Peržiūrėjus pigiausius Aruodas.lt skelbimus matyti, kad mažiausiai kainuoja aukcionuose parduodami kambariai, pastogės ar labai mažos patalpos su bendrais patogumais.
NT specialistai pabrėžia, kad tai nėra atsitiktinumas – pigiausiame segmente rinka veikia visai kitaip nei vidutinės ar prestižinės klasės būstuose.
Pigiausi butai – aukcionuose ir bendrabučiuose
Naujienų portalas tv3.lt peržiūrėjo pigiausius Aruodas.lt skelbimus, juos surikiavęs pagal mažiausią kainą. Rezultatai rodo aiškią tendenciją – pigiausi pasiūlymai dažniausiai parduodami aukcionuose ir neretai net nėra atskiri butai.
Pavyzdžiui, Naujininkuose, Pelesos gatvėje, aukciono būdu parduodamas vos 12 kvadratinių metrų kambarys. Pradinė tokio objekto kaina siekia 18,7 tūkst. eurų. Tačiau tai – tik kambarys su bendro naudojimo patalpomis, o ne atskiras butas su nuosava virtuve ir vonia.
Panaši situacija ir Naujojoje Vilnioje. Stepono Batoro gatvėje siūlomi nedideli kambariai bendrabučio tipo name, kurių kaina siekia 20,7 tūkst. eurų. Tokie pasiūlymai dažnai reklamuojami kaip tinkami investicijai, tačiau kasdieniam gyvenimui tenka susitaikyti su labai maža erdve ir bendrais patogumais.
Dar vienas pavyzdys – Naujojoje Vilnioje, Pergalės gatvėje, parduodamas bendrabučio tipo kambarys už 24 tūkst. eurų. Tai vienas tvarkingesnių pigiausių pasiūlymų rinkoje, tačiau ir čia kalbama ne apie pilnavertį butą, o tik apie kambarį su bendra virtuve bei sanitarinėmis patalpomis.
Kiti pigiausi skelbimai taip pat dažnai būna aukcionai – parduodamos pastogės, labai mažos patalpos ar kambariai senuose pastatuose. Daugeliu atvejų tokie objektai reikalauja papildomų investicijų, o kartais turi ir teisinius ar techninius apribojimus.
Kur Vilniuje randami pigiausi būstai?
Pasak „Citus“ NT analitikės Ugnės Barysaitės-Žiogelės, ieškant pigiausių būstų Vilniuje, dažniausiai tenka dairytis ne miesto centre. Kuo rajonas labiau nutolęs nuo centro ir kuo mažiau aplink kasdienių patogumų, tuo didesnė tikimybė rasti žemesnę kainą.
„Pigiausi būstai Vilniuje dažniausiai randami miesto pakraščiuose, kur infrastruktūra dar tik formuojasi, susisiekimas su centru sudėtingesnis arba aplinka mažiau patraukli. Tai gali būti ir triukšmingesnės teritorijos ar vietovės su ribotu paslaugų prieinamumu“, – sako ji.
Kaip vieną iš pavyzdžių analitikė išskiria vadinamąjį Naująjį Antakalnį – teritorijas šalia Rokantiškių ir Pupojų gatvių. Tai rajonas, kuris dar tik formuojasi ir labiau tinka tiems, kurie gali pakentėti tam tikrus nepatogumus. Tačiau Aruodas.lt skelbimų minėtose teritorijose nebuvo.
„Ši vietovė yra gana nutolusi nuo miesto centro, joje vyrauja individualūs namai ir dvibučiai, o pastarąjį dešimtmetį pradėti plėtoti ir daugiabučių projektai. Infrastruktūra čia dar nėra pilnai išvystyta – ne visos gatvės asfaltuotos ar apšviestos, ugdymo įstaigos ir prekybos vietos pasiekiamos didesniu atstumu“, – pasakoja U. Barysaitė-Žiogelė.
Ekspertės teigimu, tokie kasdieniai nepatogumai tiesiogiai atsispindi ir būsto kainoje.
„Šie trūkumai atsispindi ir kainose – butų kainos šioje teritorijoje yra maždaug trečdaliu mažesnės nei Vilniaus vidurkis. Vis dėlto vietovė turi augimo potencialo ir kuri ilgainiui taps subalansuotu gyvenamuoju rajonu“, – tikina analitikė.
Kodėl kai kurie butai kainuoja ypač pigiai?
Pasak NT analitikės, maža būsto kaina ne visada reiškia prastą rajoną. Kartais pigiau kainuoja ir visai neblogoje vietoje esantys butai, tačiau turintys kitų rimtų trūkumų – susijusių su pačiu projektu ar jo kokybe.
„Jei žiūrėtume labiau projekto mastu, o ne rajono ar vietovės, tai galima būtų paminėti pačių plėtotojų įtaką. Net ir geroje vietoje esantys būstai gali būti vertinami prasčiau, jei butai prastai išplanuoti, o fasadams ar gerbūviui akivaizdžiai taupyta“, – sako ji.
