Apie tai TV3 Žinių „Dienos komentare“ – pokalbis su „Luminor“ banko vyr. ekonomistu Žygimantu Mauricu.
Atsakė, kodėl būsto kainos aktyviai auga
Skundai dėl brangstančio būsto girdimi kasmet, tačiau kodėl šiemet ši problema tapo ypač aštri?
Daug žmonių atvyksta gyventi į Vilnių tiek iš kitų Lietuvos miestų, tiek ir iš trečiųjų valstybių. Taip pat, kas yra stebėtina, labai daug būsto yra perkama investicijai. Net apie 40 proc. sandorių yra ne pirmas būstas – tai yra, žmonės perka nuomai, vaikams ar panašiai.
Ir gal net pagrindinis dalykas – gyventojų pajamos tiesiog auga pakankamai sparčiai. Mes esame viena iš sparčiausiai augančių ekonomikų visoje Europos Sąjungoje. Visas šis kokteilis lemia, kad lūkesčiai yra labai teigiami. Būstas yra pirkinys ne čia ir dabar, kaip kokia bandelė ar kava, o labiau į ateitį. Kai lūkestis yra geras, tada būstas kartais parsiduoda kaip pačios bandelės – ką mes dabar ir matome.
Ar ši prasta būsto įperkamumo problema iš Vilniaus nepersikėlė ir į kitus Lietuvos miestus?
Kuo toliau nuo Vilniaus centro, tuo įperkamumas gerėja, nes kainos krenta labiau nei gyventojų pajamos. Tai iš tiesų vilniečiams gal net ne patiems vilniečiams, nes jie dažniausiai jau turi kažkokį būstą, bet tiems, kurie nori atvykti į Vilnių net ir su Vilniaus atlyginimais yra sudėtinga įpirkti būstą Vilniuje. Įperkamumas yra prastas. Tikrai prastas.
Jis yra prastesnis už Europos Sąjungos vidurkį – esame panašaus įperkamumo lygio (tai yra, kiek metinių atlyginimų reikia būstui įsigyti). Mes esame netgi šiek tiek prasčiau nei Kopenhaga ar Oslas, panašiai kaip Stokholmas, ir jau netgi ne taip toli nuo Londono bei Paryžiaus. Tai iš tikrųjų būstas Vilniuje yra labai brangus.
Kiek NT kainų augimą lemia realūs statybų kaštai, o kiek – vystytojų godumas?
Na, ne tiek godumas. Rinką vis tiek pagrinde įtakoja antrinė rinka ir bendras viso būsto sandėlis, nes nauja statyba sudaro tik santykinai nedidelę dalį. Be jokios abejonės, naujo būsto statytojai prisitaiko prie to vidurkio.
Statybų kaštai pastaruosius penkerius metus kyla ženkliai lėčiau nei pardavimo kaina. Todėl vystytojai tikrai nesiskundžia, statybų sektoriaus įmonės demonstruoja pakankamai neblogus rezultatus, ir tai ilguoju laikotarpiu turėtų paskatinti dar didesnę pasiūlą. Kažkada rinka galbūt susibalansuos.
Vilnius – traukos centras
Kodėl turtingesnėse šalyse gyventojams įsigyti būstą pagal savo pajamas yra lengviau nei mums?
Na, lietuviai visi nori bėgti į Vilnių. Vilnius yra kaip magnetas, traukos centras. Dar turėjome didžiulį atvykėlių srautą: baltarusai, ukrainiečiai, taip pat iš trečiųjų šalių dabar vyksta. Mes turime teigiamą migracijos balansą iš užsienio, daugiau lietuvių grįžta nei išvažiuoja iš kitų Lietuvos regionų.
Vilnius iš esmės yra pagrindinis traukos centras, jis sutraukia gyventojus ir visiems Vilniuje tiesiog darosi ankšta, todėl tos kainos yra labai stipriai išsipūtusios. Dar kitas veiksnys – lietuviai tikrai mėgsta investuoti į nekilnojamąjį turtą. Tie 40 proc. yra daug: 4 iš 10 sandorių yra investiciniai. Tai reiškia, kad žmonės perka ne sau, o kažkam kitam – jau turi būstą ir perka papildomą.
Nuomos grąža mažėja – kodėl lietuviai vis tiek renkasi investuoti būtent į nekilnojamąjį turtą?
Taip, einamoji grąža Vilniuje dabar yra viena mažiausių Europos Sąjungoje. Tačiau tai nė motais, nes gyventojai labiau žiūri į kainų pokyčio perspektyvą. Iš esmės, jeigu suskaičiuoji nuomos grąžą po visų mokesčių, pagerinimų ir taip toliau, tai reali grąža siekia vos 2–3 proc.
Bet esmė yra kita: visi arba didžioji dauguma tikisi tolesnio kainų augimo. Kadangi kainos augo labai sparčiai (praėjusiais metais buvo 11 proc. augimas), gyventojai tikisi, kad jos ir toliau augs, ir tai sudarys pagrindinę jų grąžą. Jie mąsto taip: „Nupirksiu dabar, išnuomuosiu, o po 5–10 metų parduosiu 50 proc. ar gal dvigubai brangiau.“ Ir štai visas investicijų planas.
Ar gresianti demografinė krizė nepaliks naujų daugiabučių tiesiog tuščių?
Tai yra ilgesnio laikotarpio iššūkis. Trumpuoju laikotarpiu matome, kad vis dar yra pakankamai gausus 25–45 metų amžiaus gyventojų skaičius. Tai yra pagrindiniai būsto pirkėjai, ir jie kol kas palaiko rinkos aktyvumą.
Bet kas bus po 10–20 metų – demografija tikrai pradės daryti vis didesnį poveikį. Aišku, Vilniuje mažiau, nes jis yra traukos centras, bet manau, kad net ir Vilniuje kažkada tai pasijus. Tačiau tas „kažkada“ yra taip toli, kad žmonės dabar į tai tiesiog nekreipia dėmesio.
Visą pokalbį išgirskite aukščiau esančiame vaizdo įraše.
