Apie tai, naujienų portalo laidoje „Dienos pjūvis“ diskutavo „Artea“ banko vyriausioji ekonomistė Indrė Genytė-Pikčienė ir Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius.
Kokia situacija yra NT rinkoje?
Skelbiama, kad ši vasara yra neįprasta – NT kainos tebekyla. Ką tai parodo apie situaciją NT rinkoje?
I. Genytė-Pikčienė: Taip, iš tikrųjų ši vasara, pradedant birželiu, nes kol kas vėlesnių duomenų nėra, pasižymi tikrai aukštu nekilnojamojo turto rinkos pulsu. Viena vertus, matome, kad sandorių skaičius yra tikrai didelis. Palyginus su atitinkamu praėjusių metų mėnesiu, jis padidėjo dešimtadaliu.
Kalbant tiek apie butus, tiek apie namus ar sklypus, rinkos aktyvumas išlieka labai aukštas net ir vertinant retrospektyviai. Nusileidžiame tik 2021 metams, kai stebėjome išskirtinį popandeminį bumą ir buvo itin aktyvi investuojančių gyventojų grupė.
Nekilnojamojo turto rinkos aktyvumas ir paklausa yra dinamiški. Natūralu, kad, kai paklausa yra didelė ir gyventojai nori pirkti būstą, tai siunčia tam tikrus signalus rinkai, o kainos į juos reaguoja. Kainų augimo tempas yra dviženklis. Tai iliustruoja tiek Registrų centro kainų, tiek Lietuvos banko pasikartojančių sandorių indeksai, tiek Statistikos departamento informacija.
Kainų augimas yra spartus ir, vertinant iš makroekonominės perspektyvos, ekonomistams tai kelia nerimą, nes kainų augimas lenkia gyventojų pajamų augimą. Šių dviejų rodiklių santykis iliustruoja prastėjantį įperkamumą. Tai reiškia, kad būsto įperkamumas šiemet prastėja, o būsto brangimo tempas galbūt tam tikrais epizodais jau nėra visiškai tvarus.
Kitas svarbus aspektas – Lietuvos bankas paskelbė informaciją, kad šių metų pradžioje buvo itin aktyvūs investicinio nekilnojamojo turto pirkėjai. Tai reiškia, kad gyventojai perka būstą ne tik sau, bet į nekilnojamojo turto rinką dairosi ir investiciniais tikslais. Tai yra papildoma paklausos dedamoji.
Tai taip pat siunčia signalus apie gyventojų nuotaikas ir rinkos vertinimą, nes, matyt, nuogąstaujama dėl spartesnio būsto kainų kilimo ateityje. Šie lūkesčiai tikriausiai pradėjo formuotis dar praėjusiais metais, kai rinkos aktyvumas ėmė kaisti. Išties buvo neramu, kad kainos įsibėgės, todėl visi stengėsi suskubti ir suspėti į šį įsibėgėjantį nekilnojamojo turto rinkos traukinį.
Kita vertus, žvelgiant į ateitį, ramina tai, kad būsto pasiūlos pusė yra pakankamai aktyvi, o į rinką patiekiama santykinai daug būsto. Tai, matyt, padės sušvelninti tam tikrus disbalansus ir išvengti tolesnio netvaraus būsto kainų kilimo. Matome ir paklausą slopinančių signalų, kurie ateityje žada šiek tiek ramesnę paklausą.
Visų pirma tai yra palūkanų normų aplinkos pokyčiai. Infliaciją, kaip žinia, labai atidžiai stebi pasaulio centriniai bankai. Europos Centrinis Bankas taip pat seka tiek infliaciją, tiek galimą jos paspartėjimą dėl atsinaujinusios Hormūzo sąsiaurio problematikos, kuri vėl kaitina infliacinius lūkesčius.
