Tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Colliers International“ duomenimis, pirmąjį šių metų pusmetį komercinio nekilnojamojo turto rinkos segmentai Lietuvoje į lėtėjančią ekonomiką reagavo skirtingai.
Biuro patalpų rinkoje pasiūla viršija paklausą. Nuomos kainos stabilizuojasi, kai kuriuose verslo centruose krenta. Nepaisant to, pastebima, kad potencialūs nuomininkai renkasi delsimo poziciją. Prekybos sektorius, vis dar išlaikydamas stabilias nuomos kainas, pradeda justi mažėjančią gyventojų perkamąją galią, kuri verčia prekybininkus stabdyti plėtrą – nekokybiški ir prastai valdomi prekybos centrai jau fiksuoja nuomininkų trūkumą. Sandėliavimo patalpų paklausą labiausiai veikia sulėtėjusi logistikos kompanijų ir mažmeninių prekybos tinklų veikla, kuriai tiesioginę įtaką daro augančios energetinių resursų kainos ir mažėjantis vartojimas.
Biurų rinkoje – virsmas
„Prasidėjęs biurų patalpų rinkos kitimas iš nuomotojų į nuomininkų Vilniuje sustiprės – planuojama, kad iki metų pabaigos bus pasiūlyta 40 proc. Daugiau modernių biurų. Didžioji dalis planuojamų projektų bus įgyvendinta laiku, tačiau yra ir tokių vystytojų, kurie savo projektų statybas atideda arba nukelia verslo centrų atidarymo datą“, – sakė Mindaugas Kulbokas, „Colliers International“ verslo vystymo direktorius Lietuvoje. Pasak jo, žymiai padidėjusi pasiūla iš esmės pakeitė buvusią situaciją, kai kokybiškų biuro patalpų pasiūla buvo ribota ir nuomininkams trūko modernių patalpų. Šiandienos situacija sąlygoja nuomos kainų stabilizaciją, o mažėjant statybinių medžiagų kainai ir pingant darbo jėgai, galima prognozuoti ir mažėjančią nuomą naujai statomuose verslo centruose. Praėjusių metų tendencijos, kai nauji objektai dar prieš atidarymą būdavo visiškai išnuomoti, per ateinančius keletą metų nepasikartos.
Metų pabaigoje Vilniuje bendras biuro patalpų plotas bus 266.4 tūkst. kv. metrų (šiuo metu Vilniuje yra 190 tūkst. kv.m.). Rygoje biuro patalpų pasiūla iki metų pabaigos sieks 288 tūkst. kv. metrų (šiandien Rygoje bendra biurų pasiūla yra 253 tūkst kv.m.). Talinas yra šio sektoriaus lyderis, šias pozicija išlaikys ir iki metų pabaigos, kai rinkoje bus nuomojama 394 tūkst. kv. metrų bendro biuro patalpų ploto (šiandien bendra biurų pasiūla sudaro 353 tūkst. kv.m). Aukščiausios klasės biurų nuomos kainos Vilniuje taip pat ūgtelėjo ir pasiekė kitų Baltijos sostinių vidurkį. Aukščiausia ribinė nuomos kaina Vilniuje – 21,7 euro už kvadratinį metrą. Rygoje ši kaina yra 20 euro, Taline – 22,4 euro už kvadratinį metrą. Tiek kainuoja tik atskiri A klasės verslo centrų plotai, bet dauguma sandorių vyksta vidutine nuomos kaina – 16-18 euro už kvadratinį metrą. „Pirmąjį pusmetį 7-8 proc. Augusias nuomos kainas Vilniuje paveikė infliacija ir paklausa veikiančiuose verslo centruose“, – brangusių biurų priežastis pristatė M. Kulbokas.
Prekybos patalpų rinka: plėtra lėtėja
„Neigiamos vartojimo tendencijos paskatino kai kurias mažmeninės prekybos įmones stabdyti planuotas investicijas į plėtrą. Todėl vystytojai imasi tik labai patrauklių projektų išskirtinėse vietose“, – sakė M. Kulbokas. Sumažėjusią paklausą atspindi ir neišnuomotų patalpų, tenkančių bendram plotui, rodiklis – Vilniuje jis siekia iki 4,6 proc. Ir yra 8 kartus didesnis negu kitose Baltijos šalių sostinėse. Pasak M. Kulboko, nuomininkų trūkumas jau ypač juntamas naujuose ir prastos koncepcijos bei neefektyviai valdomuose prekybos centruose. „Tiesa, tai neturėjo didesnės įtakos kainoms – jos išliko stabilios, nors vis dažniau siejamos su nuomininko planuojama apyvarta ir prekės ženklo stiprumu“, – sakė jis.
