Iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti, kad trumpam išnuomoti butą – paprastas ir nekaltas būdas užsidirbti, tačiau teisiniu požiūriu situacija kur kas sudėtingesnė.
Lietuvoje aiškiai apibrėžta, kad patalpų paskirtis lemia jų naudojimo galimybes, o trumpalaikė nuoma daugeliu atvejų prilyginama apgyvendinimo paslaugai. Taigi įprasti butai, skirti nuolatiniam gyvenimui, faktiškai pradedami naudoti kitaip, nei leidžia jų paskirtis.
Nepaisant to, kad oficialių skundų kai kuriose savivaldybėse beveik nefiksuojama, tai nebūtinai reiškia, kad problemos nėra. Triukšmas, nuolat besikeičiantys nuomininkai, intensyvesnis bendrųjų erdvių naudojimas ar automobilių statymo problemos tiesiogiai veikia daugiabučių gyventojų kasdienybę.
Ar Lietuva turėtų griežtinti trumpalaikės nuomos kontrolę, kaip tai daro kai kurie Vakarų Europos miestai, ar vis dėlto išlaikyti lankstesnį reguliavimą?
Lietuvoje – keli tūkstančiai tokių butų?
„Kaunas IN“ direktorius Tadas Stankevičius pažymėjo, kad pagal „Airbnb“ duomenis, šiuo metu Kaune yra apie 700 trumpalaikės nuomos butų. Visgi jis pažymi, kad vykstant renginiams skaičius padidėja dar per 100.
T. Stankevičius pridėjo, kad tarp visų trumpalaikės nuomos Kaune klientų turistai gali sudaryti 25–30 proc..
Tuo metu teisės firma „Sorainen“ nurodo, kad vien Vilniuje šiandien veikia per 1,5 tūkst. trumpalaikės nuomos vietų, o asmenų, teikiančių tokias apgyvendinimo paslaugas, kasmet daugėja.
Patalpas naudoja ne pagal paskirtį
Specialistai pripažįsta, kad dalis būsto savininkų, nuomodami patalpas trumpam laikui, gauna baudų.
„Sorainen“ vyresnioji teisininkė Gabrielė Raižytė-Džulė paaiškino, kad jos dažniausiai skiriamos dėl patalpų naudojimo ne pagal paskirtį.
Teisininkė paaiškino, kad pagal galiojantį teisinį reguliavimą pastatų ir patalpų paskirtis apibrėžia, kokiai funkcijai konkretus statinys ar jo dalis yra pritaikyti ir kaip jie gali būti naudojami.
Todėl užsiimant trumpalaike nuoma, patalpos dažniausiai neatitinka gyvenamosios paskirties patalpoms keliamų reikalavimų.
„Trumpalaikės nuomos kontekste svarbu suprasti, kad veiklos teisėtumą lemia ne pats nuomos laikotarpis ar pasirinkta platforma. Esminis kriterijus yra faktinis patalpų naudojimo pobūdis.
Tais atvejais, kai gyvenamosios paskirties patalpos faktiškai tampa skirtos svečių apgyvendinimui, tokia veikla gali būti laikoma apgyvendinimo paslauga, o tai reiškia, kad patalpos naudojamos ne pagal nustatytą paskirtį“, – sako G. Raižytė-Džulė.
Pasak teisininkės, svarbu pabrėžti, kad gyvenamosios ir apgyvendinimo paskirties patalpų atskyrimas nėra tik formalumas.
Gyvenamosios paskirties patalpoms taikomi papildomi reikalavimai, susiję su insoliacija (natūraliu apšvietimu), garso izoliacija, poilsio ir želdynų zonomis, automobilių stovėjimo vietomis bei kita infrastruktūra.
Jie skirti užtikrinti tinkamas sąlygas nuolatiniam gyvenimui ir apsaugoti gyvenimo kokybę, todėl paskirčių sistema balansuoja individualius savininkų interesus ir kaimynų teises.
„Gyvenamosios paskirties patalpoms keliami reikalavimai susiję su žmonių kasdieniu gyvenimu.
Triukšmas, padidėję lankytojų srautai, automobilių statymas ar bendrųjų patalpų naudojimas tiesiogiai veikia kaimynus, todėl teisės aktai ir numato, kad ne kiekviena veikla yra suderinama su gyvenamąja aplinka“, – pažymi teisininkė.
