Teisininkė ir mediatorė Raimonda Joskaudienė sutiko su naujienų portalu tv3.lt pasidalyti savo feisbuke paskelbtu įrašu, kuriame paaiškino, kokių veiksmų turėtų imtis nukentėjęs nuomotojas ir kokiais įrodymais būtina pasirūpinti.
Svarbiausia – gebėti įrodyti žalą
Pasak R. Joskaudienės, nuomininkui išsikrausčius būsto savininkas tikisi atgauti ne tik raktus, bet ir tokios būklės butą, kokį perdavė, įvertinus įprastą nusidėvėjimą. Vis dėlto kartais už durų jo laukia išdaužtas langas, sulaužytos durys, nudegintas stalviršis, sugadinti baldai, pakilusios grindys ar neapmokėtos sąskaitos.
„Pirmoji reakcija dažniausiai būna emocinė: kas už tai atsakys ir kodėl institucijos iš karto nepadeda? Vis dėlto teisiniame ginče lemiamas klausimas yra ne vien tai, ar butas apgadintas, bet ir tai, ar savininkas sugebės įrodyti, kokios būklės būstas buvo perduotas, kada atsirado pažeidimai, kas juos padarė ir kiek realiai kainuoja jų pašalinimas“, – rašė teisininkė.
Ji pabrėžė, kad nuomininko tautybė, pilietybė ar kilmė civilinės atsakomybės taisyklių nekeičia. Pagal tas pačias teisės normas už sutarties pažeidimą ir padarytą žalą atsako tiek Lietuvos ar kitos Europos Sąjungos valstybės pilietis, tiek iš trečiosios šalies atvykęs asmuo.
„Skirtis gali ne pati atsakomybė, o praktinės išieškojimo galimybės, jeigu žmogus išvyksta iš Lietuvos ir čia nebeturi nei pajamų, nei turto“, – pažymėjo R. Joskaudienė.
Kas laikoma normaliu nusidėvėjimu?
Civilinio kodekso 6.499 straipsnyje nustatyta, kad pasibaigus nuomos sutarčiai nuomininkas turi grąžinti daiktą tokios būklės, kokios jį gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, arba sutartyje nustatytos būklės.
Civilinio kodekso 6.500 straipsnyje numatyta, kad išsinuomotą daiktą pabloginęs nuomininkas privalo atlyginti dėl to atsiradusius nuostolius, išskyrus atvejus, kai įrodo, jog būstas pablogėjo ne dėl jo kaltės.
„Nedideli sienų spalvos pokyčiai, natūraliai nusidėvėję baldų paviršiai ar dėl įprasto naudojimo atsiradę smulkūs įbrėžimai gali būti laikomi normaliu nusidėvėjimu. Tuo tarpu išlaužtos durys, skylės sienose, nudegintas stalviršis, išdaužtas langas, sulaužyti baldai ar ant sienų priklijuota kramtomoji guma paprastai nėra įprasto gyvenimo būste pasekmė“, – vardijo pašnekovė.
Tačiau, anot jos, net ir akivaizdus pažeidimas dar nereiškia, kad teismas automatiškai priteis visą savininko prašomą sumą: nuomotojui teks įrodyti keturias svarbias aplinkybes:
„Pirma – kokios būklės būstas ir jame esantys daiktai buvo perduoti.
Antra – kokios būklės jie buvo grąžinti.
Trečia – kad konkretūs pažeidimai atsirado būtent nuomos laikotarpiu ir dėl nuomininko ar jo įleistų asmenų veiksmų.
Ketvirta – tikslų, pagrįstą ir su pažeidimais susijusį nuostolių dydį.“
Vien po nuomininko išsikraustymo padarytų nuotraukų gali nepakakti. Jos parodo galutinę buto būklę, tačiau ne visada leidžia nustatyti, kaip būstas atrodė nuomos pradžioje.
Prašė daugiau nei 3,5 tūkst., bet gavo 875 eurus
Kaip svarbų pavyzdį R. Joskaudienė pateikė Kauno apygardos teismo 2024 metų kovo 14 dienos nutartį civilinėje byloje Nr. e2A-209-1041/2024. Joje buvo nagrinėjamas ginčas dėl po nuomos nustatytų buto ir jame esančio turto apgadinimų.
Byloje nustatyta, kad buvo mechaniškai pažeistos sienos, išlaužtos durys, sulaužytos rankenos ir apgadinti baldai. Teismas pripažino, kad tokie pažeidimai negali būti laikomi vien natūraliu nusidėvėjimu. Vis dėlto iš prašytų 3517 eurų nuomotojui buvo priteisti tik 875 eurai.
„Nuomotojas nuomos pradžioje tinkamai neužfiksavo buto ir baldų būklės. Antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas buvo surašytas tik praėjus keliems mėnesiams po buto perėmimo. Be to, seniau įsigyti baldai ir buitinė technika buvo vertinami beveik kaip nauji, neatsižvelgiant į jų nusidėvėjimą ir galimybę juos suremontuoti“, – priežastis paaiškino teisininkė.