Nors pagrindiniai prekybos sektoriaus vystymąsi nusakantys rodikliai – darbo užmokestis ir vartojimo išlaidos – pirmąjį šių metų pusmetį Lietuvoje didėjo, vartotojų pasitikėjimo rodiklis pastoviai mažėjo ir pasiekė žemiausią lygį per pastaruosius šešerius metus. Infliacija, krentanti perkamoji galia, kintantys lūkesčiai ir vartojimo įpročiai nulėmė lėtėjančius mažmeninės prekybos augimo tempus: jų apyvarta pirmąjį ketvirtį padidėjo 20 proc. Palyginti su tuo pačiu laikotarpiu 2007 m., tačiau bendras pirmojo pusmečio augimas sudarė tik 13,6 procento. Nemažai prekybos įmonių oficialiai deklaravo apyvartos augimo tempų lėtėjimą gegužės-birželio mėnesiais.
Šiuo metu Vilnius pagal prekybos patalpų plotą (381 tūkst. kv. m.) yra tarp pirmaujančios Rygos (521 tūkst. kv. m.) ir mažiausią pasiūlą turinčio Talino (370 tūkst. kv. m.). Tokia situacija išliks ir metų pabaigoje, kai bus pasiūlyta papildomo prekybos ploto – Vilniuje jo numatoma 166 tūkst., Rygoje – tik 7 tūkst., Taline – 56 tūkst. kv. metrų.
Sandėliavimo patalpų užimtumas mažės
„Sandėliavimo patalpas daugiausiai nuomojasi transporto ir logistikos bendrovės bei mažmeninės prekybos tinklai. Jas neišvengiamai paveiks kylančios energetinių resursų kainos ir mažėjantis vartojimas – tikėtina, kad dėl šių priežasčių atsiras daugiau neišnuomotų plotų. Šią tendenciją turėtų stiprinti ir mažmeninių prekybos tinklų planai turėti savo sandėlius“, – prognozavo M. Kulbokas. Jis pabrėžė, kad šios srities situacija Lietuvoje skiriasi priklausomai nuo regiono – Klaipėda yra pasiekusi brandą, o Vilnius ir Kaunas vis dar auga.
Pirmąjį šių metų pusmetį Vilniuje sandėliavimo patalpų vakansija buvo 5,2 proc., Rygoje – 7,6 proc., o Taline – 4,8 procento. Patalpų ploto proporcijos buvo kitos – šiuo metu Vilniuje yra 290 tūkst. kv. m. (iki metų pabaigos planuojama pastatyti dar apie 5 tūkst. kv. m.), Rygoje – 316 tūkst. (planuojama dar 83 tūkst.), o Taline – 643* tūkst. kv. metrų (iki metų pabaigos pasipildys dar 50 tūkst. kv. m.). Turėdamas daugiausiai ploto ir didžiausią užimtumą, Talinas išlaikė ir aukščiausias kainas – brangiausiai sandėliai buvo nuomojami už 7 eurus už kv. m., Rygoje ši kaina buvo 5,3, Vilniuje – 5,2 euro už kv. metrą.
„Sandėliavimo patalpų rinka išsiskiria tuo, kad nauji projektai rengiami ir plėtojami tik suradus nuomininkus – nepavykus tokioms deryboms, planai dažnai nukeliami“, – segmento išskirtinumą pažymi „Colliers International“ verslo vystymo direktorius Lietuvoje.
Pasak M. Kulboko, teigiamą poveikį rinkai daro bankų veikla ir reiklesnė kreditavimo politika – pakilusios palūkanos ir sugriežtinti finansavimo reikalavimai pristabdo pasiūlos augimą ir apsaugo rinką nuo nepatyrusių trumpalaikių vystytojų.
Naujos galimybės kaimyninėje Baltarusijoje
Tendencijos, būdingos Baltijos šalių komercinio nekilnojamojo turto rinkai, skiriasi nuo kaimyninės Baltarusijos. Ši šalis yra visiškai skirtingame vystymosi etape – visų pirma, dėl specifinių šalies rinkos sąlygų. Čia rinka tik dabar pradeda vystytis. Jai sėkmingą postūmį duoda sąlygos: maža visų tipų patalpų pasiūla ir auganti paklausa, kurios sukuria daug galimybių investuotojams ir vystytojams, pasiryžusiems įsigilinti į šalies teisinius ir administracinius skirtumus ir specifiką.
Apie „Colliers International“
„Colliers International“ yra pasaulinis nepriklausomai valdomų nekilnojamojo turto kompanijų susivienijimas, turintis 293 biurus 61 pasaulio šalyse, tarp jų Baltijos šalyse ir Baltarusijoje. Bendrovė konsultuoja komercinio nekilnojamojo turto rinkos dalyvius investicijų į nekilnojamąjį turtą klausimais, tarpininkauja parduodant ar nuomojant biurus, prekybines, sandėliavimo patalpas, teikia turto vertinimo, projektų koncepcijos vystymo, turto valdymo, konsultavimo paslaugas, rengia rinkos tyrimus. Pasaulyje „Colliers International“ valdo daugiau negu 80 mln. Kvadratinių metrų turtą, kompanijos metų pajamos siekia 1,3 mlrd. eurų.
