Kaip šiandien gyvena nekilnojamojo turto rinka, kas stabdo ar įžiebia investicinius projektus, kokie reguliavimai aktualūs ne tik gyventojams, bet ir plėtotojams, „Žiniu radijo“ studijoje atsako Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius ir nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Reefo" direktorius Karolis Aidulis.
Koks yra augančių paskolų palūkanų poveikis rinkai?
K. Aidulis. Labai paprastai: kaštai yra išaugę smarkiai – projekto vykdymo, finansavimo kaštai. Kartu su sulėtėjusia rinka tai mažina investuotojų apetitą, norą, jie iš karto reaguoja.
Vienas dalykas galbūt apie jau vystomus būsto projektus – čia žiūrima į paklausą. Bet visus kitus projektus, tarkime, didesnius biurų, prekybos centrų ir visus kitus projektus – juos finansuoti gerokai sunkiau ir tie verslo modeliai turėtų būti dar geresni negu anksčiau, o prie pasikeitusių aplinkybių tai padaryti sunku.
Dėl to natūraliai tų finansuojamų projektų apimtis mažėja, nes tik pačius geriausius, pačius saugiausius galima finansuoti, kurie besikeičiančioje, sulėtėjusioje rinkoje vis tik gali gyvuoti.
M. Statulevičius. Visa tai konvertuojasi į mažėjančią pasiūlą – tiek būsto, tiek komercinio turto. Tie patys viešbučiai, kurie vis dar po kovido yra vertinami gana rizikingai dėl savo buvusių užimtumo rodiklių, tai dabar padidėjus finansavimo kaštams, natūralu, kad dalis tokių projektų nebenorima vystyti. Kai mažėja pasiūla, natūralu, kad atsiranda spaudimas kainoms ir galutinis vartotojas galiausiai nukenčia.
Kurie iš reguliavimų trukdo investicijų plėtrai?
M. Statulevičius. Jeigu kalbėtumėme bendrai apie valstybės požiūrį į NT, būsto plėtrą, turbūt trūksta tokio sisteminio požiūrio.
Aš turbūt ne kartą kartojau, kad Vyriausybės programoje, priemonių plane nėra aktyvaus, aiškaus kelio, krypties, kad būsto prieinamumo sritis yra prioritetinė. O ji yra prioritetinė, nes išlaiko žmones Lietuvoje, kur jie gali kurti, kurtis ir auginti mūsų šalį.
<...> Iš principo šios Vyriausybės veiklos metu buvo priimti arba įsigaliojo keli svarbūs sprendimai. Įstatymų lygmenyje tai turbūt buvo valstybinės žemės nuomos apmokestinimas, papildomų mokesčių, iki 75 proc. sklypo vertės tu sumoki valstybei už tai, kad ten statai objektą, paskui moki mokesčius, įdarbini žmones, moki NT mokestį, jeigu tai administraciniai pastatai.
Mūsų nuomone, tai neproporcingai didelis skaičius. Nes žemė projekte gali sudaryti nuo 10 iki 15 proc. vertės, tai supraskime, kokia papildoma dedamoji prisdeda.
Taip, tai nauda valstybei, savivaldybei, bet galiausiai už viską sumoka galutinis vartotojas.
<...> Kitas pakeitimas – infrastruktūros mokesčio atsiradimas. Jis galioja jau 2,5 metų, prie to esame prisitaikę ir susitaikę, bet tvarka yra tikrai tobulintina. Ji taip pat brangina statybas ir neapriboja savivaldybių apetito paprašyti dar daugiau.
<...> 2022 m. pabaigoje gavome dar tokią kalėdinę dovanėlę, t.y. 100 proc. projekto baigtumas. Kas bus privaloma nuo 2024 m.
Ir reikia pasakyti, kad šiandien mes dar neturime patvirtintų teisės aktų, kurie aiškiai nustatytų, kam gi tas reguliavimas būtų taikomas, t.y. kuriems projektams. Ar tiems, kurie dabar vystomi, ar tie, kurie bus ateityje vystomi.
K. Aidulis. Tai turbūt vien šitie pakeitimai atsilieps dabar ir ateityje dėl NT kainų, kur dar yra numatytas užprogramuotas kilimas dėl šių pakeitimų. Jeigu kas kalba apie kainos mažėjimą, tai prielaidų, atrodo, labai sudėtinga surasti.