Visgi Kauno savivaldybė pažymi, kad pernai ir šiemet Kauno miesto savivaldybės administracijos Viešosios tvarkos skyrius skundų ar pranešimų dėl trumpalaikės nuomos daugiabučiuose ir galimų pažeidimų negavo.
Tuo metu Vilniaus miesto savivaldybė nurodė, kad tokių duomenų neturi.
Gali gauti baudas siekiančias 18 tūkst. eurų
Teisės aktai numato ne bendrą leidimą vykdyti komercinę veiklą gyvenamosiose patalpose, o aiškiai apibrėžtas išimtis, pastebi specialistai.
„Yra įtvirtintas baigtinis veiklų sąrašas, kurios laikomos suderinamomis su gyvenamąja paskirtimi, jeigu jos nepažeidžia kaimynų interesų ir bendrojo naudojimo objektų.
Veikla, kuri nėra jame aiškiai įvardyta, negali būti laikoma leidžiama vien dėl to, jog ji vykdoma gyvenamosiose patalpose ar kol kas nesulaukė skundų. Teisiniu požiūriu tai nėra saugi prielaida“, – pabrėžia G. Raižytė-Džulė.
Pasak jos, trumpalaikio apgyvendinimo veikla pagal šiuo metu galiojantį teisinį reguliavimą į šias išimtis nepatenka, išskyrus atvejus, kai ji vykdoma kaimuose ar viensėdžiuose esančiose gyvenamosiose patalpose.
Tuo metu miestuose, ypač daugiabučiuose namuose, tokia veikla dažnai susiduria ne tik su patalpų paskirties, bet ir su kitų patalpų savininkų teisių klausimu – sprendimai dėl veiklos vykdymo tam tikrais atvejais siejami su kaimynų sutikimais, o praktikoje būtent gyventojų skundai dažniausiai inicijuoja savivaldybių patikrinimus.
„Gyventojai neretai vadovaujasi logika, kad jeigu veikla vykdoma ilgą laiką ir niekas nesiskundė, ji yra teisėta. Tačiau pastatų ir patalpų naudojimo priežiūra grindžiama atitiktimi teisės aktams – savivaldybės privalo reaguoti gavusios pranešimų apie galimus pažeidimus“, – dėmesį atkreipia „Sorainen“ teisininkė.
Ji pridėjo, kad už patalpų naudojimą ne pagal paskirtį fiziniams asmenims gali būti skiriama bauda nuo 280 iki 3 tūkst. eurų, o už pakartotinį pažeidimą – nuo 400 iki 6 tūkst. eurų.
Juridiniams asmenims numatytos didesnės sankcijos – nuo 3 tūkst. iki 15 tūkst. eurų, o pakartotinio pažeidimo atveju – nuo 5,5 tūkst. iki 18 tūkst. eurų.
Koją kiša sezoniškumas
„Citus“ Komunikacijos vadovė Eglė Bačionytė pabrėžė, kad artimiausiu metu Lietuvoje neturėtume pamatyti masinio butų pasitraukimo iš ilgalaikės nuomos rinkos į trumpalaikę.
Anot jos, esminis faktorius – sezoniškumas.
„Skirtingai nei Paryžiuje ar Barselonoje, kur turistų srautai užtikrinami ištisus metus, Lietuva vis dar išlieka sezoniška rinka“, – paaiškino specialistė.
E. Bačionytė pabrėžia, kol pajamų skirtumas tarp šių dviejų nuomos rūšių nepadengia administravimo kaštų ir rizikos dėl tuščių mėnesių, savininkai teiks pirmenybę stabiliam klientui.
„Trumpalaikės nuomos segmentas gali augti tik labai specifinėse, turistų mėgiamose lokacijose (centre esantys mikrorajonai), tačiau tai neturės kritinės įtakos bendrai ilgalaikės nuomos pasiūlai šalyje“, – nurodė „Citus“ atstovė.
Ji pridėjo, kad kalbant apie būsto įperkamumą, trumpalaikės nuomos įtaka Lietuvoje yra minimali – ji per maža, kad reikšmingai koreguotų kainas visoje rinkoje.
„Būsto įperkamumą kur kas labiau veikia bendra ekonominė situacija, palūkanų normos ir naujų projektų pasiūlos dinamika, o ne nuomos platformų aktyvumas. Kol kas trumpalaikė nuoma išlieka tik siaura niša, kuri papildo miesto infrastruktūrą, bet nekeičia fundamentalių NT rinkos dėsnių“, – pastebėjo E. Bačionytė.
