Apie tai „Žinių radijo“ laidoje „Atviras pokalbis“ diskutavo Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius, „Hanner“ įkūrėjas ir valdybos pirmininkas Arvydas Avulis ir NT brokeris Mantas Mikočiūnas.
Po sąstingio sugrįžusi paklausa didina NT sandorių skaičių
Registrų centro duomenimis, per pirmuosius šių metų keturis mėnesius sandorių skaičius Lietuvoje buvo maždaug 6 proc. didesnis nei tuo pačiu laikotarpiu praėjusiais metais. M. Statulevičiaus teigimu, tai rodo ne rinkos perkaitimą, o kelerius metus kauptos paklausos sugrįžimą.
„Mes turėjome kelis metus prieš tai užtrukusį tokį, kaip sakant, spyruoklės susispaudusios principą, kai žmonės dėl išaugusių turto kainų ir aukštesnių bankų palūkanų negalėjo įsigyti turto, sprendimą buvo atidėję, laukė.
Kai sąlygos tapo palankesnės, t. y. didesnė pasiūla, palankesnės finansavimosi sąlygos, kaip matome, atlyginimų augimas ir toliau demonstruoja pozityvius skaičius, tad visos tos dedamosios lėmė tai, kad žmonės aktyvavo savo atidėtus sprendimus.
Ir ypač vidutiniame, ekonominiame segmente tas labiausiai pasimatė, kad aktyvumas buvo didesnis“, – sakė Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas.
Nors didžiausia NT plėtra tradiciškai koncentruojasi Vilniuje, šiemet gerokai aktyvesni tapo ir kiti didieji miestai. M. Statulevičius atkreipė dėmesį, kad tiek Kaune, tiek Klaipėdoje ilgą laiką buvo juntamas naujos pasiūlos trūkumas – į rinką atėjus didesniems projektams, pirkėjai reagavo itin greitai.
„Atsirado drąsesnių plėtotojų, didesnių etapais vystomų projektų, kurie pateko į rinką, ir iš karto natūraliai žmonės į tai sureagavo – paklausa taip pat atsirado“, – teigė jis.
M. Statulevičius prideda, kad gyventojų net mažesniuose miestuose neišgąsdino ne tik augančios kainos, bet ir išoriniai veiksniai – karas Ukrainoje, medžiagų trūkumas, todėl tai leidžia teigti, kad ne tik Vilnius, bet ir regionai yra patrauklūs NT objektų vystymui.
Arvydas Avulis paaiškino, kodėl būstas brangsta
A. Avulio vertinimu, sostinės būsto rinka pastaraisiais metais demonstravo itin spartų augimą. Skaičiuojama, kad per šešis šių metų mėnesius pardavimai Vilniuje buvo maždaug 16 proc. didesni nei prieš metus, o lyginant su 2024-aisiais augimas dar ryškesnis.
Jo teigimu, būsto kainos Vilniuje per pastaruosius metus padidėjo apie 12 proc., tačiau tokio augimo nelaiko sveiku – natūraliai jos turėtų augti panašiu tempu kaip infliacija:
„Tai yra per daug, nes turėtų būti maždaug kaip infliacija, taip ir kainos turėtų didėti. Jeigu turime Lietuvoje dabar 5 proc. infliaciją, tai būsto kainos, jeigu jos augtų po 5 proc., viskas būtų normalu.“
„Hanner“ įkūrėjo nuomone, viena iš augimo priežasčių yra valstybės vykdomi stambūs infrastruktūros ir gynybos projektai, tokie kaip Rūdninkų karinio miestelio plėtra.
„Lietuvos statybų pramonė tokia yra, kokia yra, ji nepajėgia patenkinti visų tų poreikių, kurie šiuo metu yra rinkoje, ir būtent šis veiksnys labai augina kainas“, – aiškina A. Avulis.
Prie augimo prisideda ir tokie veiksniai kaip naftos kainų augimas dėl karo Irane – nemaža dalis statybinių medžiagų kainų yra su tuo susietos, todėl statybinių medžiagų brangimas atsiliepia ir NT kainoms.
Jis atsižvelgia ir į faktą, kad rinkoje yra daug laisvų pinigų, todėl netrūksta ir perkančiųjų būstą. Lietuvos gyventojų bankuose laikoma suma viršija 31 mlrd. eurų, todėl dalis žmonių būstą vertina kaip būdą apsisaugoti nuo pinigų nuvertėjimo dėl infliacijos, kuri Lietuvoje yra gerokai didesnė nei ES vidurkis.