M. Statulevičius. Kaip ir minėjau, nuo kitų metų įsigaliosiantis pakeitimas dėl 100 proc. būsto baigtumo. Atrodo, o kodėl čia turėtų pabrangti būstas? Jūs tiesiog padarysite tai ir įskaičiuosite į galutinę kainą.
Bet ne darbų kiekis yra esmė, o darbų laikas, per kurį vystytojas anksčiau galėdavo gauti lėšas ir baigti projektą. O dabar jis turės užbaigti projektą ir finansuotojo, kredito pinigai ilgiau bus vystytojo pusėje ir jie kainuos.
Vadinasi, už tą galutinę kainą turės susimokėti galutinis pirkėjas.
K. Aidulis. Iš tiesų išeis taip, kad galutinis pirkėjas susimokės finansavimo kaštus ir realiai tie pinigai nukeliaus į finansų institucijas, t.y. bankus.
Visą „Žinių radijo“ laidą galite klausyti ČIA:
Šiemet bent jau kol kas fiksuojami sandorių kiekiai neleidžia kalbėti apie pagyvėjimą, skelbia įregistruotus NT sandorius analizuojantis Registrų centras.
„Pavasaris paprastai būna tas laikotarpis, kai NT rinka šalyje pamažu įsivažiuoja, registruojama vis daugiau pirkimo-pardavimo sutarčių. Tačiau šiemet, skirtingai nuo vaizdo už lango, NT rinka nedemonstruoja pagyvėjimo ženklų.
Nors bendras gegužės mėnesio rezultatas ir yra geresnis nei balandį, tačiau skaičiai nėra tie, kuriuos matydavome įprastai“, – teigia Registrų centro duomenų analitikas Paulius Rudzkis.
Per pirmuosius penkis šių metų mėnesius Lietuvoje įregistruota 45,8 tūkst. NT objektų pardavimų – 16 proc. mažiau nei praeitų metų sausio-gegužės mėnesiais, kai buvo įregistruota 54,2 tūkst. NT objektų pardavimai.
Vien tik per gegužę įregistruota 10,2 tūkst. NT objektų, arba 8 proc. mažiau nei pernai gegužę (11,1 tūkst.), bet 3 proc. daugiau nei šių metų balandį (9,9 tūkst.).
Šiemet visoje šalyje įregistruota 12,7 tūkst. butų pardavimų – 10 proc. mažiau nei prieš metus, kai per pirmus penkis mėnesius buvo įregistruota 14,2 tūkst. butų pardavimų.
Vien tik per šių metų gegužės mėnesį įregistruota 2,6 tūkst. butų sandorių, arba 11 proc. mažiau nei 2022 metų gegužę ir 9 proc. mažiau nei šių metų balandį.
Vilniuje šiemet įregistruota 4,5 tūkst. butų pardavimų, arba 14 proc. mažiau nei prieš metus, Kaune – beveik 1,9 tūkst. (4 proc. daugiau), Klaipėdoje – 1,1 tūkst. (6 proc. mažiau).
Per pirmus penkis šių metų mėnesius Lietuvoje taip pat įregistruota 4,1 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų – 24 proc. mažiau nei pernai sausį-gegužę, kai buvo įregistruota 5,4 tūkst. namų pardavimų.
Vien tik per šių metų gegužę įregistruota beveik kiek daugiau nei 900 namų pardavimų, arba 16 proc. mažiau nei pernai gegužę, bet 7 proc. daugiau nei šių metų balandį.
Šiais metais visoje šalyje taip pat įregistruota 21,9 tūkst. žemės sklypų savininkų pasikeitimų – 18 proc. mažiau nei 2022 metų sausį-gegužę, kai buvo įregistruota 26,5 tūkst. žemės sklypų sandorių.
Vien tik per gegužės mėnesį įregistruota 5 tūkst. žemės sklypų sandorių, arba 7 proc. mažiau nei pernai gegužę, bet 6 proc. daugiau nei šių metų balandį.
Pasiskaityti geras knygas, o ne rašinėkit kaimyno ar bendradarbio pletkus.
