Apie tai, kas laukia būsto pirkėjų ir pardavėjų, naujienų portalo tv3.lt laidoje „Dienos pjūvis“ diskutuoja Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija vadovas Mindaugas Statulevičius ir SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas.
Ką praėjusieji metai atnešė nekilnojamojo turto rinkai? Su kokiais iššūkiais teko susidurti ir kaip apskritai apibendrintumėte šį laikotarpį?
M. Statulevičius: Metai NT rinkoje tikrai buvo aktyvūs. Jeigu kalbame apie būsto rinką, tai jau praėjusių metų viduryje prasidėjo didesnis atsigavimas. Galimybė gauti finansavimą geresnėmis sąlygomis tiems, kas perka būstą su kreditu, gana optimistiški darbo rinkos užimtumo rodikliai bei pozityvi atlyginimų dinamika lėmė, kad žmonės tikrai grįžo į būsto rinką.
Prieš tai porą metų gyventojai buvo sąlyginio laukimo būsenoje dėl neapibrėžtumo, brangusio finansavimo ir pasiūlos trūkumo didmiesčiuose.
Plėtotojai signalizavo, kad būsto pateikimas rinkai užtrunka ilgiau dėl biurokratinių kliūčių, tačiau šiemet ši problema sušvelnėjo. Prieinamumas prie kapitalo ir žmonių optimizmas padidėjo, nors geopolitiniai iššūkiai ir kaimyninių šalių ekonominė situacija vis dar daro didelę įtaką.
Būsto rinkoje žmonės šiuo metu dažniausiai išlaukia tinkamo momento. Džiugu, kad aktyvumas pastebimas ne tik Vilniuje – daug naujų projektų pradedama Klaipėdoje, pajūryje, taip pat aktyvi Kauno rinka, o tai leidžia diversifikuoti investicijas.
Žmonės ne tik perka būstą sau, bet ir vėl aktyviau investuoja į NT nuomai. Tokie veiksniai kaip Vokietijos brigados atėjimas taip pat skatina mąstyti apie nuomos pasiūlos didinimą rinkoje. Norėtųsi, kad ir valstybė aktyviau dalyvautų šiame sektoriuje.
Kas lėmė įperkamumo mažėjimą?
T. Povilauskas: Iš tiesų įperkamumas kurį laiką gerėjo, nes palūkanos pradėjo mažėti nuo praėjusių metų vidurio, o pajamos augo sparčiau nei būsto kainos, tačiau dabar, stebint 4-ojo ketvirčio duomenis, įvyko lūžis – įperkamumo rodikliai vėl pradeda prastėti, nes būsto kainų augimas jau viršija pajamų augimą.
Vidutinis darbo užmokestis po mokesčių auga kiek mažiau nei 8 proc. per metus, o Lietuvos banko ir Valstybės duomenų agentūros duomenys rodo, kad būsto sandorių kainos paaugo daugiau nei 10 proc.
Kadangi palūkanos stabilizavosi, panašu, kad ateityje būstas brangs labiau nei augs pajamos.
Mes jau 14 metų vykdome gyventojų apklausas ir naujausi gruodžio mėnesio rezultatai rodo, kad tikėjimas būsto brangimu kitais metais yra vienas didžiausių per visą stebėjimo laikotarpį.
Tai sukuria masinį lūkestį, kuris skatina žmones skubėti priimti sprendimą pirkti būstą dabar, nelaukiant ateities. Dėl šios skubos į šiuos metus gali subėgti sandoriai, kurie normaliomis sąlygomis būtų įvykę vėliau.
Šiais metais registruotų būsto sandorių skaičius tikriausiai bus didžiausias nuo 2021 metų ir 3 pagal aktyvumą per visą 20 metų istoriją.
Diskusijose dažnai minimas ir lėšų atsiėmimas iš II pensijų pakopos bei pasikeitę atsakingojo skolinimo nuostatai. Ar šie veiksniai turi svarią įtaką gyventojų lūkesčiams?
T. Povilauskas: Taip, būtent šie veiksniai ir kuria dabartinį naratyvą. Jei nebūtų diskusijų apie pensijų fondų pinigus ar Lietuvos banko nuostatų pokyčius, tikriausiai kalbėtume apie ramesnius metus, kai kainų augimas siektų apie 5 proc., panašiai kaip auga pajamos.