„Tai daro spaudimą žmonėms kažkur tuos pinigus investuoti, nes jeigu pasižiūrėsime, nuo 30 mlrd. 5 proc. – 1,5 mlrd. eurų per metus bus prarasta pinigų vien dėl infliacijos. Dėl to yra gana nemažas spaudimas išleisti tuos pinigus prasmingai – ne pravalgyti, ne tiesiog išmesti kažkur, todėl žmonės perka NT“, – pastebėjo verslininkas.
Kaunas tapo kainų augimo lyderiu, daugiau dėmesio ir regionams
Vis tik, nors Vilniuje augimas didelis, NT brokerio M. Mikočiūno teigimu, ryškiausias kainų šuolis pernai buvo matomas Kaune, kurį nulėmė paklausos ir pasiūlos skirtumai:
„Paklausos jau buvo ir anksčiau, pasiūlos nebuvo. Pasiūlai atsiradus, ji staigiai subrango, nes jos poreikis buvo labai didelis, dėl to gavosi taip, kad viskas paskui automatiškai brangsta. Kai yra didelė paklausa, automatiškai pasiūla greitai šluojama iš lentynų ir tada gaunasi, kad tiesiog sukyla kainos tų likučių.“
Jo nuomone, Kaunas šiuo metu išlieka viena perspektyviausių rinkų NT vystymui Lietuvoje. Ir nors didžiausia plėtra ir toliau sukoncentruota Vilniuje, ekspertai pastebi augantį susidomėjimą regionais.
M. Statulevičiaus teigimu, NT vystytojams vienu esminių rodiklių išlieka pozityvi demografija bei, anot jo, regionuose, kur kuriasi gamybos įmonės, gynybos pramonė ar plečiasi laisvosios ekonominės zonos, natūraliai atsiranda ir naujo būsto poreikis.
„Išaugs spaudimas tiems miestams, regionų centrams, kurie prisikvietė jau darbo vietas, gamybos įmones, prisikviesti ir gyvenimui tinkamus objektus“, – sako M. Statulevičius.
Jis prideda, kad NT plėtotojams sukurti objektą Vilniuje ar regione kainuoja panašius kaštus, o kartais ir daugiau – tai yra nemenkas iššūkis, todėl dažnai pasirenkami didmiesčiai, tačiau regionams ateityje taip pat matyti šviesios perspektyvos.
Anot jo, šioje situacijoje laimės regionai, pritraukiantys aukštą pridėtinę vertę kuriančias darbo vietas, aukštus atlyginimus galinčias mokėti įmones – tai padės prisikviesti ir plėtotojus:
„Praeitą savaitę turėjome su vienu iš didžiųjų Lietuvos gamybininkų pokalbį apie tai, kad tikrai potencialo Lietuvos šiaurės, šiaurės vakarų regione daugėja ir labai yra noras kviesti daugiau plėtros atstovų, tikėti tais miestais, miesteliais ir juose pasiūlyti naują gyvenimo kokybę.
Žmonės ten gali gauti paskolas, žmonės gali mokėti už būsto projektą 2,5–3 tūkst. eurų už kv. m, kas turbūt iki tol buvo negirdėta, ir tai jau sukuria tam tikrus galimybių langus tiems, kurie nenori spraustis tuose didmiesčiuose, kur konkurencija tikrai yra nemaža.“
II pensijų pakopos lėšų atsiėmimas didelio poveikio NT rinkai neturėjo
NT rinką veikia daugybė veiksnių ir nors prieš leidžiant gyventojams atsiimti II pensijų pakopoje sukauptas lėšas buvo prognozuota, kad dalis šių pinigų iškeliaus būstų pirkimui, ekspertai teigia didelio efekto nepastebėję.
M. Mikočiūno vertinimu, vieno žmogaus atsiimtos sumos dažniausiai nepakanka pradiniam būsto įnašui padengti, todėl tais atvejais, kai pinigai naudojami būstui įsigyti, dažniausiai sujungiamos kelių šeimos narių arba artimųjų lėšos.
„Turbūt statistiškai nedaug žmonių, kurie tuos pinigus nukreips į NT arba nukreipia. Gaila, bet jau turbūt didžioji dalis bus pravalgyta, bet dalis vis tiek kažkokia nueina. Kad kažkokią įtaką tai turi – taip. Ar didelę įtaką turi? Ne, turbūt negalima sakyti, kad kažkokią tai labai svarbią įtaką daro. Tiktai tai yra, sakykim, augančioj rinkoj toks žibalas į ugnį“, – dėstė NT brokeris.