Esą tokius dalykus pirkėjai pastebi greitai ir į juos reaguoja.
„Klientai mato, vertina kokybę ir yra pasiryžę primokėti daugiau arba įsigyti mažesnį, tačiau kokybiškesnį būstą“, – pabrėžia U. Barysaitė-Žiogelė.
Ne mažiau svarbu ir pats plėtotojas – jo žinomumas ir reputacija. Mat pirkėjams svarbus pasitikėjimas – jie nori būti tikri, kad būstas pastatytas patikimai ir be nemalonių staigmenų ateityje.
„Išvystyti projektai ir atsiliepimai daro realią įtaką pirkėjų pasitikėjimui“, – priduria analitikė.
Kas perka pigiausius būstus?
Pasak U. Barysaitės-Žiogelės, pigiausi būstai dažniausiai domina žmones, kurie ieško pirmojo savo būsto. Jiems svarbiausia – galimybė įsigyti nuosavą gyvenamąją vietą, o ne prabangą.
„Dažniausiai pirkėjai yra būsto ieškantys sau, kaip pirmojo būsto. Bet pirmojo būsto ieškantieji išsiskiria nuo investuotojų, nes daug dėmesio skiria, kad būstas būtų patogus nuolatiniam gyvenimui“, – sako ji.
Visai kitokie prioritetai būdingi investuotojams. Jiems svarbiausia ne tai, kaip patiems gyventi, o ar būstas galės uždirbti pinigus. Tad tokiems žmonėms dažniausiai rūpi mažesnė kaina ir galimybė vėliau objektą išnuomoti.
„Investuotojai dažniau orientuojasi į mažus, 1–1,5 kambario, sumine kaina patrauklius būstus, tinkamus nuomai ir galinčius generuoti gerą investicinę grąžą“, – aiškina analitikė.
Todėl jiems kai kurie trūkumai nėra tokie svarbūs.
„Nuomoti planuojančiam investuotojui gali tikti ir ne tokį gražų vaizdą pro langą turintys, ne tokie privatūs ar saulėti butai, ar net nebūtinai gyvenamosios paskirties. Tokie veiksniai nuomos kainai paprastai turi mažesnę įtaką nei pardavimo kainai“, – pabrėžia U. Barysaitė-Žiogelė.
Ar pigiausių būstų kainos kyla?
Nors apie būsto kainų augimą kalbama dažnai, pigiausiame segmente situacija nėra tokia paprasta. Specialistė aiškina, kad čia kainos kyla lėčiau, nes pirkėjų ratas yra siauresnis ir labai jautrus kainų pokyčiams.
„Apskritai ekonominės klasės būstas tikrai brangsta. Tačiau išskiriant pačius pigiausius, natūralu, kad jie susilaukia mažiau dėmesio, todėl kainos čia kyla lėčiau ir selektyviau“, – tikina ji.
Svarbu ir tai, kad pigiausių būstų pirkėjai paprastai labai jautriai reaguoja į kainų pokyčius. Net nedidelis kainos padidėjimas gali lemti, ar žmogus apskritai ryšis pirkti tokį būstą.
„Patys tokių būstų pirkėjai paprastai yra jautresni kainos pokyčiams. Ilguoju laikotarpiu kainų pokyčius visada lemia paklausos ir pasiūlos santykis“, – pabrėžia analitikė.
Ką rodo skirtumas tarp pigiausių ir brangiausių būstų?
Kaip įvardija U. Barysaitė-Žiogelė, kainų skirtumai rodo, kad Vilniaus NT rinka veikia skirtingais principais skirtinguose segmentuose.
„Prestižiniam būstui kainų augimo paskatų paprastai yra mažiau nei ekonominiam segmentui, nes jo kainas labiau riboja siauresnis pirkėjų ratas. Toks turtas dažniausiai brangsta augant pajamoms ar didėjant paklausai“, – sako ji.
Tuo metu pigesnio būsto kainas kelia ir kiti veiksniai.
„Ekonominio segmento kainas veikia ne tik paklausa, bet ir struktūriniai veiksniai – griežtėjantys statybų reikalavimai bei augantys statybų kaštai, kurie „stumia į viršų“ ekonominės klasės būsto kainų lygį“, – pabrėžia analitikė.
Dėl šių skirtingų priežasčių kainų atotrūkis tarp pigiausių ir brangiausių būstų artimiausiu metu neturėtų staigiai didėti. Rinka, pasak specialistės, kol kas išlieka gana stabili.
„Todėl artimiausiu metu kainų atotrūkis tarp pigiausių ir brangiausių būstų, tikėtina, išliks panašus arba net šiek tiek mažės, jei neįvyks reikšmingų makroekonominių pokyčių“, – apibendrina U. Barysaitė-Žiogelė.