Tačiau šie papildomi veiksniai formuoja stiprius gyventojų lūkesčius, todėl sunku rasti argumentų, kodėl rinka šiais metais turėtų nusiraminti.
Europos Komisija pirmą kartą parengė planą, kuriame siūloma riboti trumpalaikę nuomą (pavyzdžiui, „Airbnb“), spręsti darbo jėgos trūkumą statybų sektoriuje bei mažinti aplinkosauginius reikalavimus. Ar tai yra kertiniai aspektai, galintys padėti išspręsti problemą?
M. Statulevičius: Europos Komisijos plane yra tiek reaktyvių, tiek proaktyvių priemonių. Ribojimai trumpalaikei nuomai miestų centruose, kur turtas yra labai pabrangęs, yra viena iš dalių, tačiau esminė prielaida yra pasiūlos didinimas, Lietuvoje šiuo metu taip pat rengiama būsto strategija.
Mūsų šalis skiriasi nuo Europos tuo, kad net 90 proc. lietuvių turi savo būstą, kai tuo tarpu Europoje šis vidurkis siekia apie 50–60 proc. Ten labiau išvystyta nuomos rinka per specializuotus fondus, kurią lengviau reguliuoti ir atnaujinti.
Pas mus viskas palikta privačiai nuosavybei, o tai apsunkina procesus, pavyzdžiui, renovaciją ar kvartalų revitalizaciją, nes Konstitucija saugo privačią nuosavybę ir be žmogaus sutikimo negalima demontuoti pastato ar pasiūlyti naujos kokybės.
Sprendimas būtų biurokratijos mažinimas ir naujų būsto formų, tokių kaip municipalinis ar nuomojamas būstas, kūrimas. Reikia pripažinti, kad savivaldybėse, ypač Vilniuje, pastaruoju metu vyksta teigiami pokyčiai, procesai tampa skaidresni ir greitesni.
Viešoje erdvėje pasigirsta svarstymų, kad vystytojai gali dirbtinai stabdyti pasiūlą, laukdami palankesnio momento parduoti būstą brangiau. Kiek pagrįsti šie teiginiai?
M. Statulevičius: Tai būtų labai išimtiniai atvejai. Turint statybos leidimą ir suformuotą komandą, laukti nėra prasmės, nes paklausa šiuo metu yra išaugusi, o pamažu einame į pardavėjo rinką.
Laukimas gali būti susijęs tik su objektyviomis priežastimis: šiais metais pradedami dideli gynybos infrastruktūros projektai, poligonų statybos, kelių programos. Didieji rangovai bus užimti, todėl gali trūkti darbo jėgos ir medžiagų, o tai gali pavėlinti kai kurių būsto projektų startą.
Ar lėšų atsiėmimas iš II pensijų pakopos turės lemiamą įtaką rinkai?
M. Statulevičius: Per metus Lietuvoje būstui išleidžiama apie 4 mlrd. eurų. Prognozuojama, kad iš pensijų fondų į NT rinką per dvejus metus gali ateiti apie 300–500 mln. eurų. Dalis šių pinigų bus panaudota paskolų grąžinimui ar pradiniam įnašui, todėl tai nebus lemiantis veiksnys, tačiau rinką šiek tiek „pašildys“. Daugiau įtakos gali turėti Lietuvos banko sprendimas dėl mažesnio pradinio įnašo pirmojo būsto pirkėjams.
Kokią ekonominę perspektyvą matote 2027–2028 metams?
T. Povilauskas: Prognozuojame, kad 2027 metais ekonomika augs lėčiau – apie 2,1 proc., palyginti su 3,2 proc. augimu kitąmet. Vartojimo augimas gali sustoti, o vartotojų pasitikėjimas pradėti kristi.
Nors apie algų mažėjimą kalbos nėra, tačiau po dabartinio aktyvumo šuolio gali sekti tam tikras nusivylimas. Visgi 2027 metais dar gali jaustis teigiamas efektas statybinių medžiagų ir buitinės technikos sektoriuose, nes žmonės įsirenginės dabar perkamus būstus. Šie metai bus labai įdomūs stebėti.
Visą „Dienos pjūvio“ laidą kviečiame žiūrėti vaizdo įraše, esančiame teksto pradžioje.
Kviečiame atrasti naują tv3.lt turinį! Nuo šiol portale jūsų laukia ne tik kasdien nauji testai, bet ir kryžiažodžiai – išbandykite savo žinias, spręskite ir smagiai praleiskite laiką.
