Advokatų kontoros „NOOR“ patarėja, Nekilnojamojo turto ir statybų teisės praktikos grupės ekspertė Eglė Višinskienė naujienų portalui tv3.lt sako, kad būtina įsivertinti ne tik norus – daug svarbiau yra praktiniai dalykai, kuriuos žmonės kartais pamiršta.
Ką svarbiausia įsivertinti prieš perkant sklypą
E. Višinskienė pabrėžia, kad visas procesas turėtų prasidėti nuo paprasto, bet labai svarbaus klausimo: ką turimame sklype leidžiama statyti. Vis tik daugelis, kaip ji pastebi, šį klausimą dažnai užduoda per vėlai, nepasitikrina viešai prieinamų duomenų apie sklypui taikomus apribojimus dar prieš jį įsigyjant.
„Pradėti statybų procesą reikėtų ne nuo namo projekto, o nuo paties sklypo įvertinimo. Viena dažniausių klaidų yra nusipirkti žemės sklypą neįsitikinus, ar jame apskritai galima statyti gyvenamąjį namą“, – pažymi ekspertė.
Pirmas žingsnis – patikrinti sklypo paskirtį Nekilnojamojo turto registre. Jei jo paskirtis yra žemės ūkio, miškų ūkio ar komercinė, gyvenamojo namo statyba gali būti negalima, sako E. Višinskienė.
Svarbi ne tik sklypo paskirtis, bet ir dar vienas aspektas – ar jis nepatenka į miškų teritoriją: „Net ir gyvenamosios paskirties sklype kartais statybos negalimos dėl papildomų apribojimų.“
Kartais neįvertinama ir tai, ar yra privažiavimas prie sklypo. Ekspertė primena pasitikrinti ir įsitikinti, ar iki sklypo veda viešas kelias, ar šis nekerta privačių teritorijų, ar nustatyti reikalingi servitutai.
„Praktikoje pasitaiko atvejų, kai žmogus nusiperka sklypą, tačiau vėliau paaiškėja, kad privažiavimo prie jo nėra“, – pavyzdį pateikė pašnekovė.
Galiausiai, E. Višinskienė primena išsiaiškinti ir viską apie infrastruktūrą: ar šalia yra elektros tinklai, vandentiekis, nuotekų, lietaus nuotekų sistemos:
„Jei infrastruktūros nėra, jos įrengimas gali kainuoti labai brangiai. Dažnai būtent šios išlaidos žmones labiausiai nustebina jau padėjus statybų procesą.“
Visus aptartus aspektus ekspertė primena išsiaiškinti laiku, t. y. dar prieš nusiperkant sklypą. Kitu atveju, šios klaidos gali kainuoti ir daug laiko, ir pinigų.
Kokio ploto sklype galimos gyvenamųjų namų statybos ir koks galimas užstatymas?
Be to, kaip pažymi ekspertė, dar prieš rengiant projektą ar perkant sklypą, svarbu žinoti, kad jei planuojama statyti vienbutį ar dvibutį namą, galioja reikalavimai jo dydžiui ir vietai sklype.
„Gyvenamosios paskirties sklype galima statyti vieną vienbutį arba dvibutį gyvenamąjį namą bei pagalbinius ūkio pastatus, pavyzdžiui, garažą.
Toks namas gali būti ne aukštesnis nei trijų aukštų. Taip pat svarbu žinoti, kad gyvenamajai statybai skirtas sklypas negali būti mažesnis nei 4 arai“, – pabrėžia E. Višinskienė.
Nuo sklypo ploto priklauso ir tai, kiek jo galima užstatyti. Kaip pavyzdį ekspertė pateikia minėtą 4 arų sklypą, kurio maksimalus užstatymo tankis gali siekti 40 proc., t. y. 160 kvadratinių metrų (400 × 0,4 = 160 kv. m).
„Tačiau svarbus ne tik užstatymo tankis, bet ir užstatymo intensyvumas. Šios sąvokos dažnai painiojamos. Užstatymo tankis reiškia, kiek ploto pastatai užima ant žemės, o užstatymo intensyvumas – kiek bendro pastato ploto galima įrengti apskritai.
Pavyzdžiui, jei žmogus turi 4 arų sklypą, kuriame leidžiamas 40 proc. tankis ir intensyvumas, jis gali rinktis: statyti vieno aukšto 160 kv. m namą arba dviejų aukštų namą po 80 kv. m kiekviename aukšte. Tokiu atveju ant žemės užimama mažiau vietos, tačiau bendras leistinas plotas išnaudojamas toks pats“, – sąvokų skirtumą paaiškino minėtos advokatų kontoros patarėja.