Teismas taip pat atkreipė dėmesį, kad savininkas ilgą laiką nekontroliavo turto būklės, nors buvo gavęs kaimynų skundų dėl bute vykusių pasilinksminimų ir triukšmo.
„Šios bylos esmę galima apibendrinti labai paprastai: teismas atlygina ne tai, ką savininkas mano praradęs, o tai, ką jis sugeba pagrįsti tinkamais įrodymais“, – akcentavo R. Joskaudienė.
Radus nuniokotą būstą – neskubėti tvarkyti
Pamačius nuomininko paliktus nuostolius, pirmiausia reikėtų kuo išsamiau užfiksuoti esamą padėtį.
„Jeigu butas iš karto išvalomas, sugadinti baldai išmetami, o sienos perdažomos, gali būti sunaikinti svarbiausi būsimos bylos įrodymai“, – įspėjo teisininkė.
Išimtis gali būti neatidėliotini veiksmai, būtini tam, kad žala nedidėtų – pavyzdžiui, vandens tekėjimo sustabdymas, išdaužto lango laikinas uždengimas ar drėgmės šalinimas. Tačiau ir prieš juos reikia kuo išsamiau nufotografuoti bei nufilmuoti pradinę situaciją.
Rekomenduojama pradėti nuo vientiso viso buto vaizdo įrašo, kuriame matytųsi patalpų išdėstymas ir bendra būklė. Vėliau kiekvieną pažeidimą reikėtų fotografuoti iš bendro, vidutinio ir artimo plano.
Svarbu užfiksuoti visas patalpas, baldus, buitinę techniką, langus, duris, grindis ir sienas. Taip pat reikėtų nufotografuoti skaitiklių rodmenis, paliktus daiktus, pažymėti trūkstamus daiktus, grąžintų raktų skaičių ir užliejimo, deginimo ar mechaninio poveikio požymius.
„Originalūs failai turėtų būti išsaugoti – neapsiribojant vien persiųstomis, sumažintos kokybės nuotraukomis“, – patarė ji.
Reikėtų surašyti grąžinimo aktą
Apžiūrėti būstą ir pasirašyti jo grąžinimo aktą turėtų būti pakviestas nuomininkas. Dokumente reikia išvardyti visus nustatytus pažeidimus, neapmokėtus mokesčius, paliktus arba dingusius daiktus.
„Jeigu nuomininkas atsisako aktą pasirašyti, tai taip pat pažymima. Aktą galima surašyti dalyvaujant liudytojams, tačiau vien liudytojų parodymais apsiriboti nereikėtų“, – rašė R. Joskaudienė.
Ypač rizikinga, kai nuomos laikotarpiu būste gyvenantys žmonės pasikeičia, tačiau su naujais gyventojais perdavimo aktas nesudaromas. Tuomet gali būti sunku įrodyti, kuris asmuo ir kuriuo laikotarpiu padarė žalą.
Nuomotojas taip pat gali kviesti antstolį, kad šis oficialiai užfiksuotų objektyviai matomą būsto būklę, pažeidimus ir patalpose esančius daiktus.
Vis dėlto, kaip pabrėžė teisininkė, antstolis užfiksuoja tik tai, ką mato atvykęs. Jis savaime nenustato, kas turtą sugadino, kada tai įvyko ir kaip butas atrodė prieš prasidedant nuomai. Todėl antstolio protokolą turi papildyti nuomos pradžios aktas, nuotraukos, turto sąrašas ir kiti duomenys.
Tam tikrais atvejais gali prireikti ir specialistų išvadų. Pavyzdžiui, pakilus grindims vien teiginio, kad jos buvo užlietos, gali nepakakti – žalą ir jos priežastį turėtų įvertinti statybos specialistas ar santechnikas.
„Pavyzdžiui, už septynerius metus naudotą sofą savininkas paprastai negalės automatiškai reikalauti visiškai naujos sofos kainos. Turi būti įvertintas daikto amžius, ankstesnė būklė, nusidėvėjimas, remonto galimybė ir likutinė ar atkuriamoji vertė“, – paaiškino R. Joskaudienė.
Apie žalą pranešti draudikui
Jeigu būstas apdraustas, apie žalą reikėtų nedelsiant informuoti draudimo bendrovę. Tačiau būsto draudimas ne visada apima nuomininko tyčia ar dėl neatsargumo padarytus nuostolius – tai priklauso nuo konkrečių draudimo taisyklių.
Reikėtų išsiaiškinti, ar draudikas buvo informuotas apie būsto nuomą, ar apdrausta tik jo apdaila, ar ir baldai bei technika. Taip pat svarbu patikrinti, ar draudimas apima vandalizmą, tyčinį sugadinimą, stiklo dūžį bei vandens žalą ir kokios išimtys numatytos.
„Jeigu draudikas išmoka draudimo išmoką, jam pagal Civilinio kodekso 6.1015 straipsnį paprastai pereina teisė išmokėtą sumą išsireikalauti iš už žalą atsakingo asmens. Tai vadinama subrogacija“, – paaiškino teisininkė.
