Šiais metais įsigaliojo II pakopos pensijų reforma. Negana to, nuo rugpjūčio keičiasi Atsakingojo skolinimo nuostatos. O tai reiškia, kad pirmojo būsto pirkėjams pradinis įnašas mažėja nuo 15 iki 10 proc.
Tiesa, tai ne paskutiniai pakeitimai šiais metais. Dalis ekspertų sako, kad suklusti turėtų ir trumpalaikę būsto nuomą siūlantys gyventojai.
Kodėl nuomos kainos juda lėčiau nei pardavimai? Ar artėjantys pokyčiai paskatins dar vieną pirkimo bangą? Ir kokie pakeitimai žadami nuo gegužės mėnesio? Apie tai naujienų portalo tv3.lt laidoje Dienos pjūvis diskutuoja „Citus“ NT analitikė Ugnė Žiogelė ir „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Būsto kainų pokyčiai
Dalis ekspertų sako, kad, priešingai nei būsto pardavimo atveju, kainos nuomos rinkoje iš esmės nekinta. Kaip paaiškintumėte tokią situaciją ir ar ją apskritai pastebite?
T. S. Kvainickas: Taip, nuomos ir pardavimo kainos nekinta tolygiai. Visų pirma, pardavimo kainoms nėra būdingas kainų „gražumas“, bent jau iki tokio lygio kaip nuomos kainoms, t.y. būstas gali kainuoti 123 tūkst., 127 tūkst., 124 tūkst. ar 124,5 tūkst. eurų. Nuomos kainoms paprastai būdingi vadinamieji „gražieji skaičiai“ – 300, 350, 400, 450 ir pan.
Jeigu būsto kaina per mėnesį, per ketvirtį gali padidėti 1–2 proc., nuomos kainos iš principo didėja 50 ar 100 eurų. Ir nuo tipinės kainos sudaro apie 10 proc.
Kiekvienais metais būsto nuomos kaina nedidėja 10 proc. Vienais metais vienas nuomotojas pabrangina savo būstą, kitais metais – kitas. Ir tada turime tuos vidutinius kainų pokyčius – truputėlį tolygesnius.
O tai, kad kainos stagnuoja, tiesiog reiškia, kad tais metais mažiau nuomotojų didino nuomos kainas.
Iš ilgalaikės perspektyvos turėjome labai aukštą nuomos kainų padidėjimą 2022 metų pradžioje – prasidėjus invazijai į Ukrainą, kuomet dėl mažos pasiūlos atsirado pasiūlos ir paklausos disbalansas. Kaina šoktelėjo, prieš šildymo sezoną kiek sumažėjo, bet nesumažėjo iki prieškarinio lygio, o tiesiog tolesnius kelerius metus kainų augimas buvo kiek nuosaikesnis.
Kitaip tariant, skirtingi veiksniai lėmė skirtingu metu kainų pasikeitimus.
Šiuo metu pardavimų rinka atsigauna, gyventojų skaičius auga tolygiai – tai reiškia, kad to spartesnio perėjimo į nuomos rinką nėra, todėl kainos auga tolygiau, švelniau.
Dar kalbant apie nuomos rinką – kaip keičiasi pasiūlis ir paklausos rodikliai?
T. S. Kvainickas: Nuomos pasiūla ilgainiui bet kokiu atveju didėja. Pastatomas naujas būstas, dalis to būsto įsigyjama nuomai, investicijai, ir kiekvienais metais – įvertinus cikliškumą ar neįvertinus – tie būstai grįžta į rinką.
Kitaip tariant, arba nuomininkai prasitęsia nuomos sutartis, arba ieško kito būsto, o nuomotojai ieško kitų nuomininkų. Ta nuomos pasiūla palaipsniui vis tiek truputėlį didės.
Gali būti svyravimų – kažkada kažkas nuspręs, kad geras laikas parduoti, kažkas nusipirks savo reikmėms, bet nuomojamo būsto fondas didėja ir vėl sudaro galimybę kainoms neaugti taip sparčiai – balansuojama pasiūla ir paklausa.
Žadami pokyčiai dėl trumpalaikės nuomos
Gegužės mėnesį turėtų įsigalioti reglamentas ES mastu, kuris palies trumpalaike nuoma užsiimančius asmenis. Žadama, kad atsiras standartizuota registracijos sistema. Kaip manote, ar tai padarys didesnę įtaką nuomos rinkai? Nes sakoma, kad galbūt smulkiuosius verslo atstovus naujos sistemos atsiradimas ir prievolė registruotis skaitmeninėje platformoje galiausiai išstums iš rinkos.
T. S. Kvainickas: Individuali situacija visą laiką gali būti įvairi. Bet koks veiksnys, pasikeitimas vienam gali atrodyti reikšmingas, kitam – visai nereikšmingas. Bet turbūt tas reglamentas vis tiek labiau orientuotas į Pietų ir Vakarų Europos valstybes su dideliais turistų srautais, kur būsto įperkamumo, prieinamumo problemos yra dar ryškesnės negu Lietuvoje.