Matome, kad finansų rinkos į tai reaguoja, o palūkanų normų ateities sandoriai reikšmingai ropščiasi į viršų. Natūralu, kad tai bus labai atidžiai stebima. Jeigu išsipildys aukštesnių palūkanų scenarijus, jos taip pat šiek tiek vėsins kaitrą mūsų nekilnojamojo turto rinkoje.
Ar butų kainos kils?
Kaip jums atrodo, ar per ateinančius vienerius metus butų kainos Vilniuje dar kils?
I. Genytė-Pikčienė: Kad būsto kainos nustotų augti arba pradėtų koreguotis, matyt, turėtų nutikti kažkas labai neįprasto – rimtesnis ekonominės arba neekonominės prigimties sukrėtimas visai netoliese. Iš principo, šiuo metu vertinant nekilnojamojo turto rinkos perspektyvas, daugelis ją skatinančių veiksnių yra pozityvūs.
Viena vertus, nepaisant aukštesnės infliacijos, gyventojų perkamoji galia išlieka stiprėjanti, nes atlyginimų augimas lenkia infliaciją. Panašu, kad ją tikrai lenks ir šiemet, o kitąmet – taip pat. Kita vertus, būsto paklausos ir pasiūlos balansas vis dar yra toks, kuris lemia būsto kainų kilimą.
Nėra reikšmingų disbalansų ar tam tikrų kliūčių, dėl kurių susidarytų perteklinė būsto pasiūla ir būtų stabdomas kainų augimas. Kol kas to tikrai nematyti. Jeigu nenutiks nieko labai netikėto, panašu, kad būsto rinka ir toliau vystysis dinamiškai. Tikėtina, kad ateityje disbalansas, kalbant apie būsto įperkamumą, bus mažesnis.
Pernai ir šių metų pradžioje į rinką atėjo ne tik tradiciniai pirmojo būsto pirkėjai, bet ir investuotojai bei lūkesčių paveikti ekonomikos dalyviai. Šis bumas turėtų palaipsniui slopti, o situacija – normalizuotis ir grįžti į įprastas vėžes.
Būstų kainų kilimo priežastys
Kaip jums atrodo, kas laukia toliau? Kainos tebekyla, šį vasara neįprasta, ar tai yra normalus rinkos augimas?
M. Statulevičius: Apie pačias kainas komentuoti ir kalbėti galbūt nelabai norėčiau. Verčiau kalbėčiau apie priežastis, kodėl jos yra tokios, o ne kitokios. Jeigu pažvelgtume į pastarųjų maždaug 20 metų perspektyvą, per šį laikotarpį turėjome kelias krizines situacijas: ekonominį nuosmukį 2009–2010 metais ir COVID-19 krizę, kuri trumpam pristabdė nekilnojamojo turto rinką pasauliniu mastu.
Visi kiti laikotarpiai pasižymėjo nuosekliu turto vertės augimu, nes turto sukūrimo kaina taip pat nuolat didėjo. Kalbant apie vystytojus ir visą nekilnojamąjį turtą kuriančią bei statančią bendruomenę, absoliuti dauguma projektų yra įgyvendinama privataus sektoriaus. Jam galioja nacionaliniai ir tarptautiniai reikalavimai, susiję su energiniu efektyvumu, statybos bei architektūros kokybe, tvarumu, elektromobilių infrastruktūros įrengimu ir kitais aspektais.
Per pastaruosius 20 metų visi šie reikalavimai tik augo. Būdami Europos Sąjungoje, viską turime daryti efektyviau, tvariau, sandariau ir kokybiškiau. Natūralu, kad visa tai galiausiai atsispindi galutinėje turto kainoje. Tai yra viena svarbi kainos dalis, susijusi su statybomis.
Kita labai svarbi dalis – sklypų pasiūla. Vis dėlto objektas turi būti statomas ant žemės, jis negali būti kuriamas ore. Natūralu, kad konkurencija dėl sklypų ir jų prieinamumo, ypač didmiesčiuose bei centrinėse miestų dalyse, nuolat didėja. Šiose teritorijose galioja daug apsaugos reglamentų, o dėl sklypų įsigijimo konkuruoja daug verslų. Tuo metu daugiau žemės neatsiranda – jos turime tiek, kiek turime.
