Nekilnojamojo turto varžytynėse įsisuko perpardavinėtojai

(BNS). Lietuvoje veikia maždaug 30-ties asmenų grupė, kuri nuolat dalyvauja nekilnojamojo turto varžytinėse, papirkinėja ir šantažuoja kitus norinčiuosius dalyvauti varžytynėse, perspėja antstoliai. "Kartais klaipėdiečiai į Vilnių atvažiuoja, kartais kauniečiai. Kartais vilniečiai į Kauną važiuoja ir dalyvauja varžytynėse superkant turtą. Mes manome, kad jie tarpusavyje sudaro susitarimus, kadangi kartais taip būna, kad į varžytynes ateina penki dalyviai, tačiau nė vienas iš jų kainos nepakelia arba jau būna iš anksto susitarę, kas ir kiek pakels kainą. Tai nėra gerai, nes nepasimato tikroji rinkos kaina", - komentuodama situaciją BNS sakė Lietuvos antstolių rūmų prezidiumo pirmininkė Inga Karalienė. Įvairiuose Lietuvos miestuose dirbantys antstoliai pastebėjo, kad au maždaug treji metai varžytynėse pasirodo tie patys veidai. "Problema yra ta, kad varžytynių dalyvių Lietuvoje mažai. Jei į varžytynes ateitų po šimtą žmonių, viskas būtų gerai, niekas slapčia nesusitartų", - sako I Karalienė. Tuo tarpu dabar varžytynių dalyvių ratas labai ribotas. Nuolatinių perpardavinėtojų grupuotės turi sukaupusios reikiamą kiekį pinigų, o kitų pirkėjų atsiranda nedaug, kadangi pasinaudoti banko kreditais varžytynėse npavyksta. Kai į viešus turto pardavimus ateina su ta grupuote nesusiję žmonės, nuolatiniai dalyviai prieš varžytynes juos papirkinėja ir šantažuoja. Anot I.Karalienės, žlugdyti sąžiningas varžytynes ir įsigyti turtą pusvelčiui etatinius dalyvius skatina įstatymuose numatytas staigus kainos smukimas tarp pirmųjų ir antrųjų varžytynių - nuo 60 iki 80 proc. rinkos vertės. "Teko kalbėti su žmonėmis, kurie kartais perskaito skelbimus ir ateina dalyvauti varžytynėse. Jie yra minėje, kad nuolatiniai varžytynių dalyviai jiems už tam tikrą mokestį siūlo nekelti kainos, ragina pasielgti vienaip ar kitaip varžytynių metu. Mes prašėm žmonių, kad jie parašytų atitinkamus pareiškimus, kad mes galėtume į juos reaguoti. Tačiau žmonės būna įbauginti", - BNS pasakojo antstolė I.Karalienė. Supirkinėtojai neretai į varžytynes atėjusį žmogų perspėja, kad jei jis kels kainą, antstolio veiksmai būsią apskųsti teismui, o byla teismuose bus vilkinama kelerius metus ir jis nieko nelaimėsiąs. Be to, supirkinėtojai meluoja, esą jie yra susitarę su antstoliais. "Koks gali būti susitarimas, jei supirkinėtojai antstolius paduoda į teismą, jei jie atšaukia varžytynes, kai paprašo turto savininkas ar išieškotojas?", - stebėjosi I.Karalienė. Šią antstolę teismui buvo apskundę perpardavinėtojai, kai ji išieškotojo prašymu atidėjo varžytynių procedūrą, nes išieškotojas taikiu būdu nusprendė išspręsti problemas su skolininku. Yra net pasitaikę atvejų, kai nieko nepešę nuolatiniai varžytynių dalyviai iš antstolio reikalaudavo padengti išlaidas, kurios susidarė važiuojant apžiūrėti parduodamo buto. Neseniai vykusioje konferencijoje teisėsaugos pareigūnai siūlė varžytynes vykdyti su kviestiniais asmenimis. Tačiau I.Karalienė labai atsargiai vertina pasiūlymus įteisinti varžytynes stebinčių kviestinių asmenų institutą - yra didelis pavojus, kad tokiu atveju greta dabar klestinčių etatinių pirkėjų grupuočių įsitvirtintų ir etatiniai kviestiniai. Antstoliams iškiltų nelengvas klausimas, kur surasti varžytynių stebėjimui tinkamų asmenų, kadangi varžytynės vyksta darbo metu. Žmonių, kurie sutiktų neatlygintinai aukoti savo laiką, atsirastų tikrai nedaug, tad antstoliai būtų priversti į varžytynes kviesti vis tuos pačius asmenis, o etatiniai pirkėjai tokius kviestinius galėtų nesunkiai paveikti. Jeigu kviestiniams būtų nustatomi specialūs reikalavimai ir už dalyvavimą varžytynėse jiems būtų mokama, neaišku iš kieno kišenės tai būtų daroma. Specialiųjų tyrimų tarnybos (STT) vadovas Povilas Malakauskas yra siūlęs visą areštuoto nekilnojamojo turto vertinimą "kuo greičiau atiduoti ekspertams". I.Karalienės teigimu, su tokiu siūlymu iš esmės reikėtų sutikti, tačiau svarstytina, ar turto vertinimas iš tiesų visada reikalingas. Jeigu proceso šalys tarpusavyje suderina pardavimo kainą arba skolininkas dėl priimtinos pradinės kainos susitaria su antstoliu, ginčo dėl turto vertės nebelieka. Tokiais atvejais privalomas turto vertinimas būtų perteklinė procedūra, dėl kurios varžytynių procesas skolininkams labai pabrangtų. Todėl, antstolės teigimu, pakaktų teisės aktuose tik aiškiau nustatyti sąlygas, kada areštuoto turto vertinimas privalomas, o kada ne. I.Karalienė taip pat pabrėžia, kad nepriklausomų