Gyvenamasis namas taip pat turi būti statomas laikantis nustatytų atstumų iki kaimyninių sklypų: „Bendroji taisyklė numato, kad gyvenamasis namas turi būti statomas ne arčiau kaip 3 metrai nuo sklypo ribos. Tvoroms taikomas 1 metro atstumas nuo kaimyninio sklypo ribos.“
Kas laikoma statiniais, o kas ne?
Kaip minėta anksčiau, gyvenamosios paskirties teritorijoje gali stovėti vienas vienbutis arba dvibutis namas. Kalbėdama apie pastarąjį ekspertė primena, kad dvibutis namas laikomas vienu pastatu, nepaisant to, jog pritaikytas gyventi dviem šeimoms.
E. Višinskienė prideda, kad sklype be gyvenamojo namo taip pat gali būti statomi pagalbiniai ūkio paskirties statiniai, pavyzdžiui, garažas, sandėliukas, pirtis, kiti pagalbiniai pastatai.
Pasiteiravus, kas nelaikoma statiniais, ekspertė sako, kad dažniausiai tai – „kilnojamieji daiktai ar įrenginiai, kurie nėra tvirtai susieti su žeme ir gali būti perkelti neprarandant savo paskirties ar vertės“.
„Kitaip tariant, jei objektą galima pervežti į kitą vietą ir jis toliau atlieka tą pačią funkciją, dažnu atveju jis nelaikomas statiniu.
Pavyzdžiui, statiniais dažniausiai nelaikomi statybininkų nameliai, mobilūs biotualetai, laikinos renginių scenos ar tam tikri kilnojami įrenginiai. Kai kuriais atvejais prie tokių objektų gali būti priskiriami ir šlagbaumai“, – dėstė pašnekovė.
Vis tik, kaip pabrėžiama, viskas priklauso nuo situacijos, bet jei objektas turi pamatus, yra pritvirtintas prie žemės ar jo praktiškai neįmanoma perkelti, tai jau gali būti laikoma statiniu.
E. Višinskienė prideda, kad panašiai yra ir su tvoromis – vienos jų gali būti laikomos statiniais, vis tik kitoms tokie reikalavimai netaikomi įvertinus, ar yra tvirtas ryšys su žeme, pamatų konstrukcijas, kitus techninius aspektus.
Nesudėtingieji statiniai: kas tai ir kur galima statyti?
Nesudėtingiems statiniams taikomi paprastesni reikalavimai, vis dėlto yra ir tam tikrų apribojimų. Nekilnojamojo turto ir statybų teisės praktikos grupės ekspertė sako, kad jei tokie statiniai statomi miestuose, saugomose teritorijose ar kultūros paveldo vietovėse, „dažnu atveju gali reikėti statybą leidžiančio dokumento“.
„Tuo metu kaimo vietovėse nesudėtingų statinių statybai leidimai dažnai nėra privalomi“, – pridėjo ji.
E. Višinskienė primena, kad nesudėtingieji statiniai skirstomi į I ir II grupes. Pagalbinio ūkio paskirties pastatai, neturintys gyvenamųjų patalpų, iki 5 metrų aukščio ir iki 50 kv. m bendro ploto, yra laikomi I grupės nesudėtingaisiais statiniais.
Pagalbinio ūkio paskirties pastatai be gyvenamųjų patalpų, iki 8 metrų aukščio ir iki 80 kv. m ploto, laikomi II grupės nesudėtingaisiais statiniais.
„Taip pat II grupės nesudėtingaisiais statiniais laikomi vienbučių ir dvibučių paskirties pastatai, kurių aukštis neviršija 5 metrų, o bendras plotas 50 kv. metrų“, – paaiškino ekspertė.
Pasiteiravus, kur gali būti statomi nesudėtingieji statiniai, E. Višinskienė aiškina, kad jie gali būti statomi:
- miestuose;
- konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėse saugomose teritorijose;
- gamtos paveldo objektuose;
- valstybiniuose parkuose;
- valstybiniuose rezervatuose;
- draustinių ar biosferos rezervatų buferinėse apsaugos zonose;
- kultūros objektų teritorijose;
- kultūros paveldo vietovėse.
Paaiškino, kada galima įteisinti nelegalius statinius
Statant statinius neturint privalomo statybą leidžiančio dokumento ar statant ne pagal išduotą projektą ir leidimą, t. y. kai statinio sprendiniai keičiami taip, kad pagal įstatymus reikėtų naujo leidimo, bet jis nėra gaunamas, tai traktuojama kaip savavališka statyba.
