Teisininkė ir mediatorė Raimonda Joskaudienė sako, kad pagrindinė taisyklė gana paprasta: savo butą žmogus gali tvarkyti taip, kaip nori, tačiau tik tol, kol nepaliečia bendro namo turto ir nepažeidžia kitų gyventojų teisių.
„Bendroji nuosavybė apima pagrindines namo konstrukcijas, fasadą, stogą, bendrojo naudojimo patalpas ir bendrąsias mechanines, elektros, šildymo, sanitarines bei kitas inžinerines sistemas“, – aiškina teisininkė.
Vieno leidimo visiems darbams nėra
Pasak R. Joskaudienės, planuojant remontą daugiabutyje pirmiausia svarbu suprasti, kad gali būti taikomi keli skirtingi reikalavimai. Vienais atvejais reikia oficialaus butų savininkų sprendimo dėl bendrosios nuosavybės, kitais – suderinti techninius darbus su namo valdytoju ar inžinerinių sistemų prižiūrėtoju.
Kartais taip pat prireikia statybą leidžiančio dokumento arba reikia per „Infostatybą“ pranešti apie statybos pradžią.
Kitų savininkų sprendimo dažniausiai prireikia tuomet, kai darbai paliečia laikančiąsias ar išorines sienas, fasadą, stogą, balkonų plokštes ir atitvarus. Tas pats galioja bendriesiems vamzdynams, šildymo, vėdinimo, dujų, karšto vandens ir elektros sistemoms. Pritarimo reikia ir tada, kai prie pastato išorės norima pritvirtinti tam tikrą įrangą.
„Kasdienėje kalboje tai dažnai vadinama „kaimynų sutikimu“, tačiau teisiškai paprastai reikalingi ne kelių gretimų kaimynų parašai, o Civilinio kodekso 4.85 straipsnio tvarka priimtas ir protokolu įformintas savininkų sprendimas“, – pažymi pašnekovė.
Be tokio sprendimo paprastai galima atlikti įprastą kosmetinį remontą – dažyti sienas, keisti grindų dangą, vidaus duris ar virtuvės baldus. Dažniausiai leidžiama pertvarkyti ir buto viduje esančias nelaikančiąsias pertvaras, jeigu jos nepriklauso bendrojo naudojimo objektams, jose nėra bendrųjų inžinerinių sistemų, o atliekami darbai nekeičia pastato išvaizdos, paskirties ar konstrukcijų.
Tačiau vos tik remontas paliečia laikančiąją konstrukciją ar bendrąją namo sistemą, taisyklės tampa gerokai griežtesnės.
Vien sienos storis neparodo, ar ją galima griauti
Buto viduje esančią nelaikančiąją pertvarą paprastai galima išardyti ar perkelti be leidimo ir kitų savininkų sutikimo. Svarbu, kad atliekant darbus nebūtų paliesti bendrojo naudojimo objektai ar inžinerinės sistemos. Pasak teisininkės, tokie darbai laikomi paprastuoju remontu.
Tačiau visai kita situacija susidaro norint griauti laikančiąją sieną ar jos dalį, platinti joje esančią angą arba įrengti naują.
„Laikančiosios konstrukcijos yra visų butų savininkų bendroji dalinė nuosavybė, o jų keitimas paprastai laikomas statinio kapitaliniu remontu. Todėl reikalingas savininkų sprendimas, kvalifikuoto projektuotojo parengtas techninis darbo projektas“, – nurodo pašnekovė.
Net jeigu daugiabučio kapitaliniam remontui statybą leidžiantis dokumentas nėra privalomas, apie darbų pradžią vis tiek gali reikėti pranešti per „Infostatybą“. Kultūros paveldo objektuose ir kai kuriose saugomose teritorijose papildomai gali būti reikalingas statybą leidžiantis dokumentas.
R. Joskaudienė atkreipia dėmesį, kad vien pažvelgus į sieną patikimai nustatyti, ar ji laikančioji, dažnai nepavyks. To neparodo nei jos storis, nei stuksenimo garsas, o kartais atsakymo nepateikia ir buto kadastro planas.