Pardavėjų lūkesčiai, už kiek galima parduoti vieną ar kitą sklypą, taip pat nuolat auga. Žiūrovams galima paaiškinti, kad sklypo kaina projekte gali sudaryti 15, 20 ar net daugiau procentų visos jo kainos. Jeigu sklypai nuolat brangsta ir lūkesčiai dėl jų kainos kyla, natūralu, kad tai labai tiesiogiai persiduoda ir galutinei būsto kainai.
Kitas svarbus veikėjas šiame procese yra reguliuotojas – Aplinkos ministerija, kuri nustato nacionalinio lygmens reikalavimus, taip pat savivaldybė. Ten kartais įklimpstame procedūrose, procesuose ir vadinamojoje biurokratijoje. Bendromis jėgomis bandome ją mažinti.
Viena iš mūsų organizacijos užduočių taip pat yra mažinti biurokratinius pančius, kad projektai rinkoje atsirastų kuo greičiau. Reikia suprasti, kad projekto brangumą labai dažnai lemia laikas ir tai, kiek būsto sukuriama bei pristatoma rinkai. Laikas reiškia finansavimo išlaidas ir mokamas palūkanas.
Tai yra dar viena papildoma kainos dedamoji, kurią bendromis jėgomis būtų galima suvaldyti. Biurokratijos mažinimas yra visų valdžių keliamas tikslas, tačiau jį pasiekti labai sunku. Tikimės, kad neseniai patvirtinta naujoji Vyriausybė tikrai galės imtis šios veiklos. Tuomet galutinis produktas galėtų turėti realesnę kainą.
Konkurencija taip pat yra labai svarbus veiksnys, galintis padėti suvaldyti galutinio produkto kainą ir neleisti jai pernelyg išaugti. Jeigu konkurencija yra centrinėje miesto dalyje, priemiesčiuose, butų, kotedžų ar individualių namų segmentuose, kiekvienas projekto statytojas dėl jos yra apribotas ir negali neproporcingai, ne rinkos sąlygomis didinti kainos.
Pirkėjas gali pasirinkti vieną ar kitą sprendimą, derėtis ir ieškoti sau tinkamiausio varianto. Jau dabar pastebime, kad vasarą rinka grįžta į pirkėjo rinką, jeigu taip galima pasakyti. Tai reiškia, kad pasiūla yra didesnė už nuperkamo turto kiekį.
Žinoma, pasiūla dažniausiai koncentruojasi etapais vystomuose projektuose, priemiestinėse ar tam tikrose miesto dalyse. Kalbant apie Vilnių, negalima sakyti, kad ji idealiai ir tolygiai pasiskirsto po visą miestą.
Žmonės, ieškantys tokio tipo būsto būtent tuose rajonuose, tikrai gali gana sėkmingai kreiptis į plėtotojus ir ieškoti geriausio sprendimo turtui įsigyti. Nuo rugpjūčio įsigaliosiančios atsakingojo skolinimo nuostatos, manome, ypač aktyviai paveiks ekonominį būsto segmentą.
LAIDĄ „DIENOS PJŪVIS“ RASITE STRAIPSNIO PRADŽIOJE.
Svarbiausios dienos naujienos, ekspertų ir politikų įžvalgos bei komentarai aktualių pokalbių laidoje „Dienos pjūvis“ – kiekvieną darbo dieną naujienų portale tv3.lt ir platformoje TV3 Play.
Kviečiame atrasti naują tv3.lt turinį! Nuo šiol portale jūsų laukia ne tik kasdien nauji testai, bet ir kryžiažodžiai – išbandykite savo žinias, spręskite ir smagiai praleiskite laiką.