A. Avulis paantrino nepastebintis aiškios koreliacijos tarp II pakopos išmokų ir būsto pirkimo aktyvumo. Jo nuomone, šios lėšos daugiau prisideda prie bendro vartojimo ir infliacijos augimo nei prie NT sandorių skaičiaus didėjimo:
„Didžiausią įtaką tai, aišku, turi ne NT, bet būtent kasdienio vartojimo prekėms arba buitinėms prekėms, ką galima iš tikrųjų nupirkti už 3 ar 5 tūkst. eurų.
Būstui tie 3 ar 5 tūkst. eurų gali šiek tiek pridėti, bet lygiai tiek pat gali ir sumažėti pirkėjų, nes kainos didėja, o didėjant kainoms pirkėjų skaičius mažėja.“
Tuo metu M. Statulevičius atkreipė dėmesį, kad dalis gyventojų atsiimtas lėšas skyrė gyvenamosios aplinkos pagerinimui, kiti grąžino turimus nedidelius paskolų likučius, tačiau didžioji dalis pinigų tiesiog nugulė banko sąskaitose ir guli ten nejudinami ir neįdarbinami.
Didesni lūkesčiai – dėl 10 proc. pradinio įnašo
Kur kas daugiau vilčių NT rinkos dalyviai sieja su rugpjūčio 1-ąją įsigaliojusia nauja tvarka, pagal kurią daliai perkančiųjų būstą pakaks sukaupti 10 proc. pradinį įnašą.
NT brokeris pastebi, kad dalis potencialių pirkėjų buvo susiplanavę pirkinius būtent po rugpjūčio 1-osios ir dauguma jų pasidomėję sąlygomis, ar gali pretenduoti į mažesnį pradinį įnašą, tačiau neabejoja, kad bus dalis tų, kurių laukia nemalonus siurprizas.
„Toli gražu ne visiems 10 proc. pradinis įnašas bus taikomas, nes čia turbūt pagrindiniai veiksniai yra, kad pirmam būstui ir pirma paskola. <...> Yra daugiau kriterijų, bet, sakyčiau, šie du yra patys svarbiausi.
Kad juos abu atitiktų, iš visos perkančiųjų masės, kurie perka su būsto kreditais, aš manau, kad jų bus trečdalis, gal net ketvirtadalis“, – savo vertinimą pateikė M. Mikočiūnas.
Be to, jo nuomone, didžiausias poveikis gali būti ne pats pakeitimas, o jo sukeltas psichologinis efektas – baimindamiesi, kad kainos ims dar sparčiau augti, net ir tie, kurie negali pasinaudoti 10 proc. pradiniu įnašu, anksčiau priėmė ar priima sprendimus pirkti NT.
Savo ruožtu M. Statulevičius neabejoja, kad bent jau trumpalaikėje perspektyvoje šie pokyčiai turės įtakos sandorių skaičiams ir taps reikšmingu paskatinimu jaunoms šeimoms. Jo teigimu, būtent pradinio įnašo sukaupimas dažnai tampa viena iš pagrindinių kliūčių įsigyti pirmąjį būstą.
Skaičiavimai rodo, kad perėjus nuo 15 iki 10 proc. pradinio įnašo, tai leis iki trejų metų sutrumpinti taupymo pradiniam įnašui laikotarpį. Tai reiškia, kad vidutinė jauna šeima trejais metais anksčiau priartės prie svajonių būsto įsigijimo:
„Lietuva pagaliau taps, kaip čia pasakyti, tikrai vakarietiška, europietiška valstybe, nes tik Lietuvoje ir dar vienoje šalyje buvo 15 proc. pradinio įnašo reikalavimas, o daugelyje jau 10 proc. buvo kaip ir standartas pasiteisinęs.“
Lietuvos banko preliminariu vertinimu, šis sprendimas palies nuo 15 iki 20 proc. paskolas imančių pirmojo būsto pirkėjų, neturinčių NT – tikimasi nemažo efekto sprendžiant būsto prieinamumo klausimus.
A. Avulis šį pokytį taip pat vertina pozityviai ir teigiamai, tačiau nors dalis rinkos dalyvių tikisi aktyvesnio pirkėjų elgesio po rugpjūčio 1 dienos, jis drastiško šuolio neprognozuoja. Anot jo, didžioji dalis žmonių, perkančių naują būstą ir norinčių pasinaudoti ateinančiais pokyčiais, sprendimus priėmė jau anksčiau.
„Dėl ko ir vyko praeitais metais tas pardavimų šuolis? Todėl, kad susiskaičiavo žmonės ir suprato, kad reikia eiti dabar užsirezervuoti būstą. Mes turime daug preliminarių sutarčių, kurios pavirs notarinėmis sutartimis arba šiemet, arba kitais metais, ir tie žmonės, kurie labai norėjo, kuriems labai reikėjo ir kurie gerai paskaičiavo, kad sumažintų savo pradinį įnašą, jie tuos sprendimus jau padarė“, – komentavo A. Avulis.