Norint išsiaiškinti sienos paskirtį, reikėtų kreiptis į namo techninį prižiūrėtoją, administratorių ar bendriją, peržiūrėti pastato projektą bei konstrukcinius brėžinius ir gauti kvalifikuoto konstruktoriaus išvadą.
„Praktikoje pavojingiausia pirmiausia išgriauti sieną, o tik vėliau aiškintis, kokia buvo jos paskirtis“, – perspėja ji.
Radiatorių negalima perkelti savo nuožiūra
Radiatoriai ir šildymo vamzdžiai yra bendros viso namo šildymo sistemos dalis. Dėl to gyventojas negali pats nuspręsti pakeisti radiatoriaus vietą, jų skaičių, galią ar prijungimo būdą.
„Jeigu senas radiatorius keičiamas lygiaverčiu, išlaikant jo galią, vietą ir prijungimo schemą, statybą leidžiantis dokumentas paprastai tam nereikalingas. Tačiau darbus būtina suderinti su namo valdytoju ir šildymo sistemos prižiūrėtoju“, – aiškina R. Joskaudienė.
Daugiau formalumų atsiranda tuomet, kai radiatorius perkeliamas į kitą vietą, įrengiami papildomi radiatoriai arba prie centralizuotos sistemos prijungiamos šildomos grindys. Tokie darbai jau laikomi visos sistemos pertvarkymu.
„Tokiu atveju reikia savininkų sprendimo, kvalifikuoto projektuotojo parengto projekto ir pranešimo apie statybos pradžią per „Infostatybą“, – pabrėžia ji.
Kondicionieriui vien administratoriaus parašo nepakanka
Kai oro kondicionieriaus išorinis blokas tvirtinamas prie fasado nekeičiant laikančiųjų konstrukcijų, tokie darbai laikomi paprastuoju remontu. Vis dėlto fasadas priklauso visiems namo savininkams, todėl norint prie jo pritvirtinti įrangą reikia savininkų daugumos sprendimo.
„Vien administratoriaus ar bendrijos pirmininko parašo nepakanka“, – akcentuoja R. Joskaudienė.
Jeigu daugiabutis nėra kultūros paveldo objektas ir nestovi saugomoje teritorijoje, statybą leidžiančio dokumento dažniausiai nereikia. Tačiau saugomose teritorijose arba kitais teisės aktuose numatytais atvejais jis gali būti privalomas, ypač jeigu įranga smarkiai pakeičia pastato išvaizdą.
Kondicionieriaus bloko pastatymas balkone taip pat ne visada padeda išvengti šių taisyklių. Jeigu įranga tvirtinama prie balkono plokštės, atitvaro ar fasado, išorinėje sienoje gręžiamos angos arba montuojami kanalai, vis tiek paliečiama bendroji namo nuosavybė.
Montuojant kondicionierių reikia pagalvoti ir apie aplinkinius gyventojus. Svarbu atsiminti, kad kondensatas negali tekėti fasadu ar lašėti į žemiau esančius balkonus, o įrangos skleidžiamas triukšmas ir vibracija neturi trukdyti kaimynams.
Savavališkai keisti ventiliacijos sistemos negalima
Įsirengiant gartraukį svarbu ne tik tai, kaip gerai jis sutraukia kvapus, bet ir kur išpučia orą. Recirkuliacinį gartraukį, kuris išvalo orą ir grąžina jį į tą pačią patalpą, paprastai galima įsirengti kaip įprastą buitinį prietaisą.
Kitaip yra tuomet, kai gartraukį norima prijungti prie bendrojo natūralaus vėdinimo kanalo. Toks prijungimas turi atitikti viso namo vėdinimo sistemos projektą.
„Negalima savavališkai uždaryti kanalo, keisti jo skerspjūvio, griauti šachtos, įrengti ventiliatoriaus, kuris sukeltų atbulinę trauką ar nukreiptų kvapus į kitus butus“, – vardija teisininkė.
Vėdinimo šachtos ir bendrieji kanalai yra bendrosios inžinerinės sistemos dalis. Todėl norint juos pertvarkyti reikia savininkų sprendimo ir tinkamai parengto techninio sprendimo.
