Internetiniame puslapyje „evarzytines.lt“ rengiami vieši aukcionai, kuriuose galima surasti ir policijai priklaususių bei dabar nebenaudojamų transporto priemonių, kurių pradinė kaina gali nesiekti ir 1 tūkst. eurų. Tiesa, tikėtina, kad toks automobilis gali turėti defektų, pavyzdžiui, rūdžių ar rimtesnių techninių problemų.
Kai kuriais atvejais galima susigundyti ir antstolių skelbiamomis varžytynėmis, kuomet parduodamo buto ar žemės sklypo pradine kaina tesiekia vos keletą tūkstančių eurų.
Tačiau specialistai įspėja, kad kiekvienas gyventojas privalėtų pasidomėti turto istorija, teisinėmis aplinkybėmis, taip pat paskaičiuoti, ar iš tiesų tai bus naudinga investicija.
Netinkamai įvertinus, tektų nusivilti
NT ekspertas Mantas Mikočiūnas naujienų portalui tv3.lt komentavo, kad varžytynės vyksta ne šiaip sau.
„Reikia išsiaiškinti varžytynių priežastį – ar tai yra dėl to, kad yra kažkokie įsiskolinimai ir savininkas nebegali kreditoriams grąžinti pinigų. Jeigu tai yra kažkokie įsiskolinimai, kyla klausimas, ar skola bus padengta ir turto areštas bus panaikintas. Kyla rizikų, kad pirkėjas gali įsivelti į ilgą procesą, o sumokėti pinigai kuriam laikui būtų įšaldomi.
Pirkdami turtą per varžytynes, turi būti suteikiama galimybė jį apžiūrėti. To tikrai nereikėtų vengti, nes pamatyti įsigyjamą turtą realybėje tikrai gali būti naudinga “, – kalbėjo pašnekovas.
Pasak jo, per varžytynes parduodamo turto pradinė kaina iš tiesų gali būti mažesnė už rinkos, tačiau būtina atkreipti dėmesį, kad turto pardavimas vyksta aukciono principu, procesas gali būti nestandartinis.
„Nebūtinai būstas bus parduodamas už tą žemiausią kainą, kuri yra nurodoma skelbime. Vykstant aukcionui, kaina gali padidėti ir netgi pralenkti rinkoje esančias kainas, todėl svarbu įvertinti, kad netektų permokėti“, – sakė M. Mikočiūnas
Ekspertas pripažįsta, kad kai kuriais atvejais tokiuose aukcionuose galima išties surasti strategiškai gerose vietose esančių NT objektų, kurių rinkoje įprastai nėra. Tačiau, pasak M. Mikočiūno, tokius pastatus įsigyja juridiniai asmenys, galintys investuoti kur kas daugiau pinigų.
„Kartais sumokama ir daugiau negu rinkos kaina vien dėl to, kad toje vietoje nėra pasiūlos. Tačiau aukcionų metu kaina gali padidėti labai smarkiai“, – atkreipė dėmesį NT ekspertas.
Maža kaina gali reikšti teisminius ginčus
Advokatų kontoros „Aliant“ teisininkė Karolina Jonaitienė antrina, kad iš varžytynių įsigyjamas turtas turi būti vertinamas atidžiai. Pašnekovės teigimu, vertėtų išklausyti ir rinkos ekspertų, ar turtas iš tiesų parduodamas už mažesnę nei rinkos kaina.
„Kartais, neįvertinus visų aplinkybių, susidaromas apgaulingas įspūdis, kad turto kaina daug mažesnė nei rinkos, pavyzdžiui, neįvertinama, kokių išlaidų reikės turto remontui, kokia turto sudėtis ir pan. Susižavėjimui iš varžytynių parduodamo turto kainai daug reikšmės turi tai, kad žmogus vertina tik kainą ir nuotraukas, neskaitydamas aprašymo ir neanalizuodamas turto dokumentų“, – kalbėjo K. Jonaitienė.
Tiesa, pašnekovė svarsto, kad jei įsigyti norimo turto kaina iš tiesų daug mažesnė nei rinkos, džiaugtis tuo gali taip pat neilgai.
„Maža turto kaina gali reikšti galimus teisminius ginčus. Nereikia pamiršti, kad skolininkas suinteresuotas, jog turtas būtų parduotas už kuo didesnę kainą. Jei turto kaina mažesnė nei rinkos, tikėtina, kad skolininkas pradės teisminį procesą, ginčydamas turto kainą ir varžytynių rezultatus“, – gyventojų dėmesį atkreipė ji.