Jis neabejoja, kad bus ir tų, kurie sprendimą priims įvedus pokyčius, tačiau žvelgia į situaciją realistiškai – būsto kainos per pastaruosius metus jau padidėjo daugiau nei 10 proc., todėl sumažėjęs pradinis įnašas nebūtinai reiškia mažesnes bendras išlaidas pirkėjui.
Kodėl būstas Lietuvoje tebėra sunkiai įperkamas?
Diskusijos pabaigoje daug dėmesio skirta būsto įperkamumo problemai. A. Avulio nuomone, galima išskirti tris pagrindines priežastis, kodėl būstas Lietuvoje toliau brangsta ir lieka ne visiems įperkamas.
Verslininkas teigė, kad Vilniuje naujų sklypų pasiūla yra itin ribota, o galimybės žemę išsinuomoti ar nusipirkti yra praktiškai nulinės dėl galiojančių įstatymų. A. Avulis taip pat išskiria Lietuvą kaip vieną iš nedaugelio ar net vienintelę šalį, kurioje už teisę statyti gyvenamuosius namus mokami mokesčiai:
„Mūsų projektuose mes esame paskaičiavę, kad vidutiniškai apie 200, kartais 300 eurų į kv. m vien kainuoja šitas mokestis, kuris sveiku protu nėra paaiškinamas.“
Procesus, anot jo, stabdo ir biurokratija – projektų derinimai užtrunka, statybos leidimų laukiama kelerius, o kartais ir daugiau nei dešimt metų:
„Yra didžiulis nepasitikėjimas ir neleidžia prisimti kažkam, kuris investuoja, atsakomybę, kad aš padarysiu gerai. Jeigu aš padarysiu negerai – nubauskit mane, nubauskit stipriai, nubauskit taip, kad skaudėtų, pavyzdžiui, milijono baudą išrašykit, jeigu aš ką nors padarysiu negerai, bet nedusinkit manęs du–trejus metus.
Algirdo gatvėje aš dėl leidimo kovojau ir laukiau 11 metų. Jeigu tu 11 metų kovoji dėl to, kad gautum statybos leidimą, jūs pagalvokit, kiek tada tas būstas turi kainuoti, kad dar aplamai būtų motyvacija kažką daryti.“
M. Statulevičius savo ruožtu paaiškino, kad pagrindinis siekis yra kainų stabilizavimasis ir prognozuojamumas. Dar pernai paskelbtoje Europos būsto prieinamumo strategijoje kalbama apie finansavimo prieinamumą, prieinamumą prie resursų ir biurokratijos mažinimą – tai yra trys pagrindiniai „drambliai“, ant kurių stovi visa būsto prieinamumo politika.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovas sako besitikintis naujosios Vyriausybės lyderystės šioje srityje, kad būtų sprendžiami prieinamumo klausimai: „Jeigu bus būstų prieinama kaina, natūralu, kad tada žmonės ir pasiliks Lietuvoje, ir norės čia kurti savo ateitį, darbo turės ir plėtotojai, ir daugelis sričių, kurios yra susijusios su NT.“
Tuo metu M. Mikočiūnas pridūrė, kad didelė problema Lietuvoje yra ir konkurencijos trūkumas. Dėl ilgų ir brangių projektų vystymo procedūrų naujiems rinkos dalyviams sunku įžengti į sektorių.
„Automatiškai tada gaunasi, kad pats procesas labai išbrangina galutinio produkto kainą. Aš suprantu, kad tam yra priežasčių ir dažnai ir savivaldybės, ir Aplinkos ministerija turi tą paaiškinimą, kodėl tie statybos leidimai taip ilgai išduodami ir t. t., bet tą mes jau girdim labai ilgą laiką ir aš manau, kad tas problemas reikėtų kažkaip spręsti ir kažkaip trumpinti tą laikotarpį, nes tai tiesiog atpigintų patį procesą.
Atpigintas procesas sukurtų didesnę konkurenciją, didesnė konkurencija galėtų duoti didesnę pasiūlą, didesnė pasiūla sureguliuotų labiau rinką ir automatiškai tada galima būtų bent jau kalbėti ne apie tokį ženklų brangimą“, – dėstė NT brokeris.
Jo teigimu, pagreitinus procedūras, tai nebūtinai reikštų atpigimą, tačiau suteiktų pagrindą aiškiau prognozuoti, kad kainos ne taip sparčiai kils.
Visą pokalbį galite klausyti čia:
Sužinokite vaiko vardo reikšmę ir kilmę
Daugiau nei 4000 vardų reikšmių rasite tevu-darzelis.lt