„Naujos ventiliacijos angos išorinėje sienoje įrengimas laikomas paprastuoju remontu, tačiau išorinė siena ir fasadas yra bendroji nuosavybė, todėl reikia savininkų sprendimo“, – pabrėžia R. Joskaudienė.
Balkono įstiklinimui taip pat reikia pritarimo
Nors balkono įstiklinimas gali atrodyti kaip asmeninis sprendimas, iš tiesų jis pakeičia išorinę pastato išvaizdą ir paliečia bendrojo naudojimo konstrukcijas, todėl prieš atliekant šį darbą būtina įsitikinti, kad galite tai daryti.
„Balkono įstiklinimas lengvomis konstrukcijomis, nekeičiant ir nesilpninant laikančiųjų konstrukcijų, yra laikomas paprastuoju remontu. Tačiau stiklinimu keičiama pastato išvaizda ir naudojami bendrojo naudojimo objektai, todėl reikalingas savininkų daugumos sprendimas“, – aiškina teisininkė.
Pasak pašnekovės, įprastame daugiabutyje statybą leidžiančio dokumento dažniausiai nereikia. Tačiau jeigu namas yra kultūros paveldo statinys arba stovi saugomoje teritorijoje, toks dokumentas privalomas.
„Jeigu keičiamos laikančiosios konstrukcijos, bet ne pastato išorės matmenys, tai paprastai yra kapitalinis remontas. Jeigu kartu keičiami pastato matmenys, tūris ar kontūras, darbai gali būti laikomi rekonstravimu“, – nurodo pašnekovė.
„Balkono pavertimas visaverte uždara ir šildoma kambario dalimi nėra vien tik paprastas įstiklinimas“, – pabrėžia R. Joskaudienė.
Tokiu atveju gali pasikeisti pastato konstrukcijos, energinės savybės, šildymo sistema ar net oficialūs patalpų duomenys, todėl darbams gali būti taikoma daugiau reikalavimų.
Kamerai taikomos ir privatumo taisyklės
Gyventojams klausimų dažnai kyla ir dėl vaizdo kamerų balkonuose, terasose ar prie buto durų. Nors jos montuojamos norint apsaugoti savo turtą, tai dar nereiškia, kad kamerą galima tvirtinti bet kur ir nukreipti bet kuria kryptimi ir nuolatos filmuoti bendras erdves.
„Jeigu įranga tvirtinama prie fasado, balkono atitvaro, plokštės, stogo ar kitų bendrųjų konstrukcijų, irgi būtinas bendras savininkų sprendimas. Ta pati taisyklė taikoma tiek saulės moduliams, tiek palydovinei antenai ar vaizdo kamerai“, – aiškina teisininkė R.Joskaudienė.
Jeigu įrengiant saulės elektrinę tenka keisti bendrąją namo elektros sistemą, reikia parengti projektą, gauti savininkų sprendimą ir pranešti apie statybos pradžią. Be to, būtina įvertinti, ar konstrukcijos atlaikys įrangą ir vėjo apkrovas, ar bus užtikrinta priešgaisrinė sauga ir nekils įrangos nukritimo pavojus.
Montuojant vaizdo kamerą svarbu ne tik tai, kur ji bus pritvirtinta, bet ir ką ji filmuos.
„Jeigu kamera filmuoja laiptinę, kiemą, bendrą automobilių stovėjimo vietą, kaimynų duris ar langus, tvarkomi asmens duomenys. Tokiu atveju turi būti teisėtas duomenų tvarkymo pagrindas ir realus, pagrįstas saugumo poreikis“, – pažymi pašnekovė.
Kamera turėtų apimti kuo mažesnį ir konkrečiam saugumo tikslui būtiną plotą. Įrašai negali būti saugomi neribotą laiką, o į stebimą teritoriją patenkantys žmonės turi būti informuoti, kad yra filmuojami.
„Garso įrašymas paprastai būtų sunkiai pateisinamas, o tiesioginis kaimyno durų ar privataus būsto filmavimas gali neproporcingai pažeisti jo privatumą“, – įspėja teisininkė.
Kubilas balkone gali sverti daugiau nei toną
Daugiabučių balkonuose negalima naudoti kietuoju kuru – malkomis, anglimis ar briketais – kūrenamų kepsninių. Už priešgaisrinės saugos reikalavimų pažeidimą gali grėsti administracinė atsakomybė.