Lietuvoje papildoma, sakykime, administracinė našta, galbūt galimybė padidinti skaidrumą nuomos rinkoje – kažkiek, taip, gyventojai gali „nubyrėti“, kažkiek galbūt turės mažesnį pajamingumą, jeigu jie iki tol nemokėjo mokesčių.
Papildoma registracija padidina tikimybę, kad reikės susimokėti mokesčius. Bet kažko tokio kardinalaus Lietuvoje, turbūt, neturėtų dėl to įvykti.
Dalis valdžios atstovų anksčiau kalbėjo, kad statybų leidimų spartesnis išdavimas pakoreguos rinką, „sustatys į senas vėžes“ – esą bus daugiau būsto, o kainos susireguliuos. Ar nemanote, kad toks vertinimas nėra per daug optimistinis?
U. Žiogelė: Kad tai pasijaustų, vis tiek reikia laiko. Procesai gali sutrumpėti, bet tai vis tiek yra procesai, kurie kainuoja laiko. Kad mes pamatytume ryškesnį pokytį, tikriausiai reikėtų bent kelerių metų.
Kalbant apie terminus, galima prisiminti ir reikalavimą dėl notarinių sandorių dėl 100 proc. [būsto baigtumo] – išeina taip, kad vėl terminas nusikelia, vėl atsiranda papildomi kaštai.
II pensijų pakopa ir pinigų įliejimas į rinką. Dalis ekspertų užsimena, kad galbūt gyventojai nebūtinai žvalgysis į NT rinką, t.y. jei vis tik nuspręs pensijai skirtus pinigus atsiimti, juos panaudos ne būsto pirkimui, o kitų daiktų įsigijimui, tarkime, įsigys automobilį. Ar nemanote, kad dar didesnio būsto kainų didėjimo pavyks išvengti?
U. Žiogelė: Iš tikrųjų lietuviai labai mėgsta NT, labai mėgsta į jį investuoti. Aš palaikyčiau idėją, kad iš tikrųjų nemaža dalis lėšų turėtų ateiti ir bus į NT investuoti. Ar tai bus investicijos atsinaujinti savo esamą būstą, ar įsigyti papildomą – bet vis tiek kažkokia dalis „nuguls“ į NT. Ir, tikėtina, tai tikrai atsilieps kainoms.
Ir kadangi gyventojai tikisi būtent tokio kainų augimo, jie jau dabar pradeda ieškoti geresnės kainos „užsifiksavimui“.
Ar nėra taip, kad žmonės vedami tik emocinio spaudimo, kad būstas brangs?
T. S. Kvainickas: Turbūt kalba eitų ne tik apie antros pakopos lėšas, atsiimtas iš II pakopos, bet ir apie pasikeitimą dėl Atsakingojo skolinimo nuostatų.
Susiformuoja pereinamasis periodas, kuomet nuo metų pradžios galima atsiimti lėšas, o nuo rugpjūčio mėnesio daliai pirkėjų bus kiek brangiau įsigyti antrąjį būstą.
Nors vidutinės santaupos nėra didelės, vėlgi nekalbame apie šimtus tūkstančių pirkėjų. Užtenka 1–1,5 tūkst. papildomų pirkėjų, kad jie paveiktų rinką.
Ir tiems 1–1,5 tūkst. užtenka užfiksuoti pradinę kainą, avansinį mokėjimą ir būstą įsigyti palankesnėmis sąlygomis, negu galios metų pabaigoje investiciniam būstui. Tai kažkiek papildomo aktyvumo gali būti.
O dėl emocinių pirkinių, kad būstas brangsta ir reikia spėti dabar – jeigu būstas reikalingas gyventojo poreikiams, vis tiek kažkuriuo momentu jam reikės įsigyti. Ir jeigu jis turi galimybę dabar – prieš numanomą kainų padidėjimą – jis tuo naudojasi.
Jeigu gyventojas perka kaip investicinį būstą, tikisi kainų padidėjimo, tai vėlgi – NT jokiais būdais nėra vienintelė investicinė priemonė.
Bet, kaip ir kolegė minėjo, lietuviams labai priimtina, patinkanti – tokiu būdu investuoja pinigus, tokiu būdu siekia grąžos.
Statybų leidimų išdavimo klausimas – kiek, jūsų vertinimu, tai dėlioja kortas, kai kalbame apie NT pasiūlas, būsto kainas?
T. S. Kvainickas: Kaip ir minėjau, NT plėtra yra pakankamai ilgas procesas. Jeigu imsime nuo visiškai „žalio“ sklypo, tai yra detaliojo plano parengimas, projektiniai pasiūlymai, architektūros konkursas, priklausomai nuo vietovės, nuo pastato tipo, tada vėl bendravimas su visuomene. Tas procesas yra ilgas.
Tai, kad šiandien bus, sakykime, palengvintas statybos leidimo išdavimas, yra projektų, kurie jau pradėti, kur vystytojai jau prisiėmę įsipareigojimus, yra projektų, kurie pradėti ruošti. Galbūt tai paankstina porą mėnesių anksčiau gauti statybos leidimą, bet į ciklą įsiterpti nėra taip paprasta.