vertintojų nustatyta turto kaina gali smarkiai skirtis nuo pardavimo kainos. Rinka sparčiai kinta, nekilnojamojo turto kainos dažnai neatitinka oficialiuose registruose nurodytų kainų, o galutinę kainą visada padiktuoja pirkėjas. "Apie varžytynes žlugdančius kartelinius nuolatinių pirkėjų susitarimus kalbame nuo 2004 metų vasaros, kai Teisingumo ministerijai pateikėme 34-ių Civilinio proceso kodekso normų pakeitimų projektus. Savo susirūpinimą dėl socialiai skausmingo iškeldinimo iš būstų viešai išsakėme dar 2005 metų rudenį", - pabrėžia Lietuvos antstolių rūmų prezidiumo pirmininkė I.Karalienė. Tačiau dėl atitinkamų teisės aktų pataisų iki šiol nėra apsispręsta. Taip pat neatsakyta į klausimus, kas kiekvienu atveju kompensuotų papildomas išlaidas, jeigu valstybė nebekeldintų asmenų iš būstų arba jeigu skolininkams būtų garantuojama nemokama teisinė pagalba. "Reikia susitarti, ar valstybė ir tie mokesčių mokėtojai, kurie nėra niekam skolingi, sutiks padėti skolininkams", - sako I.Karalienė. Jos žodžiais, kalbant apie sprendimų vykdymą, visais atvejais labai svarbu tiksliai apibrėžti problemų priežastis ir tiksliai formuluoti pačias problemas, nes bet kokia iškreipta informacija tik dar labiau komplikuoja padėtį. Pavyzdžiui, priverstinis iškeldinimas iš būsto gana dažnai traktuojamas kaip skausmingas varžytynių proceso tęsinys, nors didžioji dalis iškeldinimų su varžytynėmis visai nesusiję. Asmenys iškeldinami iš būstų už skolas ar asocialų elgesį. Apie atitinkamus teismų sprendimus iškeldinamieji visada žino, nes patys dalyvauja teismo posėdžiuose. Vėliau apie būsimąjį iškeldinimą jiems dar praneša antstoliai. Vargu, ar šiuo atveju pagelbėtų pailgintas terminas nuo antstolio pranešimo iki pačios iškeldinimo procedūros, kaip buvo siūloma pasitarime - reikia kalbėti apie realią socialinę paramą. Todėl Antstolių rūmai pritaria būtinybei teisės aktuose įvardinti konkrečias institucijas ar pareigūnus, kurie padėtų priverstinai iškeldinamiems žmonės susirasti laikinus būstus. Pagal galiojantį Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymą iškeldinami asmenys gali pasinaudoti teise į savivaldybės socialinį būstą. Tačiau didžiųjų miestų savivaldybėse manevrinių butų trūksta, o labai didelė dalis iškeldinimų vyksta būtent savivaldybių iniciatyva. Per aštuonis 2005 metų mėnesius buvo vykdomos 885 iškeldinimų bylos ir 133 kartus žmonės arba visos šeimos pagal teismų sprendimus priverstinai iškeldinti iš būsto, nesuteikiant kito gyvenamojo ploto. Dalis jų iškeldinimo dieną kitos pastogės neturėjo. 86 antstolių pateiktais duomenimis, per 2003-2005 metų laikotarpį jiems 53 kartus teko iškeldinti asmenis arba šeimas su nepilnamečiais vaikais. Visais atvejais apie tai buvo pranešama Vaiko teisių apsaugos tarnyboms, be kurių sutikimo teismai negali priimti sprendimų dėl iškeldinimo. Tačiau tik 34 kartus šių tarnybų atstovai atvyko į iškeldinimo vietas. 19 iškeldinimų vyko vaikų teisių apsaugos specialistams nedalyvaujant. Kiat vertus, vaiko teisių apsaugos tarnybos atstovo dalyvavimas iškeldinime neišsprendžia problemos iš esmės, nes svarbu pasirūpinti ne tik vaikui, bet ir suaugusiems žmonėms reikalinga pastoge. Antstoliai sako, kad juos stebina neatsakingos prielaidos, neva antstoliai pelnosi iš neskaidraus varžytynių proceso - priešingai, antstoliai stengiasi rengti kuo mažiau varžytynių ir priverstinai realizuoja turtą tik tada, kai nėra kitos galimybės įvykdyti sprendimą. "Turto pardavimas yra kraštutinė skolos išieškojimo priemonė. Antstolio kontora - ne nekilnojamojo turto agentūra, vykdymo proceso tikslas yra skolos išieškojimas, o ne skolininko turto pardavimas. Todėl skolininkui sudaromos visos sąlygos susitvarkyti savo problemas kuo palankiau - tokiu būdu nuo galimų problemų, skundų, vėlesnio bylinėjimosi teismuose apsisaugo ir pats antstolis. Pastaruoju metu antstoliai iš varžytynių parduoda tik apie 29 proc. areštuoto skolininkų turto. Didžiausia dalis - apie 40 proc. - skolų po turto arešto padengiama turtą parduodant skolininko pasiūlytam pirkėjui. Varžytynės prieš tai atšaukiamos. Dar apie 31 proc. skolininkų atsiskaito su kreditoriais iki planuotų varžytynių. Visose nuo 2003 metų iki šių metų pradžios vykusiose varžytynėse rašytiniu procesu pasinaudojo labai nedaug žmonių - tik 66 varžytynių dalyviai. Rašytinio dalyvavimo varžytynėse institutas bent kol kas yra mažai veiksmingas ir nepopuliarus, turint galvoje tai, kad šalyje veikia 125 antstoliai ir nuolat yra skelbiama apie 600-700 varžytynių.