Pasak teisininkės, pirkėjams svarbu ne tik peržvelgti nuotraukas, bet ir įvertinti parduodamo turto dokumentus.
„Praktikoje pasitaiko net tokių situacijų, jog pirkėjas, įvertinęs nuotraukas, tikėjosi įsigijęs daugiau kambarių turintį butą, arba būstą su buitine technika ir prabangiais baldais, o, priėmus turtą, sužino, kad jis buvo pardavinėjamas be „nieko“. Tad, išsamiai nevertinant perkamo turto, visada yra rizika, kad įsigytas turtas neatitiks poreikių ir lūkesčių bei sutaupyti, kaip tikėtasi, nepavyks“, – paaiškino K. Jonaitienė.
K. Jonaitienė primena, kad jeigu butas ar namas yra nuperkamas, tačiau jis buvo išnuomotas ar suteiktas naudotis panaudos teise, vėliau gali kilti ir tam tikrų keblumų dėl patalpų atlaisvinimo. Tad tai gali reikšti, kad dėl tokių sutarčių naujam savininkui tektų pradėti teisinius procesus, kurie leistų iškeldinti gyventojus.
Skolininkai kiša pagalius į ratus
Be to, nauji būsto pirkėjai, teisininkės pastebėjimu, nėra apsaugomi ir nuo galimo prieš tai buvusio būsto savininko pykčio, nors skolininkas ir neturėtų pagrindo reikšti pretenzijų jo turtą įsigijusiam pirkėjui.
„Iš varžytynių turtas parduodamas prieš žmogaus valią, kas lemia skolininko pyktį. Tokiais atvejais pastebima, kad skolininkai siekia apsunkinti turto pardavimą iš varžytinių, skundžia visus su tuo susijusius procesus ir veiksmus. Tad, jei yra galimybė, rekomenduotina pasikalbėti su skolininku prieš tokio turto įsigijimą ir sužinoti jo ketinimus nenorint įklimpti varžytinių procese.
<...> Skolininkai dažnai skundžia varžytynių rezultatus teismui prašydami pardavimo iš varžytynių aktą pripažinti negaliojančiu vienu ar kitu pagrindu. Pradėtas teisminis procesas reiškia, kad įsigijęs turtą asmuo gali ilgus metus bylinėtis, tuo metu turtu disponuoti negalės“, – vardijo K. Jonaitienė.
Atkreipiamas dėmesys, kad teismas gali pripažinti pardavimą iš varžytynių ir negaliojančiu, jei yra nustatomas pažeidimas:
- turtas parduotas anksčiau, nei buvo skelbiamas pardavimo laikas;
- parduotas skolininkui nepriklausantis turtas;
- turtas parduotas už mažesnę kainą, nei ji turėjo būti nustatyta ir kt.
K. Jonaitienė sako, kad praktikoje neretai skolininkai varžytynių rezultatus skundžia dėl per mažos turto kainos.
„Jei turtas varžytynėse iš tiesų parduotas už mažesnę kainą, negu ji turėjo būti nustatyta, suinteresuotų asmenų reikalavimu teismas gali turto pardavimo aktus pripažinti negaliojančiais. Tokiu atveju varžytynių rezultatai naikinami, sumokėta kaina grąžinama pirkėjui ir varžytynės skelbiamos iš naujo.
Nustatydamas, ar turto pardavimo kaina yra mažesnė, teismas turi atsižvelgti į kainų skirtumo dydį, įvertinti pažeidimo esmingumą, gautos už turtą sumos proporcingumą to turto rinkos vertei“, – paaiškino teisininkė.
Skolininkai, pasak pašnekovės, dažniausiai skundžia pardavimo iš varžytynių rezultatus vadovaujantis emocijomis, liedami pykti ir norėdami pakenkti naujam įsigyto turto savininkui.
„Nepagrįstus skolininkų skundus teismai atmeta, tačiau ir tai ne visada juos verčia sustoti. Kartais, nenuleisdami rankų, skolininkai bando pradėti inicijuoti ir naujus teisminius procesus. Be jokios abejonės, teismas, išsamiai ištyręs bylos aplinkybes, varžytynių rezultatus naikina tik nustatęs įstatymo pažeidimus. Vertinant, kad skolininkai skundus dėl varžytynių rezultatų teikia emocionaliai, nesant įstatymo pagrindų varžytynių rezultatus naikinti, tokio pobūdžio bylos baigiasi nesėkmingai skolininkų atžvilgiu“, – sakė K. Jonaitienė.