Kad mes pajustume iš tikrųjų tuos pokyčius, turėtų pasibaigti dabartinis aktyvumo ciklas, kuomet jau yra vystomi, sakykime, apie 10 tūkst. būstų – jie statomi, dalis jų parduoti, dalis dar prieinami pirkėjams. Ir tuomet, kai normalizuojasi rinka, kai prisiderina prie eilinių pokyčių, tuomet taip, galbūt tai leis vėl pagreitinti, palengvinti pasiūlos didėjimą, su sąlyga, kad kitos sąlygos nesikeis. Tai čia tik vienas iš veiksnių.
Kokia perspektyva brėžiama NT rinkai rajonuose?
Ar nėra tai tik urbanistinė problema, kai kalbame apie būsto kainų didėjimą, pasiūlos trūkumą? Kokia situacija stebima kitose šalies vietose?
U. Žiogelė: Iš esmės viskas daugiausia susideda iš paklausos. Kaip žinome, gyventojų regionuose mažėja, tuo metu didieji miestai auga, ypatingai Vilnius.
Čia, sakyčiau, šitoje vietoje netgi reikėtų bendradarbiavimo savivaldybių su verslais, nes turi būti kažkokia paklausa regionuose. G
alima prisiminti ir Molėtų atvejį su „Teltonika“. Kai „Teltonika“ įsikūrė ir turime padidėjusį gyventojų skaičių. Atvyko ten, jeigu neklystu, apie 500 darbuotojų. Aišku, jie kartu atsiveža ir šeimas, ir tuomet reikia to papildomo būsto ten.
Nepaleidžiu temos, susijusios su rajonų patrauklumo skatinimu ir investicijomis tose vietovėse. Šiandien daug kalbama apie Kapčiamiesčio poligoną ir apie tai, kad tai esą galėtų paskatinti to rajono populiarumą, žadama, jog galbūt atsirastų net ir daugiau darbo vietų. Kokią perspektyvą, kalbant apie nekilnojamojo turto kainas, matote tam regionui, jeigu tas poligonas galiausiai atsirastų?
T. S. Kvainickas: Nekilnojamasis turtas turi tą savybę, kad kiekvienas objektas yra unikalus. Ir poveikis kiekvienam atskiram objektui gali skirtis. Jeigu egzistavo kaimo turizmo sodyba, kuriai pagrindinis ir vienintelis akcentas buvo visiška tyluma miško apsuptyje, kur paukščiai nečiulba, hiperbolizuokime, tai taip, tokiam objektui papildomas triukšmas vertės neprideda.
Bet tai yra veikla, kurioje dalyvauja daugiau žmonių. Ir, kad ir kaip banaliai nuskambėtų, kareiviai irgi yra žmonės – jiems reikia nueiti į kavinę, galbūt apsipirkti grįžtant namo ar į gyvenamąją vietą. Tai yra pagrindas atsirasti vienam kitam papildomam komerciniam taškui.
Po treniruočių galima praleisti laiką laisvalaikiui – atsiranda laisvalaikio objektų, kuriems irgi reikia darbuotojų. Tai papildomi darbuotojai: ar vietiniai gyventojai gauna darbą, ar pritraukiami gyventojai iš aplinkinių gyvenviečių. Tai papildoma ekonominė veikla ir ji yra teigiama.
Taip, pavieniais atvejais tai gali turėti kažkokią neigiamą reikšmę pavieniams objektams, bet bendru atveju dalis žmonių norės gyventi galbūt arčiau. Nebūtinai jie pirks būstą, nes tai gali būti tarnybai, galbūt ribotam laikui reikalingas būstas.
Bet jeigu atsiras poreikis nuomai, dalis būstų bus suremontuoti ir išnuomoti – tai vėlgi galimybė gauti pajamas iš turto nuomos.
Bendriniu požiūriu turbūt tai daugiau teigiami aspektai. Bet tai nereiškia, kad visi iš to išloš – bus pavienių, galbūt ne pavienių atvejų, kad tai kai kam bus truputėlį mažiau naudinga.
Kaip vystytojai apskritai įvertina, kuris rajonas gali tapti patraukliu, o kuris vis tik neturi šansų įsilieti į rinką? Ar šis pateiktas pavyzdys patrauklus nekilnojamojo turto vystytojams?
U. Žiogelė: Kaip visą laiką sakau – veikia paklausa. Jeigu prognozuojama, kad ta paklausa bus, šaunu. Bet reikia dar atsižvelgti į gyventojų pajamas – kiek jie galės įpirkti tą būstą.
Nes, kaip ir Tomas minėjo, statybos kainuos panašiai ar vienur, ar kitur. O ką jau tas žmogus galės nusipirkti, priklauso nuo gaunamų pajamų. Ir tai, aišku, atsispindi plėtotojo rezultate – pajamose.
Kviečiame atrasti naują tv3.lt turinį! Nuo šiol portale jūsų laukia ne tik kasdien nauji testai, bet ir kryžiažodžiai – išbandykite savo žinias, spręskite ir smagiai praleiskite laiką.
Papirkti teisėjai įteisino.
Nausėda apgavo Tautą, nuslėpęs prieš rinkimus narystę Komunistų partijai.
