Visgi atsirado drąsesnių plėtotojų ir vystytojų, kurie naujus projektus ir etapais vysto. Natūraliai žmonės iš karto į tai sureagavo“, – dalijosi pašnekovas.
Jis pridūrė, kad NT kainos dažnai nepriklauso nuo plėtotojų ar vystytojų. Kainas šiuo metu itin koreguoja neramumai užsienyje, medžiagų trūkumas ir išaugę kaštai.
Tačiau jis džiaugiasi, kad išaugusios NT kainos neatbaidė pirkėjų net mažuose miestuose, o tai leidžia ir toliau manyti, kad regionai irgi yra patrauklūs NT plėtrai.
Pasak jo, vis daugiau įmonių ateina į regionus ir artimiausiu metu pasimatys, kad regionuose, kur padidės darbo jėgas poreikis, didės ir poreikis statyboms.
„Mes šiemet apvažiavome per nemažai regionų, kuriuose mūsų plėtotojai vysto projektus ir ten kalbėjomės su merais. Tai tikrai matosi, kad daug kur potencialas stiprus ir kuriasi užimtumo centrai, darbo vietos ir pan. Laimintys regionai bus tie, kurie pritraukia darbo vietas.
Visgi sukurti projektą plėtotojams kainuoja ir Vilniuje, ir kituose miestuose panašiai, kartais netgi brangiau, nes reikia suburti komandas, transportuoti darbuotojus, apgyvendinti ir pan. dėl to dažniau pasirenkami didmiesčiai“, – aiškino pašnekovas.
Visgi, anot M. Statulevičiaus, į regionus NT plėtotojus traukia mažesnė konkurencija.
„Žmonės regionuose tikrai gali gauti paskolas ir gali mokėti už būsto projektą 2,5–3 tūkst. eurų už kvadratinį metrą, kas ilgai buvo negirdėta. O tai sukuria galimybes plėtotojams, kurie nenori spraustis didmiesčiuose, kur konkurencija yra didelė. Didmiesčiuose tikrai reikia siūlyti unikalų projektą ir būti labai patyrusiu“, – nurodė LNTPA vadovas.
Toks kainų augimas nebenormalus?
Toje pačioje laidoje dalyvavęs „Hanner“ įkūrėjas ir valdybos pirmininkas Arvydas Avulis pastebėjo, kad kainos kyla dėl per didelio darbo krūvio statytojams.
„Pati valstybė yra pateikusi labai daug užsakymų statybų kompanijoms, pavyzdžiui, bus statomas karinis Rūdininkų miestelis, kuriam skirti milijonai. Todėl statybų pramonė nepajėgia patenkinti visų poreikių, kurie šiuo metu yra Lietuvoje. Ir būtent toks veiksnys rinkoje labai augina kainas“, – paaiškino ekspertas.
Jis pridėjo, kad prie tokio spartaus kainų šuolio prisideda ir neramumai bei naftos kainos kilimas.
„Yra labai daug statybinių medžiagų, kurios tiesiogiai susiję su naftos kainomis. Pavyzdžiui, apšiltinimo medžiagos – polistirolas. Todėl statybinės medžiagos brango tikrai ženkliai ir tai augina NT kainas tikrai žymiai.
Pavyzdžiui, Vilniuje per paskutinius metus NT kainos Vilniuje pakilo 12 proc. Manau, kad tai yra tikrai per daug. Kainos turėtų augti lygiagrečiai su infliacija. Tai jeigu dabar Lietuvoje turime 5 proc. infliaciją, tai būsto kainos irgi turėtų augti 5 proc. ir tada viskas būtų normalu“, – aiškino jis.
Pasak A. Avulio, toks spartus kainų ir pardavimų didėjimas rodo, kad rinkoje yra daug pinigų, arba netgi per daug pinigų.
„Komerciniuose bankuose šiuo metu Lietuvos privatūs asmenys laiko daugiau kai 31 mlrd. eurų. O kai yra tokia sąlyginai didelė infliacija, kuri viršija ES vidurkį, žinoma, kad žmonės jaučia spaudimą kažkur tuos pinigus padėti.
Paprastai tariant 5 proc. nuo 31 mlrd. yra apie 1,5 mlrd., o tai reiškia, kad tiek bus prarasta per metus, jei tie pinigai tiesiog stovės.
Dėl to žmonės jaučia didelį spaudimą išleisti tuos pinigus protingai, o ne pravalgyti ar tiesiog laikyti. Prie to prisideda ir tendencijos, kad pavyzdžiui, Vilniuje būstas kasmet brangsta, todėl žmonės taip savo pinigus nori apsaugoti nuo infliacijos“, – pastebėjo specialistas.