Gyventojams taip pat primenama, kad jeigu yra norima įsigyti turtą iš varžytynių, svarbu paskaičiuoti, kiek gi gali prireikti pinigų remontui ar statybos baigtumui įregistruoti.
Ar gyventojai gali gauti paskolą iš varžytynių perkamam būstui?
Dalis Lietuvoje veikiančių bankų atstovai sako, kad skolinimo procesas būstui įsigyti iš varžytynių yra sudėtingesnis, tačiau galimybė pasiskolinti nėra užkertama.
„Tiek klientui ir jo pajamoms, tiek pačiam pirkiniui (vietovei, būklei, paskolos ir pradinio įnašo santykiui) taikomos standartinės sąlygos – t.y. jokių išskirtinių reikalavimų nėra.
Tačiau pats procesas yra kiek sudėtingesnis ir reikalaujantis papildomų žingsnių, nes jame atsiranda papildoma sandorio šalis – antstolis“, – kalbėjo „Luminor“ banko mažmeninės bankininkystės vadovas Edvinas Jurevičius.
Pašnekovas taip pat atkreipia dėmesį, kad bet kuriuo atveju, net jei būstas perkamas ne iš varžytynių, bankas vertina įsigyjamo bei įkeičiamo turto likvidumą ir būklę.
„Būtent dėl to, kad varžytynėse parduodamo turto būklė dažnai bankui nėra priimtina arba toks turtas yra žemo likvidumo, klientams dažnai tenka rinktis kitokius finansavimo būdus, pavyzdžiui, vartojimo paskolą NT įsigyti.
Tokiu atveju, bankui užtenka to, kad įvyksta pats NT įsigijimo faktas ir kliento vardu įregistruojama nuosavybė, nekontroliuojamas nei atsiskaitymo procesas, nei turto vertinimas“, – paaiškino banko atstovas.
Tuo metu SEB banko atstovė žiniasklaidai Ieva Dauguvietytė-Daskevičienė naujienų portalui tv3.lt sakė, kad klientų užklausų dėl galimybės paskolinti pinigų būstui, perkamam iš aukcionų ar varžytynių, sulaukiama retai.
„Perkant turtą iš varžytynių, skolininkas gali skųsti antstolio nustatytą turto kainą, tad nuosavybės įregistravimas pirkėjo vardu gali užsitęsti tol, kol neišsispręs ginčai teisme, todėl tokie sandoriai nėra patrauklūs nei finansavimo, nei pirkimo prasme.
Tačiau, pirkėjui jau įsigijus turtą varžytynėse savo lėšomis, bankas gali suteikti paskolą būsto įrengimui, remontui“, – sakė ji.
„Swedbank“ banko atstovas Gytis Verčinskas naujienų portalui tv3.lt komentavo, kad standartiškai iš varžytynių perkamas NT nėra tinkamas užstatas bankui.
„Išimtinais atvejais būsto paskola galėtų būti suteikta įkeičiant kitą turimą nekilnojamą turtą. Tokius atvejus vertiname individualiai“, – paaiškino pašnekovas.
Šiaulių banko atstovė Monika Rožytė antrina, kad tais atvejais, kai gyventojai turtą perką iš varžytynių, kiekvienu atveju analizuojama konkreti klientų situacija, o palūkanų marža už pasiskolintus pinigus taip pat nustatoma individualiai,
„Atsižvelgiama į daugiau detalių – kliento kredito istorija, pajamų/įmokos santykis, įkeičiamas turtas ir t.t., nei turto įsigijimo šaltinis, todėl įvardinti tikslaus maržos dydžio negalime“, – sakė M. Rožytė.
Valstybės duomenų agentūros duomenimis, 2023 m. trečiąjį ketvirtį, palyginti su antruoju ketvirčiu, būsto kainos padidėjo 2,4 proc.
Naujos statybos būstai pabrango 4,3 proc. Iš jų butai daugiabučiuose namuose pabrango 5 proc., vienbučiai ir dvibučiai namai – 2,9 proc.
Tuo metu ankstesnės statybos būstai pabrango 1,2 proc. Iš jų butai daugiabučiuose namuose pabrango 1,6 proc., vienbučiai ir dvibučiai namai atpigo 0,1 proc.