„Dažniausiai tai pasitaiko tuomet, kai žmonės savavališkai padidina pastato plotą, pakeičia aukštingumą ar pristato papildomas dalis“, – įžvalgomis iš praktikos dalijosi pašnekovė.
Tiesa, nelegalius statinius tam tikrais galima įteisinti, tačiau tik tada, „jei tokia statyba apskritai yra galima pagal teritorijų planavimo dokumentus ir galiojančius teisės aktus“.
„Pavyzdžiui, turi būti išlaikyti normatyviniai atstumai nuo sklypo ribų, nepažeisti teritorijų planavimo reikalavimai, apsaugos zonos ar kiti apribojimai“, – detalizuoja ekspertė.
Tokiu atveju, jei paaiškėja, kad statinys galėtų būti pastatytas teisėtai, įprastai savininkui reikia susimokėti už savavališkos statybos įteisinimą ir gauti statybą leidžiantį dokumentą, aiškina E. Višinskienė:
„Šios įmokos dydis apskaičiuojamas pagal Statybos įstatyme nustatytą tvarką ir priklauso nuo savavališkai atliktų darbų masto bei jų vertės.“
Kitu atveju, jei statyba apskritai negalima arba nustatomi esminiai pažeidimai, tokio statinio įteisinti nepavyks – gali tekti jį net nugriauti.
„Jei kyla klausimų, pirmiausia reikėtų kreiptis į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją bei savivaldybę – šios dvi institucijos yra atsakingos ir prižiūri teisėtą statybą ir teisėtą esamų pastatų naudojimą“, – primena advokatų kontoros „NOOR“ patarėja.
Nesilaikant reikalavimų – baudos, statinį gali tekti nugriauti
Nesilaikant numatytų reikalavimų ir teisės aktų, gali tekti nemenkai paploninti piniginę. E. Višinskienė primena, kad už statybos reikalavimų nesilaikymą gali būti taikoma administracine atsakomybė.
Atsakomybė už savavališką statybą fiziniams asmenims numatyta Administracinių nusižengimų kodekse, juridiniams asmenims – Statybos įstatyme.
Nekilnojamojo turto ir statybų teisės praktikos grupės ekspertė pateikia informaciją apie numatomas baudas:
- Fiziniams asmenims už nesudėtingųjų statinių savavališką statybą įprastoje teritorijoje gali būti skiriama bauda nuo 150 iki 300 eurų, o pakartotinio pažeidimo atveju – nuo 600 iki 1 200 eurų.
- Jei pažeidimas padarytas saugomoje teritorijoje, pavyzdžiui, kultūros paveldo teritorijoje ar pajūrio juostoje, baudos yra didesnės – nuo 300 iki 560 eurų, o pakartotinai pažeidus – nuo 1 120 iki 2 400 eurų.
- Už naujo neypatingojo statinio savavališką statybą fiziniams asmenims įprastoje teritorijoje gali būti skiriama nuo 1 800 iki 3 450 eurų bauda, o pakartotinai – nuo 3 000 iki 6 000 eurų.
- Saugomose teritorijose baudos dar didesnės – nuo 2 550 iki 5 250 eurų, o pakartotinio pažeidimo atveju – nuo 4 000 iki 6 000 eurų.
Ekspertė pažymi, kad juridiniams asmenims „baudos priklauso nuo statinio kategorijos nesudėtingojo, neypatingojo ar ypatingojo statinio, bei nuo to, ar statyba vykdoma įprastoje, ar saugomoje teritorijoje“.
Pašnekovė aiškina, kad tokiais atvejais baudos gali siekti nuo kelių šimtų iki 160 tūkst. eurų, ypač tada, kai pažeidimai kartojasi arba yra susiję su ypatingaisiais statiniais saugomose teritorijose.
Galiausiai primenama, kad piniginės baudos nėra vienintelė gresianti atsakomybė – net ir praktikoje yra atvejų, kai pastatus liepiama sulyginti su žemės paviršiumi.
„Jei statyba pripažįstama savavališka, institucijos gali įpareigoti statinį nugriauti, pašalinti pažeidimus arba tam tikrais atvejais suteikti galimybę statybą įteisinti, jei tai leidžia teritorijų planavimo dokumentai.
Turime tokių pavyzdžių praktikoje: Vijūnėlės dvarą Druskininkuose, Neringoje (Juodkrantėje, Preiloje) namus nugriovė, taip pat yra atvejų, kai griauti pastatai, vadinami „pirtimis“, miškuose prie ežerų ir pan.“, – priminė E. Višinskienė.
Sužinokite vaiko vardo reikšmę ir kilmę
Daugiau nei 4000 vardų reikšmių rasite tevu-darzelis.lt