Iki draudiko sprendimo savininkui nereikėtų pasirašyti susitarimo, kuriuo nuomininkas besąlygiškai atleidžiamas nuo visų reikalavimų. Tai gali apsunkinti draudimo bendrovės galimybes vėliau išsiieškoti išmokėtą sumą.
Nuomininkui pateikti rašytinę pretenziją
Kitas žingsnis – rašytinė pretenzija. Joje turėtų būti nurodyti konkretūs sutarties pažeidimai, išvardyti sugadinimai, pateiktas žalos apskaičiavimas ir pridėti turimi įrodymai: nuotraukos, aktai, specialistų išvados bei sąmatos.
Taip pat turi būti įskaitytas savininko turimas užstatas, nustatytas terminas atsiskaityti ir įspėta apie galimą kreipimąsi į teismą bei bylinėjimosi išlaidų reikalavimą.
Jeigu sutartį pasirašė keli nuomininkai, būtina įvertinti, kaip joje apibrėžta jų atsakomybė.
„Vien tai, kad bute gyveno keli asmenys, savaime dar ne visada reiškia, kad visi jie už visą žalą atsakys solidariai. Todėl solidarioji kelių nuomininkų atsakomybė turėtų būti aiškiai aptarta sutartyje“, – atkreipė dėmesį R. Joskaudienė.
Kai kuriais atvejais galima kreiptis ir į policiją
Turto sugadinimas ne visada lieka tik civiliniu ginču. Tyčinis svetimo turto sunaikinimas ar sugadinimas, priklausomai nuo žalos dydžio ir kitų aplinkybių, gali turėti Baudžiamojo kodekso 187 straipsnyje numatytos veikos požymių.
Tačiau, anot teisininkės, baudžiamajai atsakomybei neužtenka parodyti sugadinto baldo. Reikia įvertinti asmens tyčią, žalos dydį, konkrečius jo veiksmus ir kitus įrodymus.
Jeigu konflikto metu grasinama nužudyti ar sunkiai sutrikdyti sveikatą, gali būti sprendžiama ir dėl Baudžiamojo kodekso 145 straipsnio taikymo.
„Svarbūs ne tik ištarti žodžiai, bet ir visas kontekstas: agresyvus elgesys, konflikto aplinkybės, grasinančio asmens galimybės ir tai, ar nukentėjusysis turėjo pakankamą pagrindą bijoti, kad grasinimas gali būti įvykdytas“, – aiškino ji.
Išvykus iš Lietuvos atsakomybė nedingsta
Jeigu nuomininkas išvyksta į savo valstybę, skola ir atsakomybė dėl to neišnyksta. Asmeniui Lietuvoje turint banko sąskaitų, oficialių pajamų, transporto priemonių ar kito turto, įsiteisėjęs teismo sprendimas gali būti vykdomas per antstolį.
Tačiau jeigu išvykęs asmuo Lietuvoje nebeturi jokio turto, išieškojimas gali tapti gerokai sudėtingesnis.
„Gali tekti spręsti dokumentų įteikimo, Lietuvos teismo sprendimo pripažinimo ir vykdymo užsienio valstybėje klausimus. Toks procesas kartais kainuoja neproporcingai daug, palyginti su pačios žalos suma“, – įspėjo R. Joskaudienė.
Todėl dar sudarant sutartį svarbu turėti patikrintus nuomininko tapatybės duomenis, nuolatinės gyvenamosios vietos ir elektroninio pašto adresus bei kitą informaciją, kurios gali prireikti vykdant sutartį ar įteikiant procesinius dokumentus.
Apsauga prasideda prieš perduodant raktus
Teisininkės teigimu, tinkamai parengtoje nuomos sutartyje ir jos prieduose turėtų būti tiksliai įvardyti visi bute galintys gyventi žmonės. Taip pat reikėtų numatyti draudimą be rašytinio savininko sutikimo pakeisti gyventojus, subnuomoti būstą ar perduoti jį naudotis kitiems asmenims.
Sutartyje turėtų būti aptarta kelių nuomininkų solidarioji atsakomybė, nustatytas tinkamas užstatas, sudarytas išsamus baldų, buitinės technikos ir kito turto sąrašas. Reikėtų aprašyti daiktų būklę, amžių ir jau žinomus trūkumus, padaryti kokybiškas ir datuotas visų patalpų bei daiktų nuotraukas.
Taip pat svarbu nustatyti nuomininko pareigą nedelsiant pranešti apie užliejimą, gaisrą, gedimą ar kitą įvykį, nuomotojo teisę iš anksto suderintu laiku patikrinti būsto būklę ir aiškią būsto grąžinimo bei žalos nustatymo tvarką.
„Vien nuomos sutarties nepakanka. Ne mažiau svarbus yra išsamus perdavimo–priėmimo aktas su nuotraukomis“, – apibendrino teisininkė ir mediatorė R. Joskaudienė.
Sužinokite vaiko vardo reikšmę ir kilmę
Daugiau nei 4000 vardų reikšmių rasite tevu-darzelis.lt