Jis pridūrė, kad pensijų pinigai nėra susiję su NT kainų augimu.
„Šie pinigai gal daugiau įtakos turi infliacijai, kuri labiausiai veikia kasdieninio vartojimo prekių kainas“, – paaiškino A. Avulis.
Daliai žmonių įsigyti būstą bus lengviau
Nuo rugpjūčio 1 d. įsigaliojus atnaujintiems Atsakingojo skolinimo nuostatams, daliai pirmąjį būstą perkančių gyventojų minimalus pradinis įnašas gali mažėti nuo 15 iki 10 proc. būsto vertės.
„Žinių radijo“ laidoje dalyvavęs NT brokeris Mantas Mikočiūnas pastebi, kad nemažai NT pirkti planuojančių gyventojų laukė šios datos ir savo pirkinius planavo aplink ją.
Visgi pašnekovas pastebėjo, kad mažesnis pradinis įnašas nebus taikomas visais atvejais.
„Kai kurie tikrai laukia ir yra susiplanavę tuos pirkinius būtent po rugpjūčio 1 d. Tačiau tie kurie laukia, dauguma yra pasidomėję tomis sąlygomis, bet tikrai ne visi. Aš manau, kad kai kuriems tikrai bus siurprizas, kad ne visiems bus taikomas 10 proc. pradinis įnašas.
Du svarbiausi momentai, kad 10 proc. pradinis įnašas bus taikomas pirmam būstui ir pirmai paskolai. Tai yra patys svarbiausi kriterijai ir juos atitiks tik trečdalis ar ketvirtadalis visų perkančiųjų“, – aiškino jis.
LNTPA vadovas pridėjo, kad šie pokyčiai palies apie 15–20 proc. būsto pirkėjų.
T. Povilauskas pridūrė, kad rugpjūtį įsigaliojantys skolinimosi nuostatų pokyčiai taps vienu iš svarbiausių rudenį ir žiemą rinkos aktyvumą galinčių palaikyti veiksnių.
Rinka išliks aktyvi ir ateityje
Valstybės duomenų agentūros duomenimis, vidutinė būsto kaina Lietuvoje pirmą ketvirtį vidutiniškai buvo 12 proc. didesnė negu pernai atitinkamu metu.
Antrą ketvirtį, metinis pokytis buvo dar didesnis.
Pasak T. Povilausko, Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas rodo, kad birželį nenaujų parduotų butų kaina buvo 16 proc. didesnė negu tokiu pat laikotarpiu prieš metus.
Portale „Aruodas.lt“ skelbimuose nurodomo parduodamo būsto kaina per metus paaugo panašiai. Įvairių nekilnojamojo turto vystymo bendrovių duomenimis, pirminėje Vilniaus butų rinkoje kainos per metus padidėjo daugiau negu dešimtadaliu.
„Tokie besitęsiantys būsto kainų pokyčiai aiškiai rodo, kad padėtis būsto rinkoje negali būti laikoma kaip tvari ir, neatsirandant papildomų rinką skatinančių veiksnių, kainų augimas turėtų silpnėti. Vidutinis darbo užmokestis po mokesčių pirmą ketvirtį padidėjo 8,4 proc., todėl akivaizdu, kad būsto įperkamumo rodikliai prastėja.
Tarpbankinės „Euribor“ palūkanų normos pastaraisiais mėnesiais taip pat ūgtelėjo. Įsibėgėjanti infliacija irgi nepagelbėja pirmo būsto pirkėjams – jiems sukaupti pradinį įnašą darosi sunkiau“, – aiškino ekonomistas.
Pašnekovas prognozuoja, kad trečią ketvirtį būsto rinka išliks aktyvi, tačiau metinis sandorių skaičiaus pokytis jau veikiausiai bus šiek tiek neigiamas.
„Nuo rugpjūčio pasimatys, kokią realią įtaką būsto rinkos aktyvumui darys įsigaliosiantys atsakingojo skolinimosi pokyčiai. Būsto įperkamumo rodikliai trečią ketvirtį toliau prastės, nes būsto kainų pokytis dar lenks vidutinio darbo užmokesčio pokytį, o vidutinės „Euribor“ palūkanų normos bus didesnės negu ankstesnį ketvirtį.
Gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų, matyt, antrą pusmetį bus šiek tiek mažesni, negu buvo pirmą pusmetį“, – sakė ekonomistas.