Dujines kepsnines galima naudoti tik tiksliai laikantis gamintojo nurodymų. Tačiau net ir tada negalima kelti gaisro pavojaus ar trukdyti kaimynams dūmais, kvapais ir triukšmu.
Norint balkone įsirengti mažą pirtelę, pastatyti kubilą ar baseiną, svarbu įvertinti, ar tai bus kilnojamas, ar stacionarus įrenginys, kaip jis bus tvirtinamas, prie kokių sistemų jungiamas ir kokį svorį turės atlaikyti balkonas.
„Vienas kubinis metras vandens sveria maždaug toną, neskaičiuojant pačios talpyklos ir joje esančių žmonių. Balkono konstrukcija nebūtinai suprojektuota tokiai koncentruotai apkrovai“, – įspėja R. Joskaudienė.
Vadinasi, pripučiamas ir prie konstrukcijų nepritvirtintas baseinas ar kubilas savaime nėra saugus. Prieš jį statant vertėtų kreiptis į kvalifikuotą konstruktorių ir gauti jo išvadą.
Baudos gali siekti 6 tūkst. eurų
R. Joskaudienė įspėja, kad bauda gali būti tik viena iš savavališko remonto pasekmių. Jeigu darbai atlikti neturint privalomo statybą leidžiančio dokumento arba smarkiai nukrypstant nuo patvirtinto projekto, jie gali būti pripažinti savavališka statyba.
Baudos dydis priklauso nuo atliktų darbų, statinio kategorijos ir vietos, taip pat nuo to, ar žmogus taip nusižengė pirmą kartą.
„Pavyzdžiui, už neypatingojo statinio savavališką paprastąjį remontą nustatyta 60–140 eurų bauda, už savavališką kapitalinį remontą – 300–560 eurų, o už savavališką rekonstravimą – 1 200–2 300 eurų“, – nurodo teisininkė.
Jeigu darbai savavališkai atliekami ypatingajame, kultūros paveldo ar saugomoje teritorijoje esančiame statinyje, baudos gali būti gerokai didesnės. Griežčiau baudžiama ir už pakartotinius pažeidimus – tokiais atvejais bauda gali siekti 6 tūkst. eurų.
Net jeigu statybą leidžiančio dokumento nereikėjo, problemų gali kilti nepranešus apie statybos pradžią, kai toks pranešimas buvo privalomas.
Statybos inspekcija gali sustabdyti darbus, skirti administracinę nuobaudą ir įpareigoti pateikti trūkstamus dokumentus. Jeigu pažeidimai nepašalinami, gali būti skiriama ir papildoma įmoka.
Gali tekti viską išmontuoti
Rimtų pasekmių gali kilti net ir tuomet, kai statybą leidžiančio dokumento darbams gauti nereikėjo. Savavališkai pakeitus bendrąją namo nuosavybę, gyventojas gali būti įpareigotas viską grąžinti į ankstesnę būklę.
Pavyzdžiui, be savininkų sprendimo prie fasado pritvirtintas kondicionierius, kamera ar kita įranga nebūtinai bus laikomi savavališka statyba siaurąja šio termino prasme. Tačiau kiti savininkai gali kreiptis civiline tvarka ir reikalauti įrangą išmontuoti ar pašalinti.
Atsakomybė gresia ir tada, kai dėl remonto užliejamas kitas butas, pažeidžiamos namo konstrukcijos, suprastėja šildymas ar vėdinimas, kyla gaisras, triukšmas arba padaroma kitokia žala. Tokiu atveju kaltam žmogui gali tekti visiškai atlyginti nuostolius.
„Kaimynas ar namo bendraturčiai gali reikalauti ne tik piniginio žalos atlyginimo, bet ir neteisėtai įrengtos konstrukcijos, kameros, kondicionieriaus, angos ar kitos įrangos pašalinimo“, – apibendrina R. Joskaudienė.
Sužinokite vaiko vardo reikšmę ir kilmę
Daugiau nei 4000 vardų reikšmių rasite tevu-darzelis.lt
