Į tokią situaciją pakliuvę lietuviai pralaukė mėnesį, kol sužinojo, kad visgi jokio buto nebus – panašu, kad pardavėjas jo nė neketino parduoti.
Tuo metu specialistai pabrėžia, kad net ir sutikus su tokiu sandoriu galima prisiteisti nemažai pinigų ar netgi priversti pardavėją butą parduoti. Tad kaip išvengti tokių situacijų ar pakliuvus į tokią ginti savo teises?
Iš kiekvieno susirinko po 5 tūkst. eurų
Nekilnojamojo turto (NT) brokeriui Mantui Mikočiūnui klientai papasakojo ketinę pirkti butą iš įmonės ir sumokėję 5 tūkst. eurų avansą.
Pagal jų pasirašytą preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį, jei pirkėjas NT galiausiai nenupirks, jis praras 5 tūkst. eurų avansą. Tačiau, jei parduoti atsisakys pardavėjas, jis grąžins avansą ir sumokės vos 500 eurų baudą.
Pasak M. Mikočiūno, tai skamba nesąžiningai, kadangi viena pusė rizikuoja 5 tūkst., kita – tik 500 eurų.
„Klientai, aišku, liko be buto ir, kiek žinau, net tų 500 eurų baudos dar negavo. Galiausiai išaiškėjo, kad buvo daug norinčių pirkti, iš visų surinko po 5 tūkst. eurų ir po mėnesio visiems grąžino.
Išėjo nemokama paskola, neblogai? O ką? Susirenki iš kokių 20–ties žmonių avansus ir turi 100 tūkst. eurų mėnesiui nemokamai, o paskui grąžini ir padėkoji – jie patys nežinodami galimai pakreditavo kažkokį tau reikalingą procesą“, – pastebi brokeris.
Jis pabrėžia, kad dėl to yra labai svarbu skaityti sutartis, kadangi šalių atsakomybė skirtinga gali būti tik dėl kokių nors labai išimtinių priežasčių. Tačiau dažniausiai ji turi būti vienoda.
Kas gresia pardavėjui ir ko gali išsireikalauti pirkėjas?
Advokatas Aleksandras Kovalevskis atkreipė dėmesį, kad vartotojui yra suteikiama galimybė kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą (VVTAT) ir nuginčyti tokias nesąžiningas sutarčių sąlygas:
„Iš gautų pirkėjų avansų finansuotis savo kitus projektus vienu momentu pardavėjui gali tapti labai brangu, jei pirkėjai žino, kaip tinkamai ginti savo pažeistas teises, ir naudojasi profesionalia teisine pagalba.“
Paklaustas, ar tokiais atvejais pirkėjas gali pasiekti, kad turtas jam būtų parduotas, A. Kovalevskis nurodė, kad greičiau gali susidaryti situacija, kai pardavėjui to turto neparduoti tiesiog labai neapsimokėtų.
„Taip pat tam tikrais atvejais preliminarią galima prašyti pripažinti pagrindine sutartimi, pagal kurią pirkėjui pereitų nuosavybė į turtą“, – pridūrė advokatas.
O advokatė Loreta Selilionė pridūrė – jei pardavėjas gera valia nemoka net ir sutartyje numatytų baudų (šiuo atveju – 500 eurų), tada nelieka nieko kito, kaip tik kreiptis į teismą.
„Aš patarčiau įsivertinti galimybę teismo keliu nuginčyti sutarties nuostatą dėl 500 eurų baudos, prašant taikyti tokią baudą, kuri būtų taikoma pirkėjui, t.y. 5 tūkst. eurų.
Turėtų būti galimybė prisiteisti ne 500, o 5 tūkst. eurų baudą ir papildomai susigrąžinti avansą“, – dėstė advokatė.
Ji pridūrė, kad galima įrodinėti ir papildomus nuostolius, patirtus ketinant sudaryti sutartį:
„Tai galėtų būti advokato konsultacijos, brokerio paslaugos ir pan., jei tokios išlaidos iš tiesų buvo. Taip pat galima bandyti prisiteisti ir kainos skirtumą įsigijus kitą panašų objektą. Bet tai įrodyti yra pakankamai sudėtinga.“
Kas laikoma nesąžininga sutartimi?
L. Selilionės teigimu, paties avanso sumokėjimas yra normali praktika. Tačiau šalys turi elgtis sąžiningai ne tik jau vykdant sutarytas sutartis, bet ir derybose, kai sutarties sudarymas tarp šalių dar tik derinamas:
„Siūlyčiau visada reikalauti abiem (pardavėjui ir pirkėjui) tokios pačios atsakomybės atsisakius sudaryti sutartį. Tokia maža atsakomybė pardavėjui (500 eurų – aut. past.) yra tas pats, kas nieko.“
Tuo metu VVTAT aiškino, kad nesąžiningomis laikomos vartojimo sutarčių sąlygos, kurios šalių nebuvo individualiai aptartos ir kuriomis dėl sąžiningumo reikalavimo pažeidimo iš esmės pažeidžiama šalių teisių ir pareigų pusiausvyra vartotojo nenaudai.
Tarnyba pabrėžė, kad paprastai, kai vartotojui yra nustatoma mažiau palanki padėtis, lyginant su verslininku (pvz., daug didesnės netesybos nutraukus sutartį), VVTAT laikosi pozicijos, kad tokios sąlygos nėra sąžiningos.
Tarnyba patikino, kad sutarties pasirašymas (vartotojo sutikimas su tokiomis sąlygomis) neatima teisės ginčyti nesąžiningas vartojimo sutarčių sąlygas. O pareiga įrodyti, kad sutarties sąlygos nėra nesąžiningos, tenka verslininkui.
„Jei nustatoma, kad tam tikra sutarties sąlyga yra nesąžininga, ji negali būti toliau taikoma. Už tolesnį nesąžiningą pripažintos sąlygos taikymą VVTAT verslininkui gali skirti baudą“, – nurodė tarnybos atstovai.
Sutartys su keliais pirkėjais – kaip išvengti?
L. Selilionė taip pat pabrėžė, kad sutartis dėl vieno objekto turi būti sudaroma tik su vienu pirkėju.
„Derėtis su keliais pirkėjais nedraudžiama, bet avansas turi būti imamas tik iš to, su kuriuo derybos pažengė toliausiai ir su kuriuo ketinama sudaryti sutartį.
Kitokia praktika būtų laikoma nesąžiningumu ikisutartiniuose santykiuose, o galbūt jau turėtų ir nusikalstamos veikos požymių“, – įspėjo advokatė.
Vis tik ji pripažino, kad nelabai yra galimybės patikrinti, ar pardavėjas neapgaudinėja ir nesudarinėja sutarčių su keliais pirkėjais vienu metu.
„Galima įdėti papildomas nuostatas, kad pardavėjas neturi teisės sudaryti analogiškų sutarčių ir net derėtis su kitais pirkėjais dėl to paties objekto.
Taip pat galima įregistruoti preliminariąją sutartį Registrų centre, taip išviešinant aplinkybę dėl ketinamo sudaryti sandorio.
Ir, žinoma, nemokėti jokių avansų „į rankas“, o bet kokius mokėjimus atlikti tik po preliminariosios / rezervavimo sutarties pasirašymo“, – patarimais dalijosi L. Selilionė.
Kaip nuginčyti nesąžiningą sutartį?
VVTAT primena, kad nagrinėja vartojimo sutartis dėl jų atitikimo sąžiningumo kriterijams. Todėl, jei vartotojas mano, kad sutartyje yra nesąžiningų sąlygų, jis gali kreiptis į VVTAT pateikdamas prašymą išnagrinėti sutartį.
Prašymas turi atitikti visus keliamus reikalavimus: nurodyti vartotojo, verslininko duomenys, pridėta pati sutartis , kurios sąlygos skundžiamos, ir kiti įrodymai.
Jeigu VVTAT priima sprendimą nagrinėti sutartį, tyrimas gali užtrukti 60 d., o, esant poreikiui, pratęsiamas dar 30 d.
„Vartotojas, teikdamas prašymą VVTAT dėl sutarties nagrinėjimo siekiant nustatyti nesąžiningas sąlygas, turėtų pateiki savo paaiškinimus ir motyvus, kodėl, jo manymu, ginčijamos sutarties sąlygos ir nesąžiningos. Taip pat nurodyti visas aplinkybes, kurios, jo manymu, gali būti reikšmingos nagrinėjant sutarties sąlygų nesąžiningumą.
Visgi kiekvieną atvejį VVTAT nagrinėtų atskirai, vertindama ne tik vieną sutarties sąlygą, bet jų visumą. Jei dėl nesąžiningos sutarties sąlygos vartotojas patyrė žalą, jis gali kreiptis į VVTAT ir dėl jo ginčo sprendimo ne teismo tvarka“, – vardijo tarnyba